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August 7, 2018 | 8 Min Lesezeit

Wie der Verkehrswert einer Immobilie die Erbschaft beeinflusst

Eine Immobilie kann nicht nur durch einen Verkauf, sondern auch durch Vererbung den Besitzer wechseln. Um die Steuern korrekt berechnen zu können, ist der Verkehrswert für die Immobilie bei einer Erbschaft sehr wichtig. Dieser orientiert sich an verschiedenen Faktoren wie Größe oder Lage der Immobilie - wir klären auf.

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Eine Immobilie kann nicht nur durch einen Verkauf, sondern auch durch Vererbung den Besitzer wechseln. Um die Steuern korrekt berechnen zu können, ist der Verkehrswert für die Immobilie bei einer Erbschaft sehr wichtig. Dieser orientiert sich an verschiedenen Faktoren wie Größe oder Lage der Immobilie – wir klären auf.

Der Verkehrswert einer Immobilie drückt aus, wie viel Geld der Eigentümer bei einem Verkauf erwarten könnte. Auch wenn eine Veräußerung nicht geplant ist, gibt es verschiedene Gründe, den Verkehrswert zu ermitteln. So ist der Wert für die Festlegung der Konditionen für die Bemessung der Gebäudeversicherung sehr wichtig. Bei dieser Berechnung wird bis heute der Wert aus dem Jahre 1912 zugrunde gelegt und mit einem Faktor auf den aktuellen Wert der Währung umgerechnet. So ergibt sich ein Wert, welcher den Verkaufswert der Immobilie oder des Grundstücks recht gut widerspiegelt.

Der tatsächliche Kaufpreis kann jedoch von dem Verkehrswert abweichen. Du kannst Deine Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen, wenn die Nachfrage groß ist. Der Kaufpreis stellt nämlich eine Vereinbarung zwischen Dir und dem Käufer dar, welche individuell festlegbar ist. Der Verkehrswert muss dahingehend nicht beachtet werden. Wir empfehlen Dir aber die aktuellen Regelungen zur Mietpreisbremse zu Rate zu ziehen.

Einen hohen Nutzen hat der Verkehrswert, wenn es zu einer Versteigerung von Immobilien und Grundstücken kommt. Hier wird der Wert oftmals als Grundlage genommen, um den Mindestbetrag für die Versteigerung festzulegen. Aber auch eine Erbschaft macht den Verkehrswert einer Immobilie zu einer interessanten Kennzahl.

Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft

Wenn der Besitzer einer Immobilie verstirbt, tritt die gesetzliche Erbfolge ein – oder ein per Testament festgelegter Erbe wird neuer Eigentümer. Wie bei allen anderen Erbschaften wird auch beim Vererben von Immobilien eine Steuer fällig. Um eine Grundlage für die Berechnung dieser zu haben, legt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie für die Erbschaft fest. Beim Verkehrswert der Immobilie bezüglich der Erbschaftssteuer handelt es sich in der Regel um eine Schätzung, denn das Finanzamt wird die Immobilie nicht selbst begutachten. Bist Du der Meinung, dass dieser Wert fehlerhaft ist, kannst Du Widerspruch einlegen.

Glühbirne

Hinweis: Du hast außerdem die Möglichkeit, anfallende Reparaturen und Sanierungsarbeiten als wertmindernd geltend zu machen. Dies wird von den Finanzämtern anerkannt und ist daher sinnvoll.

Die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie kann recht genau vorgenommen werden, wenn Du dem Finanzamt eine Aufstellung über die anfallenden Kosten der Sanierung übermittelst. Die zu zahlende Erbschaftssteuer orientiert sich nicht nur an dem Wert des Hauses, sondern auch an dem Freibetrag. Je näher die Verwandtschaft zu dem Verstorbenen war, desto höher ist dieser Betrag. Liegt der Verkehrswert der Immobilie für die Erbschaft innerhalb der Freibetragsgrenze, brauchst Du keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Dabei sind die folgenden Werte für die jeweiligen Verwandtschaftsgrade gültig:

  • Ehegatten & eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
  • Kinder & Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
  • Enkelkinder: 200.000 Euro Freibetrag
  • Eltern & Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
  • alle anderen Erben: 20.000 Euro Freibetrag

Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft – Sonderregelungen

Du hast in bestimmten Fällen die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer für Immobilien zu umgehen. Voraussetzung dafür, dass Du trotz hohem Verkehrswert für die Immobilie die Erbschaft steuerfrei antreten kannst, ist die persönliche Nutzung der Immobilie durch den Erblasser zu Lebzeiten. Weiterhin musst Du mit dem Verstorbenen verheiratet gewesen sein oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gelebt haben. Wenn Du nach dem Tod des Eigentümers dann selbst zehn Jahre in der Immobilie wohnst, bist Du von der Erbschaftssteuer befreit. Gleiches gilt für die Kinder des Erblassers.

Regelungen bezüglich der Schenkung von Immobilien

Das Verschenken von hochwertigen Gütern wird steuerrechtlich ebenso behandelt wie eine Erbschaft. Dies bedeutet, dass Du auch für eine geschenkte Immobilie Steuern zahlen musst, wenn die Schenkung durch die Freibeträge nicht abgedeckt ist. Du kannst nach dem Erbrecht ein Haus überschreiben, um Steuern zu sparen. Dies ist auch für die Schenkung von einem Grundstück möglich. Behalte dabei jedoch die Freibeträge im Blick. Fremde, Freunde und entfernte Verwandte haben mit 20.000 Euro einen relativ geringen Freibetrag.

Der Verkehrswert einer Immobilie für eine Erbschaft wird auch für die Schenkung zugrunde gelegt. Da die meisten Immobilien einen Wert haben, der den Freibetrag von 20.000 Euro deutlich übersteigt, muss im Fall einer Schenkung an Fremde damit gerechnet werden, dass die Beschenkten eine hohe Steuerzahlung ans Finanzamt leisten müssen. Gleiches gilt, wenn Du relativ teure Immobilien an Freunde oder Verwandte verschenken möchtest. Auch hier fällt eine Steuer an, die nach dem Verkehrswert der Immobilie bei einer Erbschaft berechnet wird. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn Du das Haus an die Ehefrau überschreibst, sind keine Kosten damit verbunden. Das Übertragen einer Immobilie an den Ehepartner ist immer kostenfrei.

Verkehrswert-Immobilie-Erbschaft

Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft – Vorteile durch die Zehn-Jahres-Frist

Die Berechnung des Verkehrswertes bei einer Erbschaft führt nicht immer dazu, dass Du Erbschaftssteuern bezahlen musst. Nicht nur die Überschreibung des Hauses an die Ehefrau ist mit keinen Kosten verbunden, sondern auch eine Schenkung innerhalb der sogenannten Zehn-Jahres-Frist. Möchtest Du nach dem Erbrecht ein Haus überschreiben, kannst Du dies auch schon zu Lebzeiten mit einer Schenkung tun. Obwohl hier die gleichen Freibeträge gelten wie bei der Erbschaftssteuer, kannst Du bei einer Hausüberschreibung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist jene Steuer sparen. Dies ist möglich, weil Du Kindern, entfernten Verwandten, aber auch Freunden und Fremden alle zehn Jahre einen Betrag schenken kannst, der unterhalb des steuerfreien Betrages liegt.

Ein Beispiel: Du möchtest Deinem Kind ein Haus schenken. Der Verkehrswert für die Immobilie bei einer Erbschaft beträgt 300.000 Euro. Der Freibetrag für Ihr Kind beträgt 400.000 Euro. Du hast in diesem Fall die Möglichkeit, das Haus steuerfrei zu verschenken. Nach zehn Jahren soll Dein Kind ein Grundstück erben, wofür ebenfalls die Steuer aufgrund der geltenden Freibeträge entfällt. Dies resultiert daraus, dass Du ein weiteres Haus oder Grundstück aufgrund der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei überschreiben darfst.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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