Headerbild: Georg Knorr Park, © David Chipperfield Architects
Der Wohnungsbau bleibt auch in 2022 die wichtigste Anlageklasse auf dem Immobilienmarkt. Die Renditeerwartungen gehen dabei aber deutlich zurück. Der soziale Wohnungsbau erlebt eine Renaissance, gute Investitionsbedingungen bieten Mikroapartments sowie das altersgerechte Wohnen.
In dem vom Immobilienberatungsunternehmen Savills veröffentlichten Papier „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland“ schreibt Matthias Pink, Head of Research bei Savills: „Das Jahr 2021 war ein Jahr des Wohnens“. Pink weist darauf hin, dass Wohnimmobilien erstmals die umsatzstärkste Nutzungsart waren. Das Transaktionsvolumen am deutschen Wohnungsmarkt belief sich im Jahr 2021 auf 50 Mrd. Euro, das ist das Doppelte des bisherigen Rekordwertes aus dem Jahr 2015.
Wohnen als Top-Asset
Die Attraktivität von Wohnimmobilien hat sich durch die Corona-Pandemie nochmals erhöht. Viele Menschen haben aufgrund ihrer Erfahrungen Zuhause mit Lockdown, Home-Office und Home-Schooling, die Erfahrung gemacht, wie wichtig ein gut funktionierendes Zuhause ist. Wohnimmobilien bieten stabile Erträge und oft eine attraktive Wertentwicklung.
Zukünftig weniger Rendite
Doch auch Matthias Pink kommt in seinem Papier zu dem Schluss, dass die Zeiten hoher Renditen auf dem Wohnungsmarkt vorbei sind. „Wir halten es für extrem unwahrscheinlich, dass sich das Investitionsumfeld in den kommenden Jahren weiterhin so günstig darstellt wie bislang.“ Als Grund führt Pink das geringe Bevölkerungswachstum an. Stärker noch drücken die Renditen die zunehmende Regulierung des Marktes durch die Politik sowie die zahlreichen kostenintensiven Auflagen zur energetischen Sanierung. Deshalb gilt es bei Investitionen in Immobilien, den Markt noch sorgfältiger zu analysieren.
Die Trends auf dem Immobilienmarkt
Für das Jahr 2002 und darüber hinaus sind drei wichtige Trends an, die den Wohnungsmarkt weiterhin hochattraktiv machen.
Trend 1: Renaissance des sozialen Wohnungsbaus
Der soziale Wohnungsbau war lange Zeit in Deutschland zum Erliegen gekommen. In Berlin und anderswo haben die Landesregierungen große Bestände des landeseigene Wohnungsbestand sogar verkauft, um die leeren Kassen aufzufüllen. Nun findet die Kehrtwende statt. Der soziale Wohnungsbau steht vor einer Renaissance.
Selbst institutionelle Anleger verstärkten ihr Engagement in das Segment, was lange Zeit vollkommen verrufen war. „Aus Investorensicht zählen für uns vor allem die regelmäßigen und stabilen Mieterträge. Gerade in Metropolen und wachsenden Mittelstädten sind diese Wohnungen meist über den gesamten Preisbindungs- beziehungsweise Förderungszeitraum hinweg voll vermietet“, meint Mario Schüttauf, Portfoliomanager beim Vermögensverwalter Commerz Real. „Leerstände und Mietausfälle sind kaum zu erwarten. Allerdings ist ein solches Investment auch kein Renditeturbo, das muss jedem klar sein“.
Üppige Förderung von Bund und Ländern
Der soziale Wohnungsbau ist für langfristig orientierte Anleger attraktiv, die ihren Kapitaleinsatz mit Fördermittel stärken wollen. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus liegt in Deutschland nicht nur beim Bund, sondern bei vor allem auch bei den Ländern. Teilweise können die Programme miteinander kombiniert werden. Der Bund unterstützt im Jahr 2022 die Länder mit einer Milliarde Euro.
Raus aus der Schmuddelecke
Neue in Planung befindliche oder bereits realisierte Projekt zeigen, wie der soziale Wohnungsbau sein Image wandelt und raus aus der Schmuddelecke kommt. In Berlin widmet sich sogar ein Stararchitekt wie David Chipperfield jetzt dem sozialen Wohnungsbau. Die Entwürfe des in Bau befindlichen Projekts „Georg Knorr Park“ zeigen, wie der neue sozialer Wohnungsbau aussieht. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt nicht mehr über düstere, anonyme, endlos lange Flure. Die Bewohner gelangen über außenliegende Laubengänge in ihre Wohnungen. Dort sind sie nicht nur an der frischen Luft. Sie nutzen den Wohnungszugang als Außenfläche und begegnen sich dort. Die gesamte Wohnanlage ist um einen Innenhof gruppiert, der viel Grün und Ruhe bietet.
Trend 2: Junges Wohnen
Eine ähnlich große Nachfrage wie nach bezahlbarem Wohnraum gibt es beim jungen Wohnen. Studenten, Auszubildende, Berufsanfänger finden auf dem Wohnungsmarkt kaum noch eine eigene Wohnung. Selbst Plätze in Wohngemeinschaften sind rar und teurer. Die Wohnungsknappheit trifft auch die Wirtschaft. Wenn Auszubildende oder Berufsanfänger keine Wohnung finden, wirkt sich das aus auf den Fachkräftemangel. SPD, Bündnis 90/Grüne und FDP haben in ihrem Koalitionsvertrag deshalb angekündigt, die Rahmenbedingungen für Investitionen in dieses Segment deutlich zu verbessern.
Hohe Nachfrage nach Microliving
Kleine Wohnungen, wie sie junge Menschen benötigen, werden auch im Jahr 2002 auf dem Immobilienmarkt auf eine große Nachfrage stoßen. Studentenwohnungen stehen exemplarisch dafür, welche Anforderungen bei Microliving entstehen. Dieses Segment verlangt einen größeren Serviceaufwand. Dazu gehören Möblierung, die Schaffung von Gemeinschaftsflächen, Dienstleistungen wie Pförtner, Wäsche- oder Reinigungsservice. Die Zusatzleitungen müssen das Wohnen nicht unbedingt teurer machen. Sie können auch die Flächennutzung steigern, zum Beispiel durch gemeinsame Nutzung von Küchen oder Aufenthaltsflächen.
Trend 3: Altersgerechtes Wohnen
Das altersgerechte Wohnen wird als wichtiger Trend auf dem Immobilienmarkt immer noch unterschätzt. Dabei ist das wahrscheinlich das wichtigste Segment der Zukunft. Den Wohnungsmarkt hat der demographische Wandel schon lange erreicht. Schon jetzt ist in Städten wie Hamburg jeder fünfte Bewohner über 65 Jahre.
Weniger Flächenbedarf
Ältere Menschen zieht es raus aus dem Eigenheim oder der großen Familienwohnung. Sie wollen in die Stadt, weil sie dort Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebote und medizinische Versorgung finden. Auch möchten sie die Kosten und den Bewirtschaftungsaufwand für viel Wohnfläche im Alter reduzieren.
Attraktive Zuschüsse für barrierefreies Wohnen
Leider sind die meisten Wohnungen mit ihren üblichen Standards nicht für alte Menschen ausgerichtet. Viele Bestandswohnungen haben keinen Aufzug oder keine barrierefreien Bäder. Beim altersgerechten Wohnen werden Smart Home Anwendungen wichtiger. Dazu gehören Bewegungssensoren, die bei Stürzen eine Notfallmeldung absenden. Wichtig sind Schalter oder Türöffner, die auch bei Bewegungseinschränkung sich über das W-Lan oder Funknetz bedienen lassen.
Die Bundesregierung hat in ihren Koalitionsvertrag vereinbart, auch beim altersgerechten Wohnen die schon bestehenden Förderungen durch die KFW Bank weiter aufzustocken. So ergeben sich auch hier für Investitionen oder Modernisierungsvorhaben exzellente Rahmenbedingungen.
Neue Herausforderung für die Vermietung
Die vorgestellten Trends auf dem Immobilienmarkt zeigen, vor welchen Herausforderungen die Vermietung steht. In Zukunft wird es schwieriger werden, durch Mieteinnahmen hohe Renditen zu erwirtschaften. Deshalb reicht es nicht mehr aus, nur leere Räume anzubieten.
Aufgrund schwieriger werdender Rahmenbedingungen und des gesellschaftlichen Wandels verlangen Immobilien mehr als in der Vergangenheit ein durchdachtes Geschäftsmodell. Das Vermietungsgeschäft wird in Zukunft über das reine Raum-Angebot hinaus gehen. Um den Ertrag zu steigern, kann die Vermietung Serviceangebote enthalten für alte Menschen oder Studenten. Ein wichtiger Baustein für das Erwirtschaften von Renditen werden Förderprogramme sein. Auch für private Eigentümer bieten sich so Chancen, um zum Beispiel beim bezahlbaren oder altersgerechten Wohnen tragfähige Projekte zu realisieren.
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