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Oktober 8, 2022 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Mehr Miete, oder was?

Alles wird teurer. Lebensmittel, Energie und nun auch noch die Mieten. 

Klar, wenn alles mehr kostet, braucht man auch mehr Geld auf dem Konto. Das denken sich auch viele Vermieter und ziehen die Mieten an. Gerade bei Indexmietverträgen sind ordentliche Mieterhöhungen möglich. In Hamburg will man etwas gegen diese Verträge unternehmen. In Berlin sind befristete Mietverträge im Trend. Damit kann die Mietpreisbremse umgangen werden

 

Sprung nach oben mit Index

Indexmietverträge sehen eine jährliche Mietanpassung vor. Dabei wird die aktuelle Inflationsrate zugrunde gezogen. In Deutschland wird diese am Verbraucherpreisindex gemessen. In den vergangenen zwei Jahrzehnten lag dieser in der Regel zwischen einem und zwei Prozent.

Die Finanzkrise in den Jahren 2007 und 2008 bescherte 2,3 und 2,6 Prozent. Und nun? Durch den Krieg in der Ukraine bekam die Inflation einen ordentliche Aufschwung und liegt nun bei zehn Prozent. Mieter mit einem Indexmietvertrag müssen daher mit einem Sprung nach oben rechnen, was die Miete angeht. Hinzu kommen hier die ebenfalls explodierenden Energiepreise.

 

Früher war alles günstiger

Ja, die Zeiten ändern sich. Alles ist im Wandel. Und alles wird teurer. Bis in die 2010er Jahre waren Indexmietverträge ein Randphänomen. Zudem konnte diese Vertragsart damals für Mieter mitunter vorteilhaft sein, weil die Inflationsrate noch unterhalb dessen lag, was ohne einen Indexmietvertrag an Mieterhöhung verlangt werden durfte.

Seit dem Jahr 2010 ist eine Veränderung spürbar. Der Indexmietvertrag ist auf einmal attraktiver für Vermieter geworden, weil sie sich dadurch der 15- bzw. 20-Prozent -Regelung entziehen können. Mieter mit einem Indexmietvertrag unterschreiben eine fluktuierende Mietpreiserhöhung. Die Grenze wird mit der gesetzlichen Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete gezogen. Seit dem Jahr 2014 existiert eine zweite Kappungsgrenze in einigen – von den Bundesländern jeweils bestimmten Gemeinden und Städten – Bereichen.

Auch unsere Nutzer haben in den vergangenen vier Jahren mehr Indexmietverträge aufgesetzt. Dies ist in der nachfolgenden Grafik zu erkennen. magazin_mietvergleich

Seit dem Jahr 2019 ist ein leichter Anstieg der Indexmietverträgen in unserem Vermietet.de-Portal zu verzeichnen.

 

Neu errichtete und frisch modernisierte Wohnungen stehen dabei hoch im Kurs und werden dementsprechend mit Indexmietverträgen versehen. Dies ist für Vermieter vor allem dann interessant, wenn sich der Quadratmeterpreis bereits am oberen Limit der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. Dann kann ein Indexmietvertrag dazu dienen, Mieterhöhungen oberhalb des Mietspiegels aufzusetzen.

Früher war alles anders und auch etwas günstiger. Nun befinden wir uns in einem Wirtschaftskrieg mit galoppierenden Energiepreisen und einer hohen Inflation. Diese Entwicklung wird sich in der nahen Zukunft erstmal fortsetzen. Daher empfehlen wir Vermietern, auch an die Mieter zu denken. Eine Immobilie als Anlageobjekt sollte natürlich einen Gewinn abwerfen. Aber auch die Mieter müssen sich wohlfühlen und ihren Lebensraum bezahlen können. Daher ist es gerade jetzt wichtiger denn je, beide Interesse aufeinander abzustimmen.

 

Befristung hilft gegen Bremse

In Berlin ist ein ähnliches Phänomen beobachtbar: Hier sind befristete Mietverträge gerade im Trend. Damit kann die Mietpreisbremse umgangen werden. ImmoScout24 veröffentlichte hierzu Zahlen, nach welchen im August dieses Jahres 56 Prozent der dort inserierten Wohnungen mit einer Befristung angeboten wurden. Solche Verträge erlauben es Vermietern trotz Mietpreisbremse, die Mietforderung auch über die zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Der Vermieter kann also fordern, was der Markt herzugeben hat.

Wenn Du einen befristeten Mietvertrag aufsetzt, brauchst Du einen Grund dafür. Hierunter fallen die folgenden drei:

  • Du möchtest die Wohnung später selbst nutzen,
  • Du möchtest diese nach der Mietzeit abreißen oder renovieren,
  • Du möchtest das Objekt später als Werkswohnung vermieten.

Auf andere Gründe darfst Du Dich nicht berufen. Bei einem vorgeschobenen Befristungsgrund verliert die Befristung ihre Gültigkeit und der Vertrag wird unbefristet.

Wohnungen mit befristeten Mietverträgen sind preisintensiv. Laut ImmoScout24 wurden diese im dritten Quartal 2022 in Berlin durchschnittlich für 30,80 Euro je Quadratmeter angeboten. Neubauwohnungen (bis zu zwei Jahre alte Wohnungen) liegen im Schnitt bei 15,75 Euro und Bestandswohnungen (älter als zwei Jahre) bei 11,49 Euro je Quadratmeter.

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