Der kurz vor Weihnachten vorgestellte Entwurf zur Novelle der EU-Gebäuderichtlinie möchte Eigentümer zukünftig zu umfangreichen Renovierungsmaßnahmen verpflichten. Private Immobilienbesitzer fragen sich, wie sie die zahlreichen geplanten Maßnahmen finanzieren sollen.
Der 15. Dezember 2021 von der EU-Kommission verabschiedete Entwurf zur Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) fordert von Immobilienbesitzer umfangreiche, teure Investitionen in die energetische Modernisierung. Die Kommission schlägt Mindeststandards für Energieeffizienzklassen vor, wie es sie bereits in Großbritannien oder den Niederlanden gibt. Demnach sollen bis zum Jahr 2030 alle Gebäude, die zur schlechtesten Kategorie G gehören, mindestens die Klasse F erreichen. Bis 2033 soll dann kein Gebäude mehr der Klasse F angehören. In Deutschland wären geschätzt rund drei Millionen Gebäude betroffen.
Umfangreiche Investitionen für Eigentümer
Neubauten sollen bis 2030 klimaneutral sein. Das bedeutet, sie setzen dann keine Emissionen mehr frei. Öffentliche Objekte müssen bereits bis 2027 energetisch auf den neusten Stand gebracht werden. Immobilien-Eigentümer stehen mit der neuen Richtlinie vor umfangreichen Investitionen: in Dreifachverglasung, Wärmedämmung von Dach und Fassade oder in effiziente Heizsysteme auf der Basis von erneuerbaren Energien.
Mobilitätswende unterstützen
Die EU-Kommission fordert darüber hinaus in ihren neuen Vorschriften den Einsatz intelligenter Technologien für einen effizienten Gebäudebetrieb sowie die Einrichtung digitaler Gebäudedatenbanken. Ebenso will die Gebäuderichtlinie die Mobilitätswende unterstützen. Bei Neubauten sowie umfassend renovierten Objekten sollen deshalb die Besitzer die technischen Voraussetzungen für die Installation einer Ladeinfrastruktur für E-Autos schaffen. Außerdem schlagen die EU-Politiker vor, spezielle Fahrradstellplätze zur Pflicht zu machen.
Immobilienbranche schlägt Alarm
Die Immobilienbranche schaut mit Skepsis auf die ehrgeizigen Pläne der Politik. Wird die Richtlinie wie derzeit geplant umgesetzt, sehen Experten darin das Aus für eine nicht geringe Anzahl von Bestands-Immobilien. „Für viele Gebäude der Energieklassen F und G wird eine Sanierung keine Option sein, der Ersatzneubau wird mindestens 1.200 Milliarden Euro kosten“, warnt Dr. Kai Warnecke, Präsident des Wohnungseigentümerverbands Haus & Grund.
Fehlende Technologie-Standards
Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW sieht die Technologie für eine CO2 neutrale Wärmeversorgung noch nicht hinreichend definiert: „Um die gigantische Herausforderung rund um sozial verträglichen Klimaschutz wirklich zu lösen, muss die Politik Technologieoffenheit zeigen. Eine breite Palette an innovativen Lösungen sollte ermöglicht werden, beispielsweise wasserstoffbasierte Konzepte.“
Wärme kann aus Wasserstoff, Erdwärme, Sonne oder Biomasse gewonnen werden. Wer heute investiert, sollte verlässlich sagen können, auf welche Versorgung und Technologien er in Zukunft setzen soll. „Beispielsweise ist die Investition in ein Gasbrennwertgerät als Bestandteil einer hybriden Heizung nur dann sinnvoll, wenn langfristig eine Versorgung mit Gas aus erneuerbarer Energie zu erwarten sei“, erklärt Dr. Kai Warnecke von Haus & Grund.
Gestiegene Bau- und Materialpreise
Eine derzeit unberechenbare Kostenfalle stellen die hohen Material- und Baupreise dar. Die allgemeine Baukostensteigerung betrug 2021 bereits 14 bis 17 Prozent. Gerade private Immobilienbesitzer verfügen oft nicht über die Mittel, um bei solch enorm gestiegenen Kosten zu investieren. „Für eine wirtschaftliche und sozialverträgliche Energiewende beim Wohnen gilt: Es muss gefördert werden, was gefordert wird. Wenn man Mindesteffizienzstandards einführt, muss es deshalb gleichzeitig einen Rechtsanspruch auf Förderung geben“, sagt GdW Präsident Axel Gedaschko. „Eigentümern, die kein Eigenkapital besitzen, muss der Staat zudem eine Lösung anbieten, damit sie sanieren können, ohne ihr Eigentum zu verlieren.“
Ausbildungsoffensive für die Bauwirtschaft
Fraglich bleibt auch, wo die Kapazitäten herkommen sollen, um die umfangreichen Arbeiten bei der Gebäudemodernisierung überhaupt zu bewerkstelligen. Handwerks- und Baufirmen suchen derzeit händeringend nach Personal. Es fehlt nicht nur an Arbeitskräften, sondern oft auch am notwendigen Wissen zu den neuen Technologien. „Es ist schnellstens eine Ausbildungsoffensive bei Handwerkern und Ingenieuren nötig“, fordert Dr. Kai Warnecke.
Kein Aufschub für energetische Modernisierung
Der von der EU-Kommission vorgelegte Vorschlag wird nun im Parlament diskutiert und muss dann in den einzelnen Mitgliedsländern umgesetzt werden. Erfahrungsgemäß dauert dieser Prozess rund zwei Jahre, in dem sich Europäische Kommission, der Rat und das Parlament einigen müssen. Danach können die einzelnen EU-Länder die neue Richtlinie in nationales Recht umsetzen.
Für private Immobilienbesitzer bleibt nicht mehr viel Zeit, das Thema energetische Modernisierung aufzuschieben. Die neuen Vorschriften werden kommen. Langfristig möchte die EU-Kommission den Staaten sogar rechtliche Möglichkeiten geben, die Nutzung fossiler Brennstoffe in Gebäuden zu untersagen. Bis spätestens 2040 sollen in den 27 Mitgliedstaaten fossile Energieträger überhaupt nicht mehr zum Heizen oder Kühlen von Gebäuden zugelassen werden.
