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Das sollten Sie über den Erhaltungsaufwand bei Vermietung wissen

Kosten für den Erhaltungsaufwand bei Vermietung können Vermieter in der Steuererklärung absetzen. Allerdings ist nicht immer ganz klar, welche Aufwendungen wie anzugeben sind. Dieser Artikel informiert über den Erhaltungsaufwand und die steuerliche Berücksichtigung.

Kurzes zur steuerlichen Absetzbarkeit bezüglich der Vermietung

Das Steuerrecht unterscheidet drei Arten von Aufwendungen, die Vermieter in der Steuererklärung absetzen können: Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten für die Immobilie, anschaffungsnahe Herstellungskosten und Kosten für den Erhaltungsaufwand. Während die beiden ersten Kostenarten über die Dauer der Nutzung als Absetzung für Abnutzung (Afa) abgeschrieben werden, können Erhaltungskosten direkt als Werbungskosten abgesetzt werden. Das klingt zunächst recht einfach, in der Praxis kommt es aber immer wieder zu Missverständnissen, da nicht eindeutig ist, welche Arbeiten der Erhaltungsaufwand bei Vermietung umfasst.
Wenn Sie mehr über die Absetzbarkeit von Anschaffungs- und Herstellungskosten lesen möchten, empfehlen wir Ihnen diesen Artikel. Darin erfahren Sie, wie Sie den Hausbau steuerlich absetzen können.

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Was versteht man unter Erhaltungsaufwand bei Vermietung?

Als Erhaltungsaufwand gelten in der Regel jene Arbeiten, die an bereits bestehender Substanz oder vorhandenen Anlagen vorgenommen werden, damit diese wieder einwandfrei funktionieren. Man spricht auch von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise von Reparaturen. Die Erhaltungsaufwendungen dürfen dann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie den ursprünglichen Zustand des Gebäudes verbessern, aber den Gebäudewert nicht wesentlich erhöhen. So können Eigentümer auch Modernisierungsarbeiten absetzen, insbesondere, wenn es sich um Maßnahmen einer zeitgemäßen Erneuerung handelt. Ob der Erhaltungsaufwand am Gebäude oder an den Wohnungen betrieben wird, ist unerheblich.

Der Erhaltungsaufwand bei Vermietung umfasst jedoch keine Schönheitsreparaturen, wie der Bundesgerichtshof urteilte, und auch keine wesentlichen Verbesserungen am Gebäude (z. B. Die Verwendung hochwertiger Materialien, eine besondere bauliche Veränderung und andere Maßnahmen, die zu einer deutlichen Mieterhöhung berechtigen).

Typische Beispiele für den Erhaltungsaufwand an einer Immobilie sind:

  • Austausch von Heizungsanlagen, Fenstern, Türen und Türschlössern
  • Neueindeckung des Daches
  • Renovierung des Badezimmers
  • Ersetzung des Bodenbelags

Kosten für den Erhaltungsaufwand zur Vermietung einer Immobilie können nach Erwerb selbiger als Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten gelten. Das ist der Fall, wenn die Summe aller Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % des Gebäudewertes überschreiten.

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Hinweis

Das Finanzamt berücksichtigt alle Aufwendungen nach dem Erwerb – und es zählen die Anschaffungskosten des Gebäudes als Bemessungsgrundlage. Das ist wichtig, wenn man z. B. ein Zweifamilienhaus kauft, die eine Etage selbst bewohnt und die andere renoviert und anschließend vermietet. Eine anteilige Berechnung der Anschaffungskosten, und damit der zulässigen Erhaltungsaufwendungen, ist nicht notwendig.

Hinweis

Das Finanzamt berücksichtigt alle Aufwendungen nach dem Erwerb – und es zählen die Anschaffungskosten des Gebäudes als Bemessungsgrundlage. Das ist wichtig, wenn man z. B. ein Zweifamilienhaus kauft, die eine Etage selbst bewohnt und die andere renoviert und anschließend vermietet. Eine anteilige Berechnung der Anschaffungskosten, und damit der zulässigen Erhaltungsaufwendungen, ist nicht notwendig.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung in Anlage V angeben

Bei der Steuererklärung müssen Vermieter die Anlage V für „Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen. Hier sind nicht nur alle Mieteinnahmen anzugeben, sondern auch die Werbungskosten und Abschreibungen. Wenn Sie die Erhaltungsaufwendungen in der Anlage V angeben, müssen Sie eine Einzelaufstellung der Kosten beziehungsweise Arbeiten anfügen.

Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Wohnung vermieten und die Steuer berechnen wollen, erfahren Sie in diesem Artikel.

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