Fragen aus der Community: Hausordnung

Schuhe im Hausflur, Treppenhausreinigung oder die Pflege des Gartens – bei vielen Punkten herrscht Unsicherheit bei Vermietern über die Hausordnung. Wir klären auf, was Vermieter von ihren Mietern verlangen können, und was über das Ziel hinaus schießt.

Robert aus Alt-Landsberg fragt: In 2010 habe ich in ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten investiert, bis heute haben wir noch die alte Hausordnung aus den Sechziger Jahren. Ich möchte diese nun mal anpassen, da viele Punkte einfach nicht mehr dem heutigen Stand entsprechen. Was muss ich bei der Neufassung der Hausordnung beachten und habt ihr Empfehlungen, welche Inhalte heute auf jeden Fall aufgenommen werden sollten?

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mietshaus und klärt die Pflichten der Mietergemeinschaft. Auch wenn Änderungen nicht immer leicht umzusetzen sind, kann sich die Neugestaltung lohnen, wenn sie zum beidseitigen Vorteil führen.

Änderungen der Hausordnung

Die Änderung der Hausordnung kann auf verschiedene Gründe zurückgeführt werden: Überholung veralteter Regelungen, eine Aufteilung der Gemeinschaftsräume oder professionelle Organisation der Abläufe rund um das Gebäude. Dabei gilt es jedoch unterscheidungen zu treffen: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, muss der Mieter erst seine Zustimmung zur Neugestaltung geben. Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen diese Änderungen nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen.

Hausordnung als Aushang oder Teil des Mietvertrags

Ist die Hausordnung ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, darf sie nur ordnende Regelungen enthalten. Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume oder Regelungen zu Ruhezeiten können in solch einer Hausordnung zum Beispiel geregelt werden. In diesem Fall dürfen dem Mieter darin jedoch keine individuellen Aufgaben und Pflichten auferlegt werden. Außerdem sollten die Regelungen den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Wollen Sie Ihrem Mieter hingegen bestimmte Arbeiten auferlegen (z.B. Gartenpflege, Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung), so muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das bedeutet: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden. 

Diese Punkte können Vermieter in der Hausordnung regeln

Zwar gibt es kein Gesetz, das Sie zur Aufstellung einer Hausordnung verpflichtet, doch empfiehlt sich die grundsätzliche Folgende Punkte können in Hausordnungen geregelt werden:

Ruhezeiten: Der Hinweis zu gesetzlichen Ruhezeiten sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Demnach herrscht zwischen 22 und 6 Uhr Nachtruhe. Die Mittagsruhe ist zwar heutzutage nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr definiert werden. Diese Zeiten müssen dann nicht im Mietvertrag erwähnt werden. 

Nutzung der Gemeinschaftsräume: Für die Nutzung von Waschküche oder Dachboden empfiehlt sich die klare Definition von Rechten und Pflichten in der Hausordnung. So können Sie vorgeben, zu welchen Zeiten die Gemeinschaftswaschmaschinen genutzt werden oder welche Plätze zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung stehen. Diese Vorschriften müssen dann nicht im Mietvertrag erwähnt werden.

Regeln für Gemeinschaftsgärten: Eine Hausordnung sollte regeln, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Diese kann definieren, ob Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufgestellt werden darf oder ob sie Gemüse anbauen dürfen. Diese Regeln müssen nicht im Mietvertrag erwähnt werden. Auch das Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt. Allerdings können Sie das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung verbieten oder einschränken.

Beabsichtigen Sie die Gartenpflege festzuschreiben, also den Rasen mähen, Laub rechen oder Unkraut jäten, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.

Haussicherheit

Sicherheitsaspekte sind ein wichtiger Punkt in jeder Hausordnung. Legen Sie Schließzeiten für die Haustür fest und verbieten Sie das Blockieren von Fluchtwegen. Auch die Lagerung gefährlicher Stoffe in der Tiefgarage können Sie verbieten. Diese Regelungen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind. 

Verpflichtende Aufgaben

Gehen Sie in der Hausordnung auch auf die Einhaltung von Ordnung im Haus ein. So kann den Mietern beispielsweise untersagt werden, Müll, Pflanzen oder Schuhe vor der Wohnungstür zu deponieren.

Mittels der Hausordnung können Sie Ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Dazu muss die Hausordnung jedoch Bestandteil des Mietvertrags sein, denn andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet. 

Achtung: Unverhältnismäßige Aufgaben wie das Streichen der Hausfassade oder die Erneuerung von Fliesen im Hausflur sind auch nach vertraglichen Regelungen nicht zulässig.

Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben

Natürlich darf die Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So dürfen Sie Ihren Mietern nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu musizieren. Auch die Tierhaltung darf nicht grundsätzlich verboten werden.

Weitere Verbote und Regelungen, die sicherlich wenig Aussicht auf erfolg haben:

  • Besuchsverbot
  • Untersagen von Kinderlärm
  • Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
  • Kinderwagenverbot im Hausflur
  • Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
  • Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung

Problematisch wird es für Vermieter auch dann, wenn sie in der Hausordnung regeln, ob in der Mietswohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf oder von wann bis wann diese laufen darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche – dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern – von anderen Bewohnern hingenommen werden.