Die Abmahnung des Mieters

Aus dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter resultieren zahlreiche Rechte und Pflichten. Nicht immer hält sich der Mieter auch daran. Mit einer Abmahnung an den Mieter kann der Vermieter dafür sorgen, dass wieder Ruhe und Ordnung in das Mietverhältnis einkehrt. Die Voraussetzungen und häufigsten Anwendungsfälle haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt.

Wenn der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verstößt, kann ihn der Vermieter abmahnen und seine Vermieterrechte einfordern. Mit der Abmahnung verfolgt der Vermieter zwei Ziele: Zunächst erinnert er den Mieter an die Pflicht, gegen die er verstoßen hat. Darüber hinaus fordert er den Mieter auf, sich künftig vertragstreu zu verhalten. Die Abmahnung dient im Mietrecht als milderes Mittel gegenüber der Kündigung. Schließlich steht nicht wegen jeder Vertragsverletzung gleich das ganze Mietverhältnis in Frage. Für eine fristlose Kündigung des Vertrages nach § 543 BGB ist im Mietrecht eine Abmahnung sogar Voraussetzung.

Anwendungsfälle der Abmahnung an den Mieter

In vielen Fällen erfolgt eine Abmahnung an den Mieter wegen Störung des Hausfriedens, weil er gegen die Hausordnung verstoßen hat. Hausordnungen sind meist Bestandteil bzw. Anlage des Mietvertrages und sollen das verträgliche Zusammenleben der Mieter gewährleisten. In der Praxis werden sie aber wohl von kaum einem Mieter gelesen. Aus diesem Grund verstoßen viele Mieter (unbewusst) gegen die dort festgeschriebenen Regeln, obwohl sie mit der Unterschrift ihr Einverständnis dazu erklärt haben.

abmahnung an mieter wegen ruhestörung

Haben Sie es mit einem sogenannten Mietnomaden zu tun, wird die Abmahnung dieses Mieters wenig Erfolg haben – dennoch müssen Sie der Ordnung halber aktiv werden.

Ein weiterer häufiger Anwendungsfall ist z.B. eine Abmahnung an den Mieter wegen Ruhestörung. Hierbei hält sich der Mieter – meist häufiger – nicht an die Ruhezeiten im Haus, etwa durch laute Musik, lautes Musizieren oder häufige Parties.

Weitere Fälle, in denen eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen kann, sind u. a.:

  • Reinigung – in vielen Mehrfamilienhäusern ist es üblich, dass der Hausflur regelmäßig von den Mietparteien im Wechsel gereinigt werden muss. Kommt ein Mieter dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach, kann er abgemahnt werden.
  • Lüften und Heizen – wenn es durch falsches Lüften und Heizen zu Schimmelbildung kommt
  • Nutzung der Außenanlagen – z. B. wenn der Mieter unerlaubt grillt oder seiner Pflicht zur Vorgartenpflege nicht nachkommt
  • Abmahnung wegen Mietrückstand – wenn der Mieter regelmäßig verspätet oder gar nicht zahlt
  • Abmahnung wegen Tierhaltung – Kleintiere wie Vögel und Katzen dürfen immer gehalten werden, bei Hunden entscheidet der Einzelfall. Abgemahnt werden kann hier nur dann, wenn von dem Tier ein nachweisbares Störverhalten ausgeht

Bestandteile der Abmahnung des Mieters

In den meisten Fällen ist es ratsam, vor einer Abmahnung mit dem Mieter ein formloses Gespräch zu führen. Dies kann beispielsweise auch der Hausmeister oder die Hausverwaltung übernehmen. Die meisten Mieter zeigen sich bereits vorab einsichtig, da ihnen ihr Verhalten oft gar nicht bewusst war.

Wollen bzw. müssen Sie den Mieter dennoch abmahnen, beachten Sie die folgenden Punkte:

Form

  • mahnen Sie schriftlich ab – die Abmahnung ist zwar formlos möglich, allerdings müssen sie diese in einem Rechtsstreit ggf. beweisen
  • wählen Sie eine nachweisbare Zustellung, z. B. ein Einschreiben mit Rückschein
  • lassen sie alle Vermieter unterschreiben, z. B. bei einer Erbengemeinschaft
  • richten Sie die Abmahnung an alle Mieter (insbesondere bei WGs)

Inhalt

  • Erwähnen Sie das Wort „Abmahnung“.
  • Benennen Sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung. Beispiel: „Abmahnung wegen wiederholter Ruhestörung“
  • Beschreiben Sie das korrekte Verhalten.
  • Setzen Sie eine angemessene Friste, bis zu der die Pflichtverletzung beendet sein muss.
  • Nennen Sie die Konsequenzen – bei schwerwiegender Verletzung können sie ruhig mit der Kündigung drohen

Als Vermieter haben Sie ein Interesse, dass gerade in Mehrfamilienhäusern sämtliche Mietparteien miteinander auskommen. Achten Sie daher darauf, mit einer zumutbaren Hausordnung das Zusammenleben zu regeln und bestehen sie auf der Einhaltung.

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