In Deutschland bedeutet der Kündigungsschutz für Mieter hohe Hürden für Vermieter. Denn Eigenbedarf anmelden stellt eine der wenigen Möglichkeiten einer ordentlichen Kündigung dar. Die Anforderungen sind hier jedoch sowohl inhaltlich als auch formell hoch. Vermietet.de stellt Dir die wichtigsten Informationen zur Verfügung, damit Du eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich aussprechen kannst.
Eigenbedarf anmelden bei Kindern, sonstigen Verwandten und Pflegepersonal
Geregelt ist die Wohnungskündigung bei Eigenbedarf im BGB § 573 Absatz 2 Nr. 2. Eine Kündigung der Mietwohnung nur mit der Begründung „Eigenbedarf“ ist nicht zulässig. Der Vermieter muss seinen Eigenbedarf nachhaltig begründen können. Eigenbedarf liegt dann vor, wenn die Wohnung beispielsweise für enge Verwandte oder im Falle einer eingetretenen Pflegebedürftigkeit für Pflegepersonal benötigt wird.
Als enge Verwandte gelten Ehepartner, Eltern, Geschwister, Kinder und Enkel sowie Nichten und Neffen.
Eigenbedarf anmelden – Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen
Der Arbeitsplatzwechsel eines nahen Verwandten, eine Scheidung oder der bereits angedeutete eingetretene Pflegefall stellen typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung dar. Diese sind im Mietvertrag darzulegen.
Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, die er vermietet, muss er diese ersatzweise dem Mieter bereitstellen und begründen, weshalb der Eigenbedarf dort nicht umgesetzt werden kann.
Hinweis: Wird Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht, kann das kostspielige Konsequenzen für den Vermieter nach sich ziehen. Der Mieter oder bereits ehemalige Mieter kann in diesem Fall Schadensersatzforderungen geltend machen. Darunter fallen Maklergebühren, Umzugskosten und höhere Mietzinsen. Willst Du aufgrund eines getrübten Verhältnisses zum Mieter kündigen, dann prüfe eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages.
Eigenbedarf anmelden: die formalen und inhaltlichen Vorgabe
Eigenbedarf anmelden und die Wohnung nur auf Verdacht eines etwaigen Eigenbedarfs kündigen ist nicht zulässig. Entscheidend sind drei wichtige Aspekte:
Eigenbedarf anmelden – Kündigungsfrist und richtigen Zeitpunkt beachten
Denke daran, bei der Beendigung des Mietverhältnisses die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten: Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren neun Monate.
Eigenbedarf anmelden: Die inhaltliche Begründung
In der Eigenbedarfskündigung muss die Eigenbedarfsperson einschließlich des Verwandtschaftsgrades genannt werden, für die Du Eigenbedarf anmeldest. Handelt es sich dabei um entfernte Verwandte, muss auch der Grad der Verbundenheit erklärt werden. Werden mehrere Personen den späteren Mietvertrag erfüllen, müssen die weiteren Personen bei der Kündigung nicht aufgeführt werden (BGH VIII ZR 107/13).
Nenne auch den konkret den Grund, warum Du Eigenbedarf anmeldest, zum Beispiel Krankheitsfall, Arbeitsplatzwechsel der oder des Verwandten usw. Bei eigenen Kindern kann als Grund auch der Erhalt der Familienbande angegeben werden.
Information zum Widerspruchsrecht
Der Vermieter muss in der Kündigung über das Widerspruchsrecht des Mieters informieren. Der Mieter ist wiederum verpflichtet, seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung seines Mietvertrags erklären.
Hinweis: Bei Formfehlern besteht für den Mieter keinen Grund, Dir einen Widerspruch zukommen zu lassen. Stelle also sicher, dass das Kündigungsschreiben alle erforderlichen formellen und inhaltlichen Punkte enthält und zudem fristgerecht zugestellt wird. Auf Vermietet.de findest Du zahlreiche Vordrucke für Kündigungsschreiben.
Die Sonderfälle der Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus
Leben Vermieter und Mieter in einem Zweifamilienhaus, kann der Vermieter laut § 573a BGB eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen ohne Angabe von Gründen. Jedoch verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate.
Eigenbedarf anmelden nach Hauskauf: in Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung
Wird eine Mietwohnung verkauft und dann in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten besondere Sperrfristen. Bundesweit beträgt die Mindestsperrfrist für eine ordentliche Kündigung des Mieters drei Jahre. Diese kann jedoch durch die Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Nicht betroffen ist natürlich die außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag.
Anmeldung von Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel
Es gelten grundsätzlich die genannten Vorgaben und Vorschriften, wenn Du für die Wohnung Eigenbedarf anmelden möchtest, die Du eben erworben hast. Wurden jedoch beim Abschluss des Mietvertrags mit dem vorangegangenen Eigentümer Zusatzklauseln vereinbart, gelten diese immer noch. Beispielsweise kannst Du keinen Eigenbedarf anmelden, wenn im Mietvertrag mit dem vorangegangen Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausgeschlossen wurde. Kurzum: Vertrag ist Vertrag.
