Die Mieten steigen seit Jahren kontinuierlich an. In einigen Regionen explodieren die Mietpreise regelrecht. Für Vermieter ein Grund zur Freude – für Mieter ein Problem. Denn nicht nur die Monatsmieten steigen, sondern auch die daran gekoppelte Höhe der Mietkaution. Kann oder will ein Mieter die Mietkaution nicht aufbringen, kann eine Bürgschaft helfen. Doch wie sinnvoll ist diese Lösung für Vermieter?
Wann ist eine Bürgschaft sinnvoll?
Die Mietkaution ist Teil jeder Vermietung und darf bis zu drei Nettokaltmieten betragen. Beträgt der Mietpreis also beispielsweise 500 Euro pro Monat, wird eine Kaution in Höhe von 1.500 Euro fällig. Kaum ein Vermieter wird darauf verzichten.
Einkommensschwache Menschen haben jedoch nicht immer die Möglichkeit, eine solche Summe aufzubringen. Gerade jungen Menschen oder Studierenden fehlen die Rücklagen, zusätzlich benötigen sie Geld für die Ausstattung der Wohnung.
Dazu kommt, dass ein unregelmäßiges oder geringes Einkommen viele Vermieter abschreckt, sodass sie die Wohnung lieber einem anderen Bewerber überlassen.
Eine Bürgschaft bietet eine gute Lösung, um Vermieter dennoch zu überzeugen. Durch die Bürgschaft wird sichergestellt, dass du als Vermieter im Falle von Mietausfall oder Schäden in der Wohnung abgesichert bist. Kommt dein Mieter der Zahlung nicht nach, kannst du dich an den Bürgen wenden, der sich verpflichtet hat, für Kosten des Mieters aufzukommen.
Welche Arten von Bürgschaft gibt es?
Es muss zwischen Kautionsbürgschaft und Mietbürgschaft unterschieden werden. Auch wenn beide Begriffe oft synonym verwendet werden, haben sie nicht die gleiche Bedeutung:
- Die Kautionsbürgschaft ist die übliche Art der Bürgschaft. Sie wird als Alternative zur Mietkaution festgelegt. Der Bürge wird für Zahlungsrückstände, die bis zu drei Nettokaltmieten betragen, in die Verantwortung gezogen.
- Die Mietbürgschaft wird meistens von den Eltern übernommen, wenn die Kinder noch kein eigenes Einkommen haben. Sie wird oft zusätzlich zur Kaution verlangt, ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.
Wie wird eine Bürgschaft abgeschlossen?
Jede Bürgschaft muss zwingend schriftlich erfolgen. Gemäß § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf der Vermieter zur Sicherheit nicht mehr als drei Nettokaltmieten verlangen. Das gilt auch für Bürgschaften. Der Bürge haftet also maximal bis zu diesem Betrag. Wird die Miete erhöht, gilt für den Bürgen weiterhin die Höchstgrenze bei Abschluss des Mietvertrages und nicht der neue Mietpreis.
ACHTUNG: Hältst du dich nicht an die Höchstgrenze wird die Bürgschaft ungültig!
Wird eine Mietbürgschaft zusätzlich zur Mietkaution verlangt, gilt ebenfalls die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Mietbürgschaft freiwillig (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11) oder als Rettungsbürgschaft (BHG-Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12) gestellt wird. Dann können Bürge und Vermieter selbst festlegen bis zu welcher Höchstgrenze der Bürge haftet (§ 767 BGB).
Von Rettungsbürgschaft spricht man, wenn der Bürge eine zusätzliche Mietsicherheit übernimmt, um die Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs zu verhindern.
Wer darf als Bürge auftreten?
Als Bürge kommen im Prinzip alle solventen Personen in Frage. In der Regel handelt es sich um Eltern, Verwandte oder Freunde des Mieters. Diese Art von Bürgschaft wird auch Privatbürgschaft genannt.
Neben Privatpersonen kann auch eine Bank oder eine Versicherung beziehungsweise ein Dienstleister als Bürge dienen. Sie stellen die Kaution beim Vermieter und verlangen dafür vom Mieter eine monatliche Gebühr.
Diese Begriffe solltest du kennen
Im Zusammenhang mit Bürgschaften tauchen immer wieder bestimmte Begriffe auf. Um zu entscheiden, auf welche Bürgschaft du dich einlässt, solltest du folgende Begriffe kennen:
Ausfallbürgschaft
Kommt es zum Zahlungsverzug, musst du dich zunächst an den Mieter wenden. Erst wenn du alle Rechtswege bis hin zur Zwangsvollstreckung ausgeschöpft hast, darfst du dich an den Bürgen wenden und ihn zur Zahlung auffordern.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Hast du mit dem Bürgen die selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart, verzichtet der Bürge somit auf die “Einrede der Vorausklage”. Das bedeutet, du musst nicht erst den Rechtsweg ausschöpfen, um den Bürgen in Anspruch zu nehmen.
Bürgschaft auf erste Anforderung / ohne erste Anforderung
Bei der Bürgschaft auf erste Anforderung ist der Bürge verpflichtet, die Zahlung an dich zu leisten, ohne dass vorab die Rechtmäßigkeit deiner Forderung geprüft wird. Der Bürge muss dann selbst das Geld vom Mieter wieder einholen.
Bei der Bürgschaft ohne erste Anforderung darf der Bürge die Zahlung zunächst verweigern und die Forderung prüfen. Ist sichergestellt, dass deine Forderung rechtmäßig ist, übernimmt er die Zahlung und holt sich dann das Geld vom Mieter zurück.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Insbesondere Vermieter von günstigen Wohnungen oder in beliebten Studentenstädten werden immer wieder mit der Bürgschaft konfrontiert. Auch wenn du vielleicht die Risiken scheust, überwiegen die Vorteile der Bürgschaft.
Vorteile:
- Du sparst dir den Aufwand für die Verwaltung der Barkaution. Diese muss auf einem separaten Konto angelegt werden und es fallen Zins- und Steuerabrechnungen an. Bei der Bürgschaft musst du lediglich die Bürgschaftsurkunde aufbewahren.
- Rechtsstreitigkeiten, die in Bezug auf die Auszahlung der Barkaution beim Auszug häufig vorkommen, sind ausgeschlossen. Die Bürgschaft erlischt automatisch mit der Kündigung des Mietvertrages.
- Du kannst auch Wohnungen in strukturschwachen Regionen vermieten.
- Du bist mit Unterschrift auf der Bürgschaftsurkunde abgesichert und musst nicht auf die vollständige Zahlung der Barkaution warten.
- Tritt der Zahlungsausfall ein, bekommst du dein Geld schnell und rechtssicher vom Bürgen.
Nachteile:
- Du musst den Zahlungsausfall belegen und dafür sämtliche Unterlagen und Dokumente vorweisen. Ist die Bürgschaft ohne erstes Anfordern vereinbart, kann es bis zur Zahlung des Bürgen unter Umständen länger dauern.
Welche Risiken gehst du als Vermieter bei einer Bürgschaft ein?
Es ist ratsam, den Bürgen und dessen Bonität genau zu prüfen. Im schlimmsten Fall ist auch dieser nicht zahlungsfähig und du bleibst auf deinen Kosten sitzen. Die Kautionsbürgschaft über Banken und Versicherungen sind daher sicherer für dich.
