Die Frist für die Grundsteuer ist am 31. Januar 2023 abgelaufen. Nur in Bayern wurde die Möglichkeit zur Einreichung der Daten verlängert. Wir erklären, was Eigentümer tun sollten, wenn die Bescheide kommen.
Die Feststellungserklärung für die Grundsteuer war im letzten Jahr eines der Themen, die Vermieter und Eigentümer viel beschäftigt haben. Die zum 31. Januar 2023 verlängerte Frist ist nun abgelaufen. Eine Ausnahme gibt es in Bayern. Dort haben die Behörden die Frist um drei Monate verlängert. Wer seine Grundsteuererklärung immer noch nicht erledigt hat, der muss mit einem Säumniszuschlag rechnen. Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Schätzung, die immer zum Nachteil des Eigentümers ausfällt.
Drei Schreiben vom Finanzamt
Eigentümer, die ihre Erklärung rechtzeitig vor dem Fristende oder sogar schon im letzten Sommer erledigt haben, dürfen nun gespannt sein. Teilweise sind die ersten Bescheide bereits verschickt. Wer noch keine Post von seinem Finanzamt erhalten hat, der wird im Laufe des Jahres die Schreiben im Briefkasten finden. Die Behörden verschicken im Anschluss an die eingereichte Feststellungserklärung insgesamt drei Bescheide.
- Bescheid über den Grundsteuerwert. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen erhalten Eigentümer einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge.
- Bescheid über den Grundsteuermessbetrag. In Hessen erhalten Eigentümer nur diesen Bescheid.
- Der finale Bescheid mit der endgültigen Festsetzung der Grundsteuer ab dem Jahr 2024.
Die beiden ersten Bescheide über den Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag kommen oft in einem Brief. Diese beiden Dokumente sind besonders wichtig, da Eigentümer nur gegen die dort aufgeführten Angaben Einspruch einlegen können. Danach legen die Gemeinden und Städte die Hebesätze fest und errechnen die endgültige Höhe der Grundsteuer. Einspruch gegen den ab dem Jahr 2024 dritten versendeten Bescheid mit der Festlegung der Zahlung ist nicht mehr möglich.
Deshalb heißt es für Eigentümer, die beiden ersten versendeten Schreiben des Finanzamts zur Grundsteuer gründlich zu prüfen. Das ist leider für den Laien nicht einfach und in manchen Details ohne fremde Hilfe kaum zu leisten.
Viele Grundsteuererklärungen sind fehlerhaft
Erste Stimmen aus den Ämtern melden, dass viele Feststellungserklärungen fehlerhaft sind. Nach einer Umfrage glauben 84,3 Prozent der Eigentümer, dass ihnen Fehler bei der Grundsteuer-Erklärung unterlaufen sind. Das liegt an der Materie, die schwierig zu verstehen ist. Die Feststellungserklärung für die Grundsteuer hält außerdem zahlreiche individuelle Sonderfälle bereit. Schwierigkeiten hatten Eigentümer auch aufgrund der komplizierten Eingabe mit der Software des Finanzamts Elster.
Wer bei der Eingabe der Daten Fehler gemacht hat, der hat bei den beiden ersten Bescheiden des Finanzamts noch die Möglichkeit, dies zu korrigieren. Auch bei vom Finanzamt falsch übertragenen Daten ist ein Einspruch notwendig.
Einige Eigentümerverbände haben bereits angekündigt, eine Musterklage gegen die Grundsteuer zu führen. Deshalb raten manche Experten grundsätzlich einen „vorsorglichen“ Einspruch einzulegen. Dadurch können Immobilienbesitzer unter Umständen von den aus den Klagen sich ergebenden Vorteilen profitieren.
Nur einen Monat Zeit für Einspruch gegen die Grundsteuerbescheide
Für den Einspruch haben Eigentümer nur einen Monat lang Zeit. Die Frist beginnt drei Tage nach dem Eingang der Post. Der Einspruch kann formlos erfolgen. Anzugeben sind:
- Adresse
- Aktenzeichen
- Steuernummer
- Begründung für den Einspruch
Hat der Einspruch Erfolg, wird das Finanzamt seinen Bescheid korrigieren. Wird der Einspruch abgelehnt, bleibt nur noch die Klage.
So prüfst Du die Grundsteuer-Bescheide
Beim Bescheid über den Grundsteuerwert solltest Du überprüfen, ob das Finanzamt alle Daten richtig übernommen hat. Bei der Berechnung nach dem Bundesmodell sind das folgende Daten:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Grundstücksart
- Alter des Gebäudes
Bei vermieteten Immobilien ermittelt das Finanzamt außerdem eine Nettokaltmiete für Deine Immobilien. Dieser Wert ist sehr umstritten, da er nicht den tatsächlich vereinbarten Mieten entspricht. Die Finanzbehörden nehmen stattdessen einen statistisch ermittelten Durchschnittswert an. Zusätzlich ordnet die Behörde eine Wohnung oder ein Haus einer Mietniveaustufe zu. Mit diesen beiden Werten – Durchschnittsmiete und Mietniveau – errechnet das Finanzamt den Rohertrag des Objekts. Weicht die vom Finanzamt errechnete Miete stark von der tatsächlich erzielten Miete ab, kann das einen Einspruch rechtfertigen.
Stimmen die Quadratmeterzahlen?
Wichtig ist zu überprüfen, ob die Quadratmeterzahlen für Wohnungen und Grundstücksflächen korrekt angegeben sind. Bei Wohnungen ist dabei zu berücksichtigen, dass nicht alle Flächen angerechnet werden. So muss der Eigentümer zum Beispiel keine Keller- oder Flurflächen angegeben. Balkone und Terrassen werden anteilig zu 25 Prozent angerechnet, bei besonderer Ausstattung kann der Anteil unter Umständen sogar 50 Prozent betragen. Raumhöhen, die niedriger als einen Meter sind – etwa bei Dachschrägen gehören nicht zur Wohnfläche. Raumhöhen zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Ab einer Höhe von zwei Metern zählt die Fläche vollständig.
Berechnung des Grundsteuerwerts nach dem Ertragswertverfahren
Im ersten Schreiben des Finanzamts zum Grundsteuerwert befindet sich zusätzlich dessen Berechnung auf der Grundlage der vorliegenden Daten. Die Rechenschritte im Detail nachzuvollziehen, ist für den Laien äußerst schwierig. Hier ist deshalb ein Experte zurate zu ziehen. In der Regel ist das der Steuerberater, der dafür aber ein Honorar verlangen wird.
Der ermittelte Grundsteuerwert ersetzt den bislang bei der Grundsteuer angenommenen Einheitswert, den das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Die bislang verwendeten Einheitswerte stammen in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland von 1935. Sie führten vielfach zu Ungerechtigkeiten.
Wie den zweiten Brief zum Grundsteuermessbetrag prüfen?
Die meiste Arbeit ist mit der Überprüfung des ersten Schreibens des Finanzamtes zur Ermittlung des Grundsteuerwerts erledigt. Im zweiten Schreiben berechnen die Ämter den Grundsteuermessbetrag. Dazu wird der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Zu überprüfen ist, ob das Finanzamt den Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid korrekt übertragen hat.
Die Steuermesszahl beträgt bei der neuen Grundsteuer 0,031 Prozent. Bei unbewohnten Grundstücken liegt er bei 0,034 Prozent. Die Steuermesszahl kann in einigen Bundesländern bei staatlich geförderten Wohnungen um 25 Prozent gesenkt werden. Bezahlen müssen Eigentümer auch nach der Zustellung der beiden ersten Bescheide noch nichts. Erst ab 2025 ist die neue Grundsteuer fällig.
Umlage der Grundsteuer bei den Nebenkosten ist in der Diskussion
Als Vermieter könnte man meinen, die Höhe der Grundsteuer ist nicht so wichtig. Schließlich kann man sie bei den Nebenkosten umlegen. Das ist nicht nur unfair gegenüber dem Mieter. Von Seiten der SPD oder der Linken vermehren sich seit einiger Zeit die Stimmen, die Umlage der Grundsteuer bei den Nebenkosten abzuschaffen. Setzt sich dieser Standpunkt durch, dürfte sich die Nachlässigkeit bei der Prüfung der Bescheide bitter rächen.
