Strangsanierung: Wann und wie in einer Mietwohnung umsetzen?

Die Strangsanierung wird oft unterschätzt und vernachlässigt. Warum sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen auch in einer Mietwohnung regelmäßig überprüft und erneuert werden müssen, erklären wir in diesem Artikel.

Die Strangsanierung gehört nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen, die häufig in einer Immobilie anfallen. Sie betrifft alle Leitungen, die vertikal in einem Gebäude verlaufen, in der Regel sind das die Wasser und Abwasserleitungen. Diese haben etwa eine Lebensdauer von rund 30 Jahren. Verzinkte Stahlleitungen, Kupfer oder moderne Verbundrohre können sogar bis zu 50 Jahre halten.

Ist ein gewisses Alter erreicht, brechen die Leitungen durch Korrosion und Materialermüdung. Die dadurch verursachten Wasserschäden können verheerende Folgen haben und die Wohnung komplett ruinieren.

Ein wichtiger Grund für den Austausch der Rohre besteht in manchen Altbauten. Dort sind häufig noch Rohre aus Blei verlegt. Trinkwasser aus Bleirohren können zu Gesundheitsschäden führen. Vor allem Kleinkinder, Babys und Schwangere sollten kein Wasser aus Bleirohren trinken. Zwar bist Du nicht verpflichtet, Wasserrohre aus Blei auszutauschen. Die Trinkwasserverordnung schreibt seit 2013 aber Grenzwerte vor. Werden diese überschritten, ist ein Austausch der Rohre unumgänglich.

Strangsanierung macht viel Dreck und ist teuer

Mit den Strängen werden im Badezimmer und in der Küche die Installationen angeschlossen. Der Austausch der Leitungen erfordert das Aufbrechen des Mauerwerks und den Neuanschluss sämtlicher Installationen. Im Badezimmer müssen die Installateure die Kacheln abschlagen und in der Küche die Schränke abbauen. Das treibt die Kosten für die Erneuerung der Ver- und Entsorgungsrohre massiv in die Höhe.

Ist die Wohnung vermietet, sind die Arbeiten nur dann auszuführen, wenn der Mieter große Unannehmlichkeiten in Kauf nimmt. Das Erneuern der Leitungen erfordert auch immer das zeitweise Abstellen des Wassers. Die Mietminderung bleibt da nicht aus. Im schlimmsten Fall muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung stellen oder sogar einen Hotelaufenthalt zahlen.

Bei der Strangsanierung bleibt das Ergebnis der aufwendigen Maßnahme leider unsichtbar. Die Leitungen verschwinden unter dem Putz der Wand. Die Erneuerung der Versorgungsstränge ist vor allem eine Maßnahme zur Prävention und zahlt sich nur langfristig aus.

Die Strangsanierung ist aufgrund der Kosten und des Aufwands für Vermieter ein Thema, das sich keiner großen Beliebtheit erfreut. Gerne schiebt man die anfallenden Arbeiten vor sich her und hofft, dass die Wasser- und Abflussrohre in der Wand möglichst lange halten. Oft spekulieren Eigentümer darauf, dass den Rohrbruch die Versicherung zahlt.

Versicherungen können die Strangsanierung zur Pflicht machen

Leider leisten die Versicherungsgesellschaften ihre Zahlungen nicht endlos. Mehren sich die Wasserschäden, dann erhöht der Versicherer die Beitragssätze oder kündigt sogar den Vertrag. Eine neue Gebäudeversicherung nach Vertragskündigung zu finden, ist äußerst schwierig. Gerne lassen sich die Unternehmen die Neuaufnahme mit extra hohen Beiträgen oder einer üppigen Selbstbeteiligung versilbern. Nicht unüblich ist es, dass die Versicherer nach vielen Wasserschäden die Strangsanierung zur Pflicht machen.

Die beste Strategie ist es deshalb, nicht darauf zu warten, dass die Rohre brechen. Haben die Stränge ein gewisses Alter überschritten, lässt sich die Erneuerung der Leitungen kaum noch vermeiden.

Bei der Umsetzung der Strangsanierung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus treten zahlreiche Schwierigkeiten auf. Die vertikal verlaufenden Leitungen im ganzen Haus komplett auszutauschen, ist fast unmöglich. Dazu müssen in allen Badezimmern und Küchen die Wände freigelegt werden. Das in einem bewohnten Haus umzusetzen, ist nur mit großem Aufwand möglich.

Strangsanierung
Die Strangsanierung ist ein umfangreicher Eingriff in die Bausubstanz.

Strangsanierung lässt sich als Erhaltungsmaßnahme bei der Steuer anrechnen

Die Strangsanierung als Modernisierung auf die Miete umzulegen, ist kaum möglich. Zwar handelt es sich um einen umfangreichen Eingriff in die Bausubstanz. Die Maßnahme geht deshalb über die reine Instandhaltung hinaus. Gleichzeitig handelt es sich doch um eine Reparatur. Eine Modernisierungsumlage wäre dann gerechtfertigt, wenn sich als Folge der Erneuerung der Stränge der Wasserverbrauch nachhaltig senken ließe.

In jedem Fall kannst Du die Kosten der Strangsanierung bei der Steuer geltend machen. Kosten, die den Erhaltungsaufwand der Immobilie betreffen, kannst Du als Werbungskosten absetzen. Die Maßnahme zu finanzieren, statt Eigenkapital einzusetzen, könnte ebenso von Vorteil sein. Auch die anfallenden Zinsen kannst Du bei der Steuer umlegen.

Komplett sanierte Wohnung erzielt höhere Rendite

Statt alle Stränge im gesamten Haus zu erneuern, bietet es sich an, die Sanierung immer nur bei einem Mieterwechsel vorzunehmen. Meistens ist dann die Gelegenheit, auch die Badezimmer oder die Anschlüsse in der Küche zu erneuern. Die Kosten gehen dabei leider deutlich in die Höhe. Je nach Umfang kann die Maßnahme dann als umfassende Modernisierung oder Kernsanierung angesehen werden.

Der Vorteil dieser hohen Investition ist, dass sich damit eine gute Rendite erzielen lässt. Eine komplett sanierte Wohnung erzielt deutlich höhere Verkaufspreise. Hast Du eine umfassende Modernisierung durchgeführt, kannst Du die Höhe der Miete bei einer Neuvermietung frei festlegen.

Damit diese Regelung greift, sollten die Höhe der Modernisierungskosten etwa ein Drittel dessen betragen, was der Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung kostet. Du kannst dann aber nur bei der ersten Vermietung nach der umfassenden Modernisierung der Wohnung (§ 556f Satz 2 BGB) die Miete frei gestalten. Wichtig dabei ist: Du musst dem Mieter mitteilen, dass es sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).

Entscheidest Du Dich für eine Strangsanierung, solltest Du verschiedene Angebote einholen und miteinander vergleichen. Leider kann  aufgrund des Fachkräftemangels bei den Sanitärfachbetrieben die Auswahl nicht sehr groß sein. Immerhin ist für eine Firma eine umfassende Modernisierung der Sanitärinstallationen und der dazugehörigen Leitungen ein Auftrag mit einem größeren Volumen. Deshalb dürften sich die Fachbetriebe trotz der guten Auftragslage für eine solche Ausschreibung interessieren.