Erwerb & Vermietung Steuern & Finanzen
Dezember 28, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Was Vermieter in 2022 wissen müssen

Immobilieneigentümer müssen sich im Jahr 2022 auf einige gesetzliche Änderungen einstellen. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengestellt. Im Auge behalten sollte man, welche von den im Koalitionsvertrag formulierten Vorhaben die neue Regierung umsetzt.

Neuberechnung der Grundsteuer

Mit der Reform der Grundsteuer werden ab dem Jahr 2025 die veralteten Einheitswerte abgeschafft. Wichtiger Stichtag ist der 1. Januar 2022. Das Finanzamt bewertet ab diesem Termin rund 36 Millionen Grundstücke neu. Zur Neuberechnung der Bodenwerte fordern die Ämter umfangreiche Daten von den Eigentümern ein. Ab dem Juli 2022 können Eigentümer dem Finanzamt ihre Daten über das Portal Erster mitteilen.

Ob die Frist zur Datenabgabe bis zum 31. Oktober 2022 verlängert wird, ist noch offen. Es gibt in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen. Nach der Erfassung der Informationen berechnen die Finanzämter die Grundsteuer neu und schicken die aktualisierten Feststellungsbescheide an die Eigentümer. Die Neuberechnung gilt als Jahrhundertaufgabe und wird sich über mehrere Jahre hinziehen. Ab 2025 werden die Finanzämter die reformierte Grundsteuer erheben.

Neue Heizkostenverordnung tritt in Kraft

Mit der neuen Heizkostenverordnung dürfen ab dem neuen Jahr nur noch fernablesbare Zähler für Warmwasser und Wärme neu installiert werden. Die vollständige Umrüstung der Messgeräte muss bis zum Ende 2026 erfolgen. Sind fernablesbare Geräte verbaut, ist der Vermieter verpflichtet, ab 1. Januar 2022 seine Mieter monatlich über den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu informieren.

Die Information kann per App, E-Mail oder Post erfolgen. Messdienstleister wie Brunata-Metrona, techem oder Ista haben angekündigt, die Informationspflicht zu übernehmen und digitale Portale einzurichten. Die monatliche Übersicht muss Vergleiche zum Vormonat, Vorjahresmonat und zum Durchschnittsverbrauch enthalten, ebenso zum Brennstoffmix, Steuern und Abgaben. Sollte der Vermieter seinen Informationspflichten nicht nachkommen, sind Mieter berechtigt, ihren Kostenanteil um drei Prozent zu kürzen.

Umlage für Kabelfernsehen fällt weg

Mieter zahlen über die Nebenkosten oft auch für den Fernseh- und Breitbandanschluss. Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg fällt mit Novelle des Telekommunikationsgesetzes weg. Das Gesetz ist am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Es gibt eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024. Hat der Vermieter einen Bestandsvertrag bis zum 30.11.2021 abgeschlossen, kann er noch bis zum 30. Juni 2024 die Kabelgebühren umlegen. Bei Neuverträgen ab dem 1.12. 2021 ist die Umlage nicht mehr möglich. Der Mieter kann dann selbst entscheiden, mit welchem Kabelanbieter er einen Vertrag abschließt. Vermieter sollten bestehende Vereinbarungen mit Kabelanbietern rechtzeitig kündigen oder neu verhandeln.

IHK-Verwalterzertifikat wird Pflicht

Ab dem 1. Dezember 2022 können Wohnungseigentümer von ihrem Hausverwalter verlangen, dass er ein Zertifikat über notwendige rechtliche, technische und kaufmännische Kenntnisse nachweist (§ 26a Abs.1 WEG). Um dieses Zertifikat zu erlangen, muss der Verwalter eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) ablegen. Verwalter, die bei Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 bereits von einer WEG bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter. Von der Prüfungspflicht befreit sind Personen, die über einen immobilienwirtschaftlichen Hochschulabschluss oder eine erfolgreich abgeschlossene Berufsausbildung als Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann verfügen (§ 26a, Abs. 2 Nr. 4. WEG).

Gebäude- und Wohnungszählung

Die europaweite Bevölkerungszählung „Zensus“ war für 2021 geplant und ist wegen der Corona-Pandemie verschoben worden. Nun soll die Zählung ab dem 15. Mai 2022 nachgeholt werden. Im Rahmen der zusätzlichen Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) werden rund 17,5 Millionen Eigentümer sowie Verwalter von Wohnraum verpflichtet, Fragen zum Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter oder den Nettokaltmieten zu beantworten.

Die Erhebung der Daten umfasst auch Informationen zu den Mietern. Nach Artikel § 13 Abs. 1, 2 DSGVO müssen diese über die Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Ämter des Bundes und der Länder informiert werden. Findet sich im Mietvertrag eine Generalklausel zur Weitergabe von Informationen aus gesetzlichen Gründen, brauchen Eigentümer die Mieter nicht zusätzlich benachrichtigen.

CO2-Abgabe erhöht sich

Die CO2-Abgabe auf Heizöl und Gas steigt zum 1. Januar 2022 von 25 Euro auf 30 Euro pro Tonne CO2. Bislang hatten die Mieter die Abgabe allein zu tragen. Der Koalitionsvertrag der neuen Regierung sieht vor, dass die „erhöhten Kosten durch den CO2-Preis ab dem 1. Juni 2022 hälftig zwischen Vermieter und Mieterin bzw. Mieter geteilt werden sollen“. Für Vermieter mit alten Heizungsanlagen oder unzureichender Wärmedämmung könnte die Abgabe teuer werden. Die Ampel-Koalition unterstützt Eigentümer bei der energetischen Sanierung mit attraktiven Zuschüssen.

Neuer Mietspiegel tritt in Kraft

Für Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern werden zum 1. Juli 2022 Mietspiegel Pflicht. Liegt der Mietspiegel bislang nicht vor, kann die verantwortliche Verwaltung diesen bis zum 1.1.2023 erarbeiten. Beabsichtigt eine Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, verlängert sich die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024.

Für Vermieter wird es Pflicht, für die Erarbeitung des örtlichen Mietspiegels Auskunft zugeben über Miete, Größe der Wohnung und weitere Einzelheiten. Eigentümer wählen die Ämter dazu per Zufallsprinzip aus. Unvollständige oder fehlende Antworten können ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro nach sich ziehen.

Sonder-Afa läuft aus

Wer neuen Wohnraum zur Miete schafft durch Neubau, Dachausbau, Aufstockung oder Umwandlung von Gewerberaum, der konnte bislang eine Sonder-Afa in Anspruch nehmen. Diese war befristet und läuft mit dem Beginn des Jahres 2022 aus. Die Sonderabschreibung gilt für alle Bauanträge, die der Bauherr nach 31. August 2018 eingereicht hat. Voraussetzung war außerdem, dass der Eigentümer den neuen Wohnraum zehn Jahre lang vermietet.

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