Microliving: mehr als nur ein Hype

Mikroapartments gelten seit einiger Zeit als die attraktivste Assetklasse auf den Immobilienmärkten. Das Institut der deutschen Wirtschaft bescheinigt dem Segment weiter steigende Miet- und Kaufpreise. 

Im Jahr 2019 stellte das international tätige Immobilienunternehmen Cushman & Wakefield seine Studie vor: „Mikroapartments – ein neuer Stern am Immobilienmarkt“. Microliving identifizieren die Autoren des Reports als Trend vor allem für den Bereich des urbanen Wohnens. Entwickelt hat sich die Assetklasse aus dem klassischen Studentenwohnheim heraus. Charakteristisch sind Einraum-Apartments von einer Größe von 20 bis 35 Quadratmetern inklusive Badezimmer und Küchenzeile. 

All-in-Miete

Neben Mikroapartment hat sich der Begriff Service-Apartment etabliert. Die Wohnungen sind möbliert und verfügen häufig über Gemeinschaftsflächen zum Arbeiten, Kochen, Wäschewaschen oder für Sport. Abgerechnet wird eine „All-in-Miete“, die beinhaltet Betriebskosten, Strom, Möblierung, WLAN, oft sogar Bettwäsche und Kochgeschirr. „Das gelebte Motto lautet hier ganz eindeutig: Mit dem Koffer einziehen und loswohnen“, so Andreas Polter und Simon Jeschioro von Cushman & Wakefield. Die Nachfrage nach den Einraum-Apartments kommt zu 48 Prozent von Studenten. Wichtige Zielgruppe sind darüber hinaus Young Professionells, die für einen gut bezahlten Job vorübergehend in eine Stadt ziehen.

Spannende Projekte

Immobilienentwickler haben das Thema sehr schnell aufgegriffen und in den Toplagen der Großstädte bereits zahlreiche Projekte realisiert. In Berlin ist im Stadtteil Moabit mit dem „Fritz Tower“ ein komplettes Hochhaus mit 266 Service-Apartments entstanden. Mit „Stayery“ versucht der Immobilieninvestor AURELIUS Real Estate Opportunities eine Marke für Service Apartments an verschiedenen Standorten in Deutschland zu etablieren. „House of Co“, ebenfalls aus Berlin, kombiniert Co-Living Konzepte mit Mikroapartments.

Fritz Tower Berlin Moabit
Fritz Tower Berlin Moabit, © Agrob-Buchtal GmbH / Jochen Stüber

Steigende Preise

Mit der Corona-Pandemie hat das vielfach bejubelte Segment nun seine erste Bewährungsprobe hinter sich. Im letzten Jahr kam es durch den Wegfall vieler Geschäftsreisen teilweise zu mangelnder Auslastung. Nun hat sich die Lage stabilisiert. Der im August 2021 vom Institut der deutschen Wirtschaft herausgegebene „IW-Cube Compact Living Report 2021“ stellt bei den Mieten im Vergleich zum Vorjahr Preissteigerungen von 3,4 Prozent fest. Hohe Mieten lassen dem Report zur Folge sich vor allem in den A-Städten erzielen:

  • München: 31,00 und 32,20 Euro je Quadratmeter
  • Berlin: 29,40 Euro pro Quadratmeter
  • Hamburg: 23,20 bis 18,50 Euro pro Quadratmeter 

Stärker noch als die Mieten steigen die Kaufpreise beim Microliving. In zentralen Lagen reicht die Spanne von 6 bis 18 Prozent:

  • München, zentraler Lage: 12.210 Euro pro Quadratmeter 
  • Frankfurt, Stadtzentrum: 8.080 Euro pro Quadratmeter 
  • Hamburg: 7.980 pro Quadratmeter 
  • Berlin: 7.550 Euro pro Quadratmeter 
  • Düsseldorf: 6.630 pro Quadratmeter 
  • Köln: 5.700 pro Quadratmeter 
  • Stuttgart: 6.000 Euro pro Quadratmeter 

Vielschichtiger Markt

Die Preise klingen vielversprechend. Anleger sollten aber berücksichtigen, dass das Segment sehr heterogen ist. Noch wichtiger als bei herkömmlichen Immobilien sind bei Mikroapartments die Lage sowie die verkehrstechnische Anbindung. So befinden sich etwa die Hälfte der kompakten Wohnungen in der Innenstadt, oft in Toplagen. Auch die Ausstattung und Zusatzleistungen, wie zum Beispiel Reinigung oder Wäscheservice, bestimmen die Höhe der Miete.

Gemeinschaftsfläche Microliving Skaio Hannover
Gemeinschaftsfläche Microliving, Skaio Hannover © Häfele, Nagold

Hohe Nachfrage beim Wohnen im Alter

Die Autoren des IW-Cube Compact Living Reports 2021 haben noch eine Sonderauswertung zur Demografie vorgenommen. Der Report zeigt, dass kleinere Apartments beim Wohnen im Alter eine zentrale Rolle spielen werden. Senioren wollen oft den Aufwand für Reinigung und Unterhalt ihres Zuhauses verringern. Sie suchen deshalb verstärkt nach Wohnungen mit weniger Fläche.

Wer heute in den Ruhestand geht, der ist deutlich mobiler als die vergangenen Generationen. So möchte manch ein Ruheständler nur noch eine kleine Wohnung in der Stadt oder in der Nähe der Enkel beziehen. Ansonsten lebt er am Meer oder im Grünen.

Weniger ist mehr

Die starke Nachfrage nach Mikroapartments spiegelt auch einen Wandel in der Stadtentwicklung wider. Experten halten eine Reduzierung der Pro-Kopf-Wohnfläche für notwendig, damit in urbanen Lagen überhaupt noch Wohnraum entstehen kann. Bei reduzierter Fläche verringert sich der Verbrauch an Energie und Ressourcen, was das Klima sowie die Umwelt schont. 

Höhere Erträge

Für den privaten Anleger bleibt das Segment Microliving auch nach der Coronakrise weiter interessant. Während große Wohnungen in den Metropolen fast unerschwinglich geworden sind, bleibt der Kapitaleinsatz bei kleinen Apartments überschaubar. Bei guter Lage und einigen kreativen Ideen für Einrichtung und Service liegen die Erträge deutlich über denen von herkömmlichen Mietwohnungen.