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Mai 8, 2018 | 8 Min Lesezeit

Haus überschreiben – was muss beachtet werden?

Als Eigentümer eines Hauses kannst Du allein bestimmen, wem es einmal gehören soll. Du hast die Möglichkeit, ein Testament zu erstellen und so eine Verfügung für den Fall Deines Ablebens zu hinterlassen. Alternativ kannst Du das Haus überschreiben und so eine andere Person zum Eigentümer erklären. Wir erklären Dir, was Du alles beachten musst.

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Als Eigentümer eines Hauses kannst Du allein bestimmen, wem es einmal gehören soll. Du hast die Möglichkeit, ein Testament zu erstellen und so eine Verfügung für den Fall Deines Ablebens zu hinterlassen. Alternativ kannst Du das Haus überschreiben und so eine andere Person zum Eigentümer erklären. Wir erklären Dir, was Du alles beachten musst.

Eine Immobilie geht nach dem Ableben ihres Besitzer nach den Vorschriften der gesetzlichen Erbfolge auf die Nachkommen über. Dies kannst Du regeln, indem Du ein Testament verfasst. Wenn Du mehrere Kinder hast, kannst Du ein Kind als Erben einsetzen. Die anderen Kinder gelten damit per Gesetz als enterbt, sie können aber ihren Pflichtteil beanspruchen. Alternativ hast Du die Möglichkeit, die anderen Kinder mit Geld oder Wertgegenständen abzufinden.

Möchtest Du, dass eines Deiner Kinder das Haus bekommt, kannst Du bereits zu Lebzeiten eine Entscheidung treffen das Haus überschreiben. Dabei solltest Du jedoch beachten, dass dies als Schenkung gewertet wird. Eine Schenkung wird nach dem deutschen Recht erst mit dem Ablauf nach zehn Jahren gültig. Solltest Du vor Ablauf der zehn Jahre versterben, muss der Besitzer des Hauses seine Geschwister abfinden. Mit jedem Jahr, das Du nach der Schenkung lebst, gehören Deinem Nachkommen zehn Prozent des Hauses. Nach fünf Jahren sind es 50 Prozent und erst nach zehn Jahren ist die Überschreibung für das Haus abgeschlossen.

Wenn Du zu Lebzeiten keine Festlegungen triffst, greift das Erbrecht für das Haus im Sinne der gesetzlichen Erbfolge. In diesem Fall erben alle Kinder das Haus zu gleichen Anteilen und einigen sich selbst, wie sie mit der Immobilie verfahren möchten.

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Hausüberschreibung bei einer vermieteten Immobilie

Möchtest Du eine Immobilie überschreiben, die vermietet ist, solltest Du wissen, dass der Mietvertrag nicht aufgehoben wird. Er läuft weiter und wird nicht angetastet, wenn Du das Haus überschreibst.

Es ist wichtig, dass Du über das Kündigungsrecht von Mietverträgen Kenntnis hast. Die Kündigung eines Mieters ist nur aus besonderem Grund möglich. Das BGB steckt die Grenzen sehr eng, um einen Mieter zu schützen. So darfst Du nur kündigen, wenn der Mieter mit Forderungen im Rückstand ist oder wenn er die Mietsache nicht vertragsgemäß behandelt. Dies ändert sich auch nicht, wenn Du das Haus überschreibst.

Bist Du durch eine Schenkungsurkunde für ein Haus Eigentümer geworden und möchtest das Haus selbst bewohnen, hast Du die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Aber auch dafür gelten gesetzliche Vorgaben, über die Du Dich informieren solltest. Gute Chancen hast Du, wenn Du die Immobilie tatsächlich selbst bewohnen möchtest und wenn Deine Wohnsituation derzeit schlechter ist. Der Mieter kann jedoch auch gegen eine Eigenbedarfsklage vorgehen. In diesem Fall entscheidet das Gericht. Gleiches gilt auch, wenn Du eine Wohnung überschreiben möchtest oder durch eine solche Überschreibung Eigentümer einer Wohnung wirst. Auch hier hat der Mieter Rechte und Du darfst nicht einfach so eine Kündigung aussprechen.

Haus-überschreiben

Haus oder Wohnung überschreiben ohne Notar

Das Überschreiben einer Wohnung oder eines Hauses ist ohne einen Notar nicht möglich. Die Schenkung muss im Grundbuch eingetragen werden. Dies kann nur ein Notar veranlassen. Somit fallen für das Haus überschreiben Kosten an, die Du tragen musst. Wenn Du Dich mit Deinen Kindern oder mit dem künftigen Eigentümer des Hauses einig bist und keine Fragen hast oder keine Beratung benötigst, sind die Kosten für das Haus überschreiben nicht sehr hoch. Ein Termin reicht aus, bei dem der Vertrag aufgesetzt wird. Der Notar leitet die Schenkung an das Grundbuch weiter, sodass die Überschreibung auch von Amts wegen erfolgen kann

Haus überschreiben und Wohnrecht

Hast Du Dich für die Überschreibung eines Hauses entschieden, auf dem ein Wohnrecht liegt, hat dieses Wohnrecht Bestand. Dies bedeutet, dass es trotz dem Übergang des Hauses auf einen anderen Eigentümer erhalten bleibt. Ist das Wohnrecht im Grundbuch verankert, kannst Du dieses nicht löschen. Die einzige Möglichkeit ist, dass der Bewohner freiwillig auf sein Wohnrecht verzichtet und die Löschung entsprechend veranlasst.

Haus überschreiben mit Kredit

Liegt auf dem Haus ein Kredit, ist eine Überschreibung der Immobilie auf einen anderen Eigentümer nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass der Kredit weiter bedient wird. Am einfachsten kann dies gelöst werden, wenn der Kredit von dem neuen Eigentümer des Hauses übernommen wird. Dem muss die kreditgebende Bank jedoch zustimmen. Dazu wird sie nur dann bereit sein, wenn der neue Eigentümer eine gute Bonität mitbringt und wenn er finanziell in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Andernfalls kann sich die Bank weigern, der Kreditübernahme zuzustimmen.

Du kannst dennoch das Haus überschreiben und den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Der Kredit bleibt als solcher bestehen und Du tilgst ihn weiter. Solltest Du dies nicht mehr können, greift die Bank auf die Immobilie als Sicherheit zurück.

Erbschaftssteuer auf Immobilien – Verkehrswert ist entscheidend

Eine Erbschaftssteuer auf Immobilien muss nur dann gezahlt werden, wenn der Eigentümer verstirbt. Entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes des Besitzers. Dieser Verkehrswert wird von Amts wegen ermittelt. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer gelten die gleichen Freibeträge wie bei der Vererbung von Geld und Sachwerten. Die Höhe ist von dem Verwandtschaftsgrad des Erben zu dem Verstorbenen abhängig. Beim Haus überschreiben fällt keine Erbschaftsteuer an.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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