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Mietwucher: Wann drohen Strafen wegen unzulässiger Höhe der Miete?

Mietwucher kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro oder Freiheitsstrafen geahndet werden.

Die Höhe der Miete ist grundsätzlich zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelbar. Das bedeutet jedoch nicht, dass es für Mietzahlungen kein Limit gibt. Der Gesetzgeber hat verschiedene Regularien eingeführt, damit der Mieter nicht der Willkür bei der Festlegung der Miete ausgeliefert ist. Rechtlich ist bei der Begrenzung der Miete zu unterscheiden zwischen:

  • Mietpreisbremse
  • Unzulässige Mietpreisüberhöhung
  • Mietwucher

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber 2015 eingeführt, um die Mieter vor schnell und grenzenlos steigenden Mietpreisen zu schützen. Wo die Mietpreisbremse gilt, können die Landesregierungen entscheiden. In Städten oder Gemeinden, wo die Mietpreisgrenze eingeführt ist, darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Seit 2022 sind in Gemeinden über 50.000 Einwohner Mietspiegel verpflichtend. Vor Gericht ist damit eine Grundlage zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geschaffen.

Unzulässige Mietpreisüberhöhung

Die unzulässige Mietpreiserhöhung ist in § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) definiert. Anders als der Mietwucher ist die unzulässige Mietpreisüberhöhung keine Straftat, sondern eine Ordnungswidrigkeit. Die liegt vor, wenn die Miethöhe 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei muss zusätzlich eine Zwangslage des Mieters vorliegen, die der Vermieter ausnutzt.

Die Frage, ob der Mieter sich auf eine Mangel- oder Zwangslage berufen kann, bietet einen großen Interpretationsspielraum, bei der die Gerichte sehr unterschiedlich urteilen. Es ist für den Mieter sehr schwierig nachzuweisen, dass er kein Angebot für eine vergleichbare Wohnung findet. Vor Gericht liegt die Beweislast für die Mangellage immer beim Mieter.

Ist dem Vermieter eine unzuverlässige Mietpreisüberhöhung nachzuweisen, kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Der Mieter kann außerdem seine zu viel geleisteten Mietzahlungen zurückverlangen.

Mietwucher

Der Mietwucher ist das schwerste Geschütz, dass gegen eine überhöhte Mietzahlung in Stellung gebracht werden kann. Dabei handelt es sich nicht mehr nur um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat nach § 291 Strafgesetzbuch. Die Anklage wegen Mietwucher wird sehr selten gestellt. Zuständig ist in diesem Fall die Staatsanwaltschaft.

Beim Mietwucher kann im schlimmsten Fall der Vermieter ins Gefängnis gehen. Freiheitsstrafen von bis zu drei Jahren sind möglich, in besonders schweren Fällen sollen sogar Freiheitsstrafen von bis zu zehn Jahren verhängt werden können.

Als Mietwucher sehen die Gerichte eine Miete an, die 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei Gewerberäumen muss die Vergleichsmiete 100 Prozent übersteigen. Zusätzlich müssen noch besondere persönliche Umstände des Mieters hinzukommen, die der Vermieter ausnutzt. Das können zum Beispiel eine schwere Erkrankung oder eine Sucht sein, an der der Mieter leidet.

Die besondere Notlage muss der Mieter nachweisen. Kommt es zu einer Anklage gegen den Vermieter und wird diese abgewiesen, stellt dies unter Umständen einen Kündigungsgrund dar. Das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter gilt durch die Anklage als zerrüttet.

Kann ein Mietwucher nachgewiesen werden, liegt ein Verstoß gegen die guten Sitten vor (§ 138 BGB). Der Mietvertrag verliert deshalb seine Gültigkeit. Dem Mieter kann während des laufenden Strafverfahrens nicht gekündigt werden, auch wenn er in dieser Übergangszeit keine Miete mehr zahlt. Ist das Verfahren abgeschlossen und geht das zugunsten des Mieters aus, kann er die überhöhte Mietzahlung zurückverlangen.