Mit der Neuauflage der Wohngemeinnützigkeit will der Mieterbund die Wohnungsnot in Deutschland bekämpfen. Die private Wohnungswirtschaft hat ebenfalls gemeinsam einen Appell verfasst und fordert veränderte Rahmenbedingungen fürs Bauen und Sanieren.
Die Lage am Wohnungsmarkt hat sich in Deutschland dramatisch zugespitzt. Der Spiegel machte das Thema Wohnungsnot in der letzten Woche im November zur Titelgeschichte. Die Headline lautete: „Drei Zimmer, Küche, bankrott.“ Vor allem durch die Explosion der Energiekosten sind viele Menschen nicht mehr in der Lage, ihre Wohnkosten zu zahlen. Nun haben verschiedene Akteure Vorschläge gemacht, um den drohenden Kollaps auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern.
Mit der Wiederauflage der Wohngemeinnützigkeit gegen Wohnungsnot
Der Deutsche Mieterbund hat am 28. November 2022 ein Eckpunktepapier zur Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit vorgestellt. In den ersten Jahrzehnten der Bundesrepublik, als der Wohnraummangel groß war, konnte auf diese Weise der Neubau angekurbelt werden. Wohnungsbauunternehmen und private Investoren kamen beim Neubau in den Genuss von Steuerbefreiungen und Förderungen. Im Gegenzug dazu mussten die Eigentümer über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren günstige Mieten garantieren.
Die Regierung unter Helmut Kohl hatte die Wohngemeinnützigkeit 1990 abgeschafft. Unter anderem hatte der Skandal um die gewerkschaftseigene Wohnungsbaugesellschaft „Neue Heimat“ das Vertrauen in das Konzept des sozialen Wohnungsbaus erschüttert. Mittlerweile sind viele der ehemals geförderten Wohnungen aus der Sozialbindung herausgefallen.
Bereits im Koalitionsvertrag war vereinbart, das Konzept der Wohngemeinnützigkeit wieder aufleben zu lassen. Bündnis90/Die Grünen hatten bereits einen umfangreichen Gesetzesentwurf zur Wohngemeinnützigkeit verfasst. Die CDU plädierte, dass der Staat die Milliarden für die Wohngemeinnützigkeit lieber in den sozialen Wohnungsbau investieren sollte.
Bezahlbares Wohnen soll sich vom Markt abkoppeln
Geht es nach dem Mieterbund, sollen Mietwohnungen für Menschen mit geringen Einkommen dem freien Markt entzogen werden. Stattdessen übernimmt der Staat die Lenkung. Er finanziert weite Teile der Investitionen. Im Gegenzug müssen sich die Wohnungseigentümer einer Vielzahl von Regulatorien unterwerfen:
- Begrenzung der auszuschüttenden Rendite auf vier Prozent
- Verpflichtung, das Firmenvermögen für den Wohnungsmarkt einzusetzen
- Bestandsmieten müssen 20 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben
- Verzicht eines Zuschlags bei Wiedervermietung
- Die Grundmiete plus Nebenkosten aber ohne Heizung und Warmwasser soll sich am Haushaltseinkommen des Mieters orientieren
- Mieterhöhungen richten sich nicht nach Gewinninteressen sondern nach der Kostendeckung
Die private Wohnungswirtschaft hat auf diese Vorschläge mit Kritik reagiert. Die Vorschläge des Mieterbundes lesen sich wie eine weitgehende Verstaatlichung von großen Teilen des Mietmarktes. Dort soll der Mieter abgekoppelt werden vom Markt und von sämtlichen sich verändernden Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft. Den häufig überschuldeten Kommunen drohen mit der üppigen Entlastung der Mieter weitere hohe Belastungen. Schon immer war die soziale Treffsicherheit bei Sozialwohnungen gering. Eine hohe Zahl von Wohnungen sind fehlbelegt. Außerdem fördert diese Art von Wohnungsbau das Entstehen von sozialen Ghettos, wie man sie aus früheren Zeiten kennt.
Private Wohnungswirtschaft steht bereit, um die Wohnungsnot zu bekämpfen
Die private Wohnungswirtschaft ist in Deutschland der wichtigste Akteur, um gutes und bezahlbares Wohnen unabhängig vom Geldbeutel zu ermöglichen. Die Unternehmen und privaten Eigentümer setzen aber nicht auf totale Abschottung vom Markt, sondern sehen die Notwendigkeit, auch Renditen zu erwirtschaften. Nur so lassen sich Investitionen in die Sanierung des Bestands, in Wohnungsneubau und Umnutzung überhaupt finanzieren.
Dass Investoren großes Interesse am Segment des sozial geförderten Wohnungsbaus haben, zeigt die Entwicklung der letzten Jahre. Das Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa hat festgestellt, dass es sich bei 18 Prozent der Transaktionen im Jahr 2021 ausschließlich um geförderte Einheiten gehandelt hat. Die Zahl der Verkäufe ist auf knapp 8.000 im vergangenen Jahr deutlich angestiegen.
Wohnungsnot – was jetzt zu tun ist!
Es gibt genügend Akteure, die ein Interesse haben, in bezahlbares Wohnen zu investieren. Sie treffen dabei auf äußerst schwierige Rahmenbedingungen. Dazu gehören Lieferengpässe, Rohstoffknappheit, starke Preissteigerungen sowie anziehende Kreditzinsen. Viele geplante Projekte werden deshalb gerade wieder abgesagt.
Statt die bereits äußerst kritische Lage mit noch mehr Regulierung weiter zu verschärfen, muss die Politik endlich aktiv werden und bessere Rahmenbedingungen schaffen. Die Verbände und Kammern der privaten Wohnungswirtschaft haben sich zusammengetan und am Freitag, den 2. Dezember 2022 in Berlin einen gemeinsamen Appell an die Politik veröffentlicht: „Dramatische Lage im Wohnungsbau – was jetzt zu tun ist“.
In dem Papier werden unter anderen folgende Forderungen aufgestellt:
- das Förderchaos der Bundesregierung beenden und endlich eine Gesamtplanung fürs Fördern von Neubau und Sanierung vorlegen
- baureife Grundstücke, geeignete Konversionsflächen und Bestandsflächen ausweisen
- bei Veränderung und Umnutzung für die technischen Baubestimmungen Bestandsschutz einführen, um so die Kosten zu reduzieren
- flächendeckend serielles, modulares und typisiertes Bauen ermöglichen
- die Grunderwerbsteuer auszusetzen, da sie Eigentumsbildung gerade für Familien unnötig erschwert
Die Bundesregierung ist meilenweit davon entfernt, die geplanten 1,6 Millionen neuen Wohnungen in dieser Legislaturperiode zu bauen. Um die Wohnungsnot zu bekämpfen, ist sie auf die Zusammenarbeit mit der privaten Wohnungswirtschaft angewiesen. Nur in einer gemeinsamen Anstrengung ist die Herkules-Aufgabe zu meistern, dass das Wohnen für alle Menschen bezahlbar bleibt.
