Heizung im Mietrecht

In der Heizperiode bietet die Wärmeversorgung der Mietwohnung reichlich Konfliktstoff. Was regelt das Mietrecht beim Heizungsausfall, bei Überhitzung und was gehört in den Mietvertrag?

Art der Heizung

Inwieweit Du bei der Heizung in der Verantwortung stehst, ist immer abhängig von der Art der Heizung. Der Mieter mietet eine Wohnung an mit der dort verbauten Heizungstechnik. Er hat keinen rechtlichen Anspruch auf Änderung der Wärmeversorgung ebenso nicht auf deren Modernisierung. Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann sich aber aus dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergeben. So besteht zum Beispiel ab dem 01.01.2026 Betriebsverbot für mit Öl betriebene Heizkessel.

Etagenheizung

Wird Dein Haus über eine Therme in jeder einzelnen Wohnung beheizt, dann handelt es sich um eine Etagen- oder Wohnungsheizung. Du als Vermieter bist verantwortlich für die Wartung der Geräte und musst bei Defekten die Reparatur zahlen. Der Mieter schließt selbst einen Vertrag mit einem Versorger ab. Dieser ist auch verantwortlich für die Jahresabrechnung mit dem Mieter.

Zentralheizung

Bei einer Zentralheizung hast Du die meiste Verantwortung. Alle Wohnungen im Haus beheizt ein zentraler Kessel im Keller. Du schließt mit einem Versorger einen Vertrag ab. Ein Messdienstleister wie Brunata, Techem oder Ista ermittelt den Verbrauch und erstellt die Abrechnung für jede einzelne Deiner Wohnungen. Deine Mieter zahlen Vorauszahlungen, die Du am Ende des Jahres zusammen mit Deiner Betriebskostenabrechnung gemäß der Heizkostenverordnung abrechnest. Für Wartung, Reparatur und die Brennstoffversorgung bist Du verantwortlich.

Fernwärme

Bei einem Fernwärmeanschluss gibt es keine Heizungsanlage im Haus oder der Wohnung, sondern das Gebäude ist angeschlossen an ein meist städtisches Heiz- oder Kraftwerk. Für diese Art der Wärmeversorgung gibt es zwei Möglichkeiten der Vertragsgestaltung. Der Vermieter ist Vertragspartner des Wärmelieferanten und rechnet nach der Heizkostenverordnung mit dem Mieter ab. Ebenso kann der Mieter selbst mit dem Heizkraftwerk einen Vertrag abschließen. Dann bist nicht Du, sondern ist der Lieferant verantwortlich für die Abrechnung. Dieser muss ebenso dafür sorgen, dass die Wohnung richtig warm wird.

Mindesttemperatur

Wie warm eine Wohnung zu sein hat, darüber lässt sich nicht diskutieren. Die DIN 4701 Norm legt die Mindesttemperatur für Mietwohnungen fest:

  • Durchgangsräume (Diele oder Flur): mindestens 15 Grad Celsius
  • Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche: mindestens 20 Grad Celsius
  • Badezimmer und Dusche: mindestens 22 Grad Celsius
  • In den Nachstunden von 24 bis 6 Uhr darf die Temperatur um zwei Grad unterschritten werden.

Die Heizperiode dauert üblicherweise 01. Oktober bis zum 30. April, diese ist aber nicht gesetzlich festgelegt. Auch außerhalb dieses Zeitraums gibt es eine Mindesttemperatur. Fällt die Innenraum-Temperatur im Sommer an drei Tagen unter den Richtwert von 16 Grad, dann muss der Vermieter die Heizung anstellen. Um unnötigen Stromverbrauch zu vermeiden, ist es ratsam, die Heizung in den Sommermodus zu versetzen. Moderne Heizungen stellen sich automatisch um auf Sommerbetrieb und passen sich an eine voreingestellte Raum- oder Außentemperatur an.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Der Ausfall der Heizung gehört zu den Klassikern, der den Vermieter Nerven kostet kann. Ruft der Mieter Dich an, weil die Wohnung nicht richtig warm wird, musst Du sofort reagieren. Jetzt gilt es ein gutes Verhältnis zu einem Installateur zu haben, der zeitnah den Auftrag erledigt.

Innerhalb von vier Tagen – so die Richtschnur – solltest Du die Fachfirma beauftragen. Ansonsten hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Bleibt die Wohnung dauerhaft kalt, kann der Mieter selbst die Initiative ergreifen und die Reparatur in Auftrag geben. Ebenso könnte er, wenn Du nicht reagierst oder erreichbar bist, Radiatoren anschaffen. Die Kosten für den Kauf und Strom kann er je nach Schwere des Heizungsausfalls Dir in Rechnung stellen.

Nicht selten kommt es zu Auseinandersetzungen, über den Umfang des Heizungsausfall oder auch über die Ausführung der Reparatur. Du kannst vom Mieter verlangen, ein Wärmeprotokoll zu führen, um den tatsächlichen Temperaturabfall zu dokumentieren. Gehen die Bewohner in Vorkasse, um aus Eigeninitiative Maßnahmen zu ergreifen, dann bedarf das eines Reparaturprotokolls sowie der Kostenbelege.

Nicht nur beim Heizungsausfall kann der Mieter die Miete mindern. Es kommt ebenfalls vor, dass die Wohnung überhitzt, weil die Heizung sich nicht runter regulieren lässt. Auch dann musst Du unverzüglich handeln, da der Mieter auch bei Überhitzung die Miete mindern kann.

Heizpflicht des Mieters

Beim Heizen stehst nicht nur Du in der Verantwortung, auch der Mieter hat Pflichten. Im Winter muss er die Wohnung richtig beheizen, ebenso regelmäßig lüften. Wenn der Mieter vorübergehend die Wohnung nicht bewohnt, muss er dafür Sorge tragen, dass die Rohre nicht einfrieren und sich kein Schimmel bildet. Bleiben das Heizen und Lüften im Winter aus, bewerten das die Gerichte als eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“. Dann ist sogar eine Kündigung des Mieters möglich.

Statt das Fenster auf Kippe stehen zu lassen, ist regelmäßiges Stoßlüften die bessere Alternative, um die Raumluft auszutauschen. Um den Verlust von Heizenergie zu vermeiden, sollten die Bewohner beim Stoßlüften die Thermostate herunter drehen. Das Lüften reduziert auch die Feuchtigkeit in Räumen und beugt so der Schimmelbildung vor.

Wichtig ist auch, den Mieter darauf hinzuweisen, in den Bädern sowie beim Trocknen von Wäsche ausreichend zu lüften und heizen. Schimmelbildung ist sonst oft unvermeidlich.

Heizung im Mietvertrag

Die Heizungs- und Warmwasserkosten rechnest du in Deiner jährlichen Betriebskostenabrechnung gemäß der Heizkostenverordnung ab. Für den Mieter ergeben sich aufgrund seiner monatlichen Vorauszahlungen entweder Nachzahlungen oder Erstattungen. Die Heizkostenverordnung schreibt Dir als Vermieter vor, mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch abzurechnen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden ebenfalls nach einem festgelegten Schlüssel – im Regelfall nach der Wohnfläche – auf alle Mieter im Haus verteilt. Folgende Verteilerschlüssel sind also möglich: 70:30, 60:40, 50:50.

Oft stehen die Verteilerschlüssel im Mietvertrag. Dabei kann der Vermieter den Schlüssel aufgrund von Änderungen bei der Wärmeversorgung abweichend von der Festlegung im Mietvertrag ändern.

Wartung der Heizung

Die Wartung der Heizung, zu der Du einmal im Jahr verpflichtet bist, ebenso die Abgasmessung durch den Schornsteinfeger, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Auch hier solltest Du darauf achten, dass diese Umlage im Mietvertrag festgehalten ist. Mit dem Hinweis auf § 2 Betriebskostenverordnung , wie er Du ihn im Vermietet.de Mietvertrag findest, bist Du auf der sicheren Seite.