Kündigungsschutz für Mieter – was Vermieter beachten müssen

In Deutschland gibt es strenge Regelungen zum Kündigungsschutz für Mieter. Daher muss jeder Vermieter, der einen Mietvertrag beenden will, die gesetzlichen Bestimmungen kennen. Erfahren Sie in diesem Artikel, welchen Kündigungsschutz Ihr Mieter genießt.

In Deutschland gibt es strenge Regelungen zum Kündigungsschutz für Mieter. Daher muss jeder Vermieter, der einen Mietvertrag beenden will, die gesetzlichen Bestimmungen kennen. Erfahren Sie in diesem Artikel, welchen Kündigungsschutz Ihr Mieter genießt.

Der Kündigungsschutz für Mieter sieht vor, dass ein unbefristeter Mietvertrag (was der Normalfall in Deutschland ist) vom Vermieter nur dann beendet werden darf, wenn bestimmte Gründe vorliegen. Dagegen kann eine Wohnungskündigung von seiten des Mieters jederzeit ausgesprochen werden.

Als Vermieter können Sie Eigenbedarf anmelden, jedoch nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Familienangehörige oder Sie selbst möchten in die Wohnung einziehen.
  • Die Familie vergrößert sich und es besteht Platzbedarf.
  • Sie benötigen eine Haushaltshilfe oder Pflegepersonal.

Kündigungsschutz für Mieter und die wirtschaftliche Verwertung

Der Kündigungsschutz für Mieter ist vom Gesetzgeber aus sehr streng geregelt. Neben der Eigenbedarfskündigung besteht die Möglichkeit einen bestehenden Mietvertrag bei einer wirtschaftlichen Verwertung zu kündigen. Darunter versteht man, die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie durch das Mietverhältnis. Darunter fällt allerdings nicht das Erzielen von höheren Mieteinnahmen durch eine anderweitige Vermietung der Wohnräume. Eine wirtschaftliche Verwertung ist zum Beispiel die Änderung der Nutzung eines Wohnraumes, wenn dieser in eine Gewerbeimmobilie umgewandelt werden soll.

Kündigungsschutz für Mieter – Fristen, die eingehalten werden müssen

Der Kündigungsschutz für Mieter besagt, dass ein Mietvertrag, der bis zu fünf Jahren besteht, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden kann. Bei einem Vertrag über mehr als fünf Jahre gelten sechs Monate Kündigungsfrist. Lebt der Mieter bereits seit mehr als acht Jahren in der Wohnung, beträgt seine Kündigungsfrist neun Monate. Ab einem zehnjährigen Mietverhältnis muss ein ganzes Jahr angesetzt werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Vermieter und Mieter eine Wohnung gemeinsam nutzen (zu Beispiel auch bei Einliegerwohnungen). In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen beenden.

Kündigungsschutz für Mieter nach Verkauf der Wohnung/des Hauses

Der Gesetzgeber sieht einen Kündigungsschutz für Mieter bei einem Hausverkauf vor, denn dieser an sich stellt kein Kündigungsgrund dar. Sie können allerdings auch – genauso wie bei einer Wohnung – wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis beenden.

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, muss der Kündigungsschutz für Mieter bei einem Wohnungsverkauf beachtet werden. Sie können dem bisherigen Mieter erst nach einer gewissen Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen. Je nach Bundesland liegt diese Sperrfrist zwischen drei und zehn Jahre.

Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages

Trotz Kündigungsschutz für Mieter ist eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag aus bestimmten Gründen möglich. Diese fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt und zwar mindestens in zwei aufeinander folgenden Monaten. In diesem Fall erlischt der Kündigungsschutz für Mieter.

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Ebenso kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter die Wohnung zweckentfremdet. Das bedeutet, dass er sie zum Beispiel als Büro statt als Wohnung nutzt oder dass er Untermieter hat, die im Mietvertrag nicht vorgesehen sind. Auch unangemessenes störendes Verhalten des Mieters (z. B. bei ständiger Ruhestörung oder Beleidigung) kann zur außerordentlichen Kündigung führen.

Kündigungsschutz für Mieter gilt nur für Wohnungen

Der Kündigungsschutz für Mieter gilt immer nur für Verträge von Wohnungen, nicht für Mietverträge von Büros oder Geschäftsräumen.

Sollte ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist aus seiner Wohnung ausziehen, dann haben Sie als Vermieter nicht automatisch das Recht, die Räumung zu veranlassen. Diese muss vor Gericht eingeklagt werden. In diesem Verfahren wird das Gericht die Begründung des Vermieters für seine Kündigung prüfen und die Rechte des Mieters in Betracht ziehen, bevor es seine Entscheidung trifft. Zu den Rechten des Mieters gehört immer die sogenannte Sozialklausel. Diese kann dazu führen, dass selbst Vermieter, die einen berechtigten Kündigungsgrund haben, wegen Härtegründen den Mieter nicht loswerden können. Entscheidet das Gericht zu Gunsten des Vermieters, so kann der Mieter immer noch Anträge auf Fristverlängerungen stellen und seinen Auszug um mehrere Monate hinauszögern.

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