Die Eigenbedarfskündigung: erfolgreich Eigenbedarf anmelden und umsetzen

In Deutschland bedeutet der Kündigungsschutz für Mieter hohe Hürden für Vermieter. Denn Eigenbedarf anmelden stellt eine der wenigen Möglichkeiten einer ordentlichen Kündigung dar. Die Anforderungen sind hier jedoch sowohl inhaltlich als auch formell hoch. Vermietet.de stellt Ihnen die wichtigsten Informationen zur Verfügung, damit Sie eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich aussprechen können.

Geregelt ist die Wohnungskündigung bei Eigenbedarf im BGB § 573 Absatz 2 Nr. 2. Eine Kündigung der Mietwohnung nur mit der Begründung „Eigenbedarf“ ist nicht zulässig. Der Vermieter muss seinen Eigenbedarf nachhaltig begründen können. Eigenbedarf liegt dann vor, wenn die Wohnung beispielsweise für enge Verwandte oder im Falle einer eingetretenen Pflegebedürftigkeit für Pflegepersonal benötigt wird.
Als enge Verwandte gelten Ehepartner, Eltern, Geschwister, Kinder und Enkel sowie Nichten und Neffen.

Eigenbedarf anmelden – Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen

Der Arbeitsplatzwechsel eines nahen Verwandten, eine Scheidung oder der bereits angedeutete eingetretene Pflegefall stellen typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung dar. Diese sind im Mietvertrag darzulegen.

Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, die er vermietet, muss er diese ersatzweise dem Mieter bereitstellen und begründen, weshalb der Eigenbedarf dort nicht umgesetzt werden kann.

Hinweis: Wird Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht, kann das kostspielige Konsequenzen für den Vermieter nach sich ziehen. Der Mieter oder bereits ehemalige Mieter kann in diesem Fall Schadensersatzforderungen geltend machen. Darunter fallen Maklergebühren, Umzugskosten und höhere Mietzinsen. Wollen Sie aufgrund eines getrübten Verhältnisses zum Mieter kündigen, dann prüfen Sie eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages.

Eigenbedarf anmelden: die formalen und inhaltlichen Vorgabe

Eigenbedarf anmelden und die Wohnung nur auf Verdacht eines etwaigen Eigenbedarfs kündigen ist nicht zulässig. Entscheidend sind drei wichtige Aspekte:

Eigenbedarf anmelden – Kündigungsfrist und richtigen Zeitpunkt beachten

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Denken Sie daran, dass die bei der Beendigung des Mietverhältnisses die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten: Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren neun Monate.

Eigenbedarf anmelden: Die inhaltliche Begründung

In der Eigenbedarfskündigung muss die Eigenbedarfsperson einschließlich des Verwandtschaftsgrades genannt werden, für die Sie Eigenbedarf anmelden. Handelt es sich dabei um entfernte Verwandte, muss auch der Grad der Verbundenheit erklärt werden. Werden mehrere Personen den späteren Mietvertrag erfüllen, müssen die weiteren Personen bei der Kündigung nicht aufgeführt werden (BGH VIII ZR 107/13).

Nennen Sie auch den konkret den Grund, warum Sie Eigenbedarf anmelden, zum Beispiel Krankheitsfall, Arbeitsplatzwechsel der oder des Verwandten usw. Bei eigenen Kindern kann als Grund auch der Erhalt der Familienbande angegeben werden.

Information zum Widerspruchsrecht

Der Vermieter muss in der Kündigung über das Widerspruchsrecht des Mieters informieren. Der Mieter ist wiederum verpflichtet, seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung seines Mietvertrags erklären.

Hinweis: Bei Formfehlern besteht für den Mieter keinen Grund, Ihnen einen Widerspruch zukommen zu lassen. Stellen Sie also sicher, dass das Kündigungsschreiben alle erforderlichen formellen und inhaltlichen Punkte enthält und zudem fristgerecht zugestellt wird. Auf Vermietet.de finden Sie zahlreiche kostenlose Vordrucke für Kündigungsschreiben.

Die Sonderfälle der Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus

Leben Vermieter und Mieter in einem Zweifamilienhaus, kann der Vermieter laut § 573a BGB eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen ohne Angabe von Gründen. Jedoch verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

Eigenbedarf anmelden nach Hauskauf: in Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung

Wird eine Mietwohnung verkauft und dann in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten besondere Sperrfristen. Bundesweit beträgt die Mindestsperrfrist für eine ordentliche Kündigung des Mieters drei Jahre. Diese kann jedoch durch die Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Nicht betroffen ist natürlich die außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag.

Anmeldung von Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel

Es gelten grundsätzlich die genannten Vorgaben und Vorschriften, wenn Sie für die Wohnung Eigenbedarf anmelden möchten, die Sie eben erworben haben. Wurden jedoch beim Abschluss des Mietvertrags mit dem vorangegangenen Eigentümer Zusatzklauseln vereinbart, gelten diese immer noch. Beispielsweise können Sie keinen Eigenbedarf anmelden, wenn im Mietvertrag mit dem vorangegangen Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausgeschlossen wurde. Kurzum: Vertrag ist Vertrag.

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