Grundsätzlich kannst du jede Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten. Wie bei jedem anderen Mieterverhältnis schließt du für die Vermietung einer Ferienwohnung einen Mietvertrag ab. So schaffst du bei Schäden an der Wohnung, Zahlungsausfällen oder Stornierung eine rechtliche Sicherheit für beide Vertragspartner:innen. Bei einem Mietervertrag für die Ferienwohnung musst du allerdings im Gegensatz zu einem Mietvertrag für Wohnraum zahlreiche Besonderheiten berücksichtigen, damit du nicht in Konflikt mit den Behörden gerätst. Welche das sind, möchten wir dir im Folgenden erklären.
Darauf musst du achten, wenn du für deine Ferienwohnung einen Mietvertrag ausstellst
Grundsätzlich musst du bei der Nutzung einer Ferienwohnung nicht unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Auch eine mündliche oder elektronische Zusage hat der BGB (§535) als rechtlich gültig erklärt. Von einer rein mündlichen Vereinbarung ist in jedem Fall abzuraten. Schließe immer einen Mietvertrag ab – schriftlich sowie von dir und deinen Mieter:innen unterschrieben.
Was sollte der Mietvertrag für die Ferienwohnung alles enthalten?
Wie bei anderen Mietverträgen auch, ist es wichtig, die Identität des Mieters und der mit einziehenden Personen genau festzuhalten. Wir empfehlen die Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse aufzunehmen, ebenso das Geburtsdatum. Um die Identität der Mieter:innen zu prüfen, solltest du dir den Personalausweis zeigen lassen. Aus Datenschutzgründen darfst du keine Kopie des Ausweises anfertigen, auch nicht die Nummer im Mietvertrag festhalten. Hast du alle Daten erfasst, kannst du eventuelle Rechnungen und Mahnbescheide zustellen.
Tipp
Bei einer Ferienwohnung berechnest du im Gegensatz zum Wohnraummietverhältnis immer eine Pauschalmiete. Der Preis ist somit der Endpreis inklusive aller zusätzlichen Kosten. Dazu gehören sämtliche Betriebs- und Heizkosten, Strom, Internet sowie alle Zusatzservices wie Endreinigung, Zustellbett, WLAN oder Bettwäsche.
Diese Angaben sollte der Mietvertrag enthalten:
- Objekt
- Mieter:innen
- Vermieter:innen
- Buchungszeit
- Preis
- Konkrete Stornierungsbedingungen
- Umgang mit Haustieren und wie hoch der Kostenzuschlag ist
- Ob es sich um einen Nichtraucher – oder Raucherobjekt handelt
- Vereinbarung über die Schlüsselübergabe (wenn du die Immobilie selbst verwaltest. sind persönliche Übergabetermine zu empfehlen, um den Mieter kennenzulernen)
- Kosten, die an Dritte zu zahlen sind (zum Beispiel Kurtaxe)
Ist die Buchung bestätigt und die Vermietung noch mindestens vier Wochen entfernt, sind Anzahlungen von erfahrungsgemäß 10-25 Prozent des Gesamtpreises üblich. Es sollte allerdings vereinbart werden, bis wann die Restzahlung zu tätigen ist. Oft ist es außerdem empfehlenswert, eine Frist zu nennen, bis wann ein schriftliches Angebot des Vermieters angenommen werden muss. Weiterhin sollte die zu zahlende Kaution der Ferienwohnung im Mietvertrag festgehalten werden.
Mietvertrag für die Ferienwohnung oder Beherbergungsvertrag
Beim Mietvertrag für eine Ferienwohnung schließt du entweder einen reinen Wohnraummietvertrag ab, alternativ dazu kannst du auch einen „Beherbergungs“- oder auch „Gastaufnahmevertrag“ vereinbaren. Bietest du nur die Vermietung der Räumlichkeiten inklusive Möblierung an, dann reicht ein auf die Anforderungen einer Ferienwohnung zugeschnittener Mietvertrag. Als Zusatz empfiehlt es sich, dem Mietvertrag eine Inventarliste zur Ausstattung der Ferienwohnung hinzuzufügen.
Der Beherbergungsvertrag für die Ferienwohnung
Eventuell möchtest du im Rahmen des Mietvertrages für die Ferienwohnung weitere Services anbieten. Das können Wäschedienst, Frühstück, Reinigung, Halb- oder Vollpension sein. Möchtest du diese Dienste nicht separat abrechnen, dann reicht ein reiner Mietvertrag nicht mehr aus. Du schließt einen Beherbergungsvertrag ab und vereinbarst dort die von dir erbrachten Zusatzleistungen. Mit dem Beherbergungsvertrag bist du nicht mehr nur Vermieter, sondern auch Gastwirt. Damit kommen weitere Auflagen und Regularien auf dich zu, die du unbedingt beachten musst.
Sonderregelungen beim Beherbergungsvertag
Der Beherbergungsvertrag und die damit verbundenen zusätzlichen Leistungen machen dich zum Gewerbetreibenden. Du musst dein „Gastbewerbe“ beim Gewerbeamt anmelden. Je nach Stadt oder Gemeinde kostet das eine Gebühr von rund 20 Euro.
Ebenso wirst du gegenüber dem Finanzamt umsatzsteuerpflichtig. Erzielst du pro Jahr einen Umsatz von nicht mehr als 22.000 Euro, dann kannst du die Kleinunternehmerregelung für dich in Anspruch nehmen. Du bist damit weiterhin von der Umsatzsteuer befreit. Bei höheren Umsätzen zahlst du zusätzlich zur Einkommenssteuer auch Umsatzsteuer.
Beim einem Beherbergungsvertrag hast du als Vermieter teilweise erweiterte Rechte. Du überträgst das Hausrecht nicht auf den Mieter und kannst die Wohnung zum Beispiel für die Reinigung jederzeit betreten.
Sind deine Gäste keine Selbstversorger und bietest du zusätzlich zum Wohnraum auch Verpflegung an, dann musst du unter Umständen auch Hygienevorschriften beachten. Du unterliegst dann der Beaufsichtigung und den Regularien des Gesundheits- oder Ordnungsamtes.
Nutzungsänderung beim Mietvertrag für Ferienwohnungen
Bei jeder Art der Vermietung musst du immer auch die Nutzungsart der Immobilie beachten. Diese ist bei jeder Immobilie baurechtlich festgelegt. Möchtest du als Büro- oder Praxis genehmigte Räume als Ferienwohnung vermieten, dann musst du beim Bauamt eine Änderung der Nutzung beantragen. Eventuell musst du zusätzliche sanitäre Anlagen oder Stellplätze einrichten. Oder du musst Auflagen zum Schall- und Brandschutz erfüllen. Leider kommt auch hier einiger bürokratischer Aufwand auf dich zu, bevor du mit der Vermietung beginnen kannst. Die Nutzungsänderung verursacht auch Kosten, vor allem wenn du noch Experten wie einen Rechtsanwalt oder Architekten hinzuziehen musst.
Wichtig: Zweckentfremdungsverbot beachten
Willst du deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten und auf den einschlägigen Portalen wie Airbnb oder Fewo-direkt anbieten, dann sind dem leider von Seiten des Gesetzgebers in gewissen Regionen Grenzen gesetzt. Vor allem in den Metropolen mit angespannten Wohnungsmärkten haben die Behörden für Wohnraum Zweckentfremdungsverbote vereinbart.
Zweckentfremdungsverbote in Deutschland
Eine Zweckentfremdung stellt der Definition nach eine nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietungen als Ferienwohnung dar (§ 2 Absatz 1 Nr.1 ZwVbG). Das bedeutet, dass du deine Wohnung nur unter strengen Auflagen als befristet als anbieten kannst. In den Städten gibt es sehr unterschiedliche Regelungen, die du jeweils für deine Region recherchieren solltest.
Achtung
Du solltest das Zweckentfremdungsverbot unbedingt beachten, damit dein Angebot legal bleibt. Vermietest du deine Wohnung tage- oder wochenweise als Ferienwohnung trotz bestehender Zweckentfremdungsverbote, drohen heftige Bußgelder. In Hamburg können das sogar bis zu 500.000 Euro sein.
Die Stadt erteilt zum Beispiel in Köln ebenso in Berlin für die Vermietung als Ferienwohnung eine „Registrierungsnummer“ oder „Wohnraumschutznummer“. Du musst diese beantragen, in der Regel kannst du das kostenlos und online erledigen. Hast du die Registrierungsnummer erhalten, bist du verpflichtet, diese bei einem Inserat auf den Vermietungsplattformen immer mit anzugeben. Zusätzlich zu der Registrierung haben die Städte die Dauer der befristeten Vermietung begrenzt. In Berlin und in Köln darfst du nur 90 Tage lang im Jahr befristet vermieten.
Kündigung eines Mietvertrages für Ferienwohnungen
Den Mietvertrag für eine Ferienwohnung zu kündigen, ist generell mit der gesetzlich festgelegten Frist möglich (nach §573c BGB). Kündigungsgründe müssen nicht vorliegen, wenn der Mietvertrag ordentlich befristet oder außerordentlich mit gesetzlicher Frist aufgelöst wird.
Aber Achtung: Handelt es sich bei dem Vertragstyp um einen Reisevertrag nach §§ 651a ff. BGB gelten unter Umständen andere Kündigungsfristen. Ein Reisevertrag kommt dann zustande, wenn mindestens zwei Reiseleistungen über eine Agentur gebucht werden, beispielsweise die Ferienwohnung inklusive Transport.
Fristlos sind sowohl der Mietvertrag als auch der Reisevertrag nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 542 II BGB), für den Vermieter ebenso wie für den Mieter. Zu außerordentlich wichtigen Gründen zählen unter anderem Lärmbelästigung, Bedrohung oder Beleidigung und der Tod eines Mieters.
Tritt der Mieter die Ferienwohnung nicht an, egal wann die Absage erfolgt, steht Dir die Miete von bis zu 90 Prozent des Gesamtpreises gemäß § 537 BGB zu. Aber: Du als Vermieter musst versuchen, die Wohnung anderweitig zu belegen. Klappt das, dürfen nur die Stornierungskosten in Rechnung gestellt werden.
Das Mietverhältnis endet automatisch ohne Kündigung, wenn der Mietvertrag für die Ferienwohnung nur auf bestimmte Zeit ausgestellt ist. Eine Ausnahme bilden jedoch Pauschalangebote, denn dort gelten die Regelungen des Reiserechts.
Beim Mietvertrag für Ferienwohnungen unbedingt alle Regeln beachten
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und dem Abschluss des dazugehörigen Mietvertrages sind eine Vielzahl von Auflagen und Gesetzen zu beachten. Vor allem wer gewerblich vermieten möchte, muss sich auf zusätzliche behördliche Auflagen einstellen. Diese sind oft von Stadt zu Stadt verschieden. Deshalb sollten Vermieter:innen vor Abschluss eines Mietvertrages für Ferienwohnungen sich sorgfältig informieren über alle behördlichen Auflagen. In vielen Fällen sind dabei Experten:innen zu Rate zu ziehen. Das können Steuerberater:innen oder auch Rechtsanwalt:innen sein.
Du kannst prinzipiell jede Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten. Dabei musst du aber die Zweckentfremdungsverbote und Auflagen zu einer eventuellen Nutzungsänderung beachten. Zweckentfremdungsverbote gibt es vor allem in den Metropolen, Berlin, Köln, München, Frankfurt oder Hamburg.
Du musst beim Mietvertrag für die Ferienwohnung Stornierungsbedingungen festlegen, Vereinbarungen zur Schlüsselübergabe und eventuelle zusätzliche Services treffen. Die Miete kalkulierst du als Pauschalmiete. Bietest du Services wie Reinigung, Verpflegung oder Wäschewaschen an, reicht der reine Mietvertrag nicht aus. Du schließt einen Beherbergungsvertrag ab und betreibst dann eine Gewerbe.
In vielen Metropolen mit angespannten Wohnungsmärkten haben die Städte Zweckentfremdungsverbote verhängt. Zu den Städten mit Zweckentfremdungsverboten gehören unter anderem Frankfurt, München, Berlin, Köln, Stuttgart, Freiburg, Potsdam oder Heidelberg. Willst du deine Immobilie als Ferienwohnung vermieten, solltest du dich bei deiner Gemeinde informieren, welche ob ein Zweckentfremdungsverbot besteht.
Unter Umständen musst du beim Bauamt eine Nutzungsänderung beantragen, zum Beispiel wenn die Immobilie vorher als Büro, Praxis oder Einzelhandelsfläche vermietet war. Das kann unter Umständen zusätzliche Auflagen beim Brand- oder Schallschutz nach sich ziehen.
Bei Mietverträgen, die du tage- oder wochenweise abschließt, wirst du unter Umständen vom Finanzamt als gewerbetreibend eingestuft. Vor allem wenn du Zusatzservice anbietest wie Verpflegung, Reinigung oder Bettwäsche, werten die Behörden das als Gewerbetätigkeit. Bei einem Umsatz von nicht mehr als 22.000 Euro im Jahr kannst du die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Dann bleibst du von der Umsatzsteuer verschont.
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