Der Bundesgerichthof hat in einem aktuellen Urteil die bislang von Maklern kassierte Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf für eine unzulässige Benachteiligung erklärt.
Mit dem nun vorliegenden Urteil zur der von Maklern erhobenen Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf ergänzt der BGH ein bereits bestehendes Urteil aus dem Jahr 2010. Schon damals hatte das Gericht die Reservierungsgebühr der Makler beanstandet.
Tipp
“Die Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr widerspricht dem Grundgedanken des Maklerrechts, wonach die Provision des Maklers nur bei erfolgreicher Vermittlungsleistung anfällt. Denn die Reservierungsgebühr erzeugt unangemessenen Druck auf die Kaufinteressenten zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages und widerspricht dem Verbraucherschutzgedanken des AGB-Rechts. Deshalb ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in den wenigsten Fällen rechtlich wirksam. Verbrauchern ist zu empfehlen, solche Reservierungsabreden nur ohne Gebühr zu vereinbaren. Hier ist Vorsicht geboten. Auch zeigt die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass die strengeren Maßstäbe des AGB-Rechts auch dann gelten, wenn eine solche Reservierungsabrede in einem separaten Dokument zu dem Maklervertrag enthalten ist. Betroffenen Verbrauchern steht nun in solchen Konstellationen die Möglichkeit der Rückforderung bereits geleisteter Gebühren zu“.
Moritz Reinhard, LL.M (USC) /Jonathan Diehl, LL.M., Rechtsanwälte der internationalen Kanzlei Reed Smith LLP und beide Teil der Real Estate Group. Beide Anwälte beraten zu allen Fragen des Immobilienwirtschaftsrechts.
Kaufinteressent zahlte 4.200 Euro Reservierungsgebühr
Ausgangspunkt des aktuellen Gerichtsverfahrens war ein Immobilienverkauf in Dresden. Der Makler hatte mit dem Kaufinteressenten einen Vertrag geschlossen, ein Einfamilienhaus für einen gewissen Zeitraum zu reservieren. Der Käufer zahlte 4.200 Euro an den Makler und erhielt dafür eine schriftlich formulierte Reservierungserklärung. Der Betrag entsprach einem Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro und 14,7 Prozent der Käuferprovision. Die Vereinbarung beinhaltete, dass die Reservierungsgebühr später bei der Fälligkeit der Provision berechnet werde.
Leider gelang es dem Käufer nicht, eine Finanzierung mit seiner Bank zu vereinbaren. Der Kauf kam deshalb nicht zustande. Der Makler verweigerte daraufhin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr von 4.200 Euro. Das veranlasste den Kaufinteressenten vor Gericht zu ziehen.
BGH erklärt Reservierungsgebühr für unzulässig
Nachdem das Amts- und Landgericht die Klage zurückgewiesen hatten, landete der Fall beim BGH. Die Landgericht Dresden hatte bei seinem Urteil zu Gunsten des Maklers die Revision ausdrücklich eingeräumt.
Der BGB entschied sich in einem Urteil gegen die Vorinstanzen. (BGH, AZ.: I ZR 113/22). Die Richter bekräftigten die bereits 2010 getätigte Einschätzung und erklärten die Reservierungsgebühr für unzulässig.
Der BGH urteilte, dass dem Makler unabhängig von seiner Provisionsvereinbarung kein zusätzliches Entgelt zu steht. Die Provision bleibt eine rein erfolgsabhängige Zahlung die fällig wird beim Abschluss des Kaufvertrags. Der Käufer hat keinerlei Nutzen durch die Reservierungsgebühr, da der Verkäufer jederzeit seine Immobilie an einen Dritten verkaufen kann. Die Reservierung stellt nach der Auffassung des Gerichts deshalb keinerlei Gegenleistung dar.
Die Klausel ist auch dann ungültig, wenn sie zusätzlich zum Maklervertrag abgeschlossenen wurde. Der Makler musste deshalb die 4.200 Euro samt Zinsen an den Kaufinteressenten zurückzahlen.
Mit dem Urteil des BGH besteht nun endgültig Rechtssicherheit. Rechtsexperten empfehlen, Maklerverträge gegebenenfalls auf Zusatzvereinbarungen prüfen zu lassen.
