Die Wertermittlung kann bei Immobilien mittels drei anerkannter Verfahren erfolgen. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Um was für eine Verfahrensart handelt es sich, wann kommt sie zur Anwendung und wie berechnet sich der Sachwert? Die Antworten findest Du in nachfolgendem Beitrag, inklusive eines Vergleichs mit dem Ertragswertverfahren.
Was ist das Sachwertverfahren?
Experten bezeichnen das Verfahren zur Sachwertermittlung als sehr komplex. Grundlage ist die Sachwertrichtlinie vom Bundesbauministerium, welche auf 47 Seiten alle Formeln, Kennziffern, Tabellen und Bestimmungen darlegt. Mithilfe dieser Richtlinie ermitteln Gutachter den reinen Sachwert von Immobilien. Bei einem Sachwertverfahren werden alle den Wert beeinflussende Faktoren wahrgenommen, zusammengeführt und ins richtige Verhältnis gesetzt.
Dreiteiliger Aufbau beim Sachwertverfahren
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus drei einzeln zu berechnenden Werten zusammen:
- Der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht.
- Sämtliche Kosten, die beim Bau des Hauses entstanden sind.
- Alle Baukosten bei der Fertigung gebauter Außenanlagen, beispielsweise Garage oder Stellplatz.
Bei der Sachwertermittlung muss die Berechnung jeder Komponente einzeln erfolgen, weil außer den Herstellungskosten, noch weitere Faktoren zu berücksichtigen sind.
Wie wird der Sachwert berechnet?
Um Dir den Ablauf der Berechnung möglichst einfach zu erklären, verwenden wir nachfolgend ein Sachwertverfahren Beispiel:
- Gebäudetyp: unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss
- Baujahr: 2000, Grundstück: 600 qm, bebaute Fläche: 250 qm
- Bodenrichtwert laut örtlichem Gutachterausschuss: 250 Euro/qm
- Ausstattungsstandard: durchschnittlich
- Jahr der Bewertung: 2009
Die Regelherstellungskosten für das Gebäude sind den oben ersichtlichen Details entsprechend, der Richtlinien-Anlage 24 zu entnehmen. Gemäß der Anlage 24 sind die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit 860 Euro festgelegt. Um den Regelherstellungswert des Gebäudes zu beziffern, werden die 860 Euro mit 250 qm (bebaute Fläche) multipliziert. Ergebnis: 215.000 Euro.
Handelt es sich wie in unserem Beispiel um eine gebrauchte Immobilie, ist bei der Ermittlung des Sachwerts die Berechnung der Alterswertminderung durchzuführen. Zur Ermittlung der Alterswertminderung setzt der Gutachter das Gebäudealter mit der Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 22 unter Anwendung dieser Formel in Relation:
Hausalter x 100 dividiert durch Gesamtnutzungsdauer ergibt die prozentuale Wertminderung.
Für ein Einfamilienhaus beträgt die Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre. Bei unserem 9 Jahre alten Musterhaus ergibt sich dementsprechend eine Alterswertminderung von 11,25 Prozent. Damit sind beim Sachwertverfahren die Aufgaben noch nicht erschöpft.
- Der Gebäudesachwert steht mit 215.000 – 24.188 gleich 190.812 Euro fest.
- Der Grundstückswert wird mittels Bodenrichtwert 240 Euro/qm x Fläche mit 144.000 Euro beziffert.
- Die beiden Werte ergeben in Addition den vorläufigen Sachwert: 334.812 Euro.
Ein Gutachter schließt das Sachwertverfahren ab, indem er den vorläufigen Sachwert mit der Wertzahl gemäß Anlage 25 (0.90) multipliziert. Bei unserem Beispiel ergibt sich daraus ein endgültiger Sachwert von 301.331 Euro.
Das Sachwertverfahren kommt besonders häufig bei Banken zum Einsatz. Deine Hausbank ermittelt damit möglichst präzise den Verkehrswert im Rahmen einer Beleihungswertermittlung, wenn Du ein Darlehen auf Dein Eigenheim aufnehmen möchtest.
Wann kommt das Ertragswertverfahren bei Immobilien zum Einsatz?
Du musst einen Gutachter mit dem Ertragswertverfahren beauftragen, wenn Deine Immobilie vermietet ist und Erträge erwirtschaftet. Der wesentliche Unterschied zwischen dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren liegt in der Bewertung. Erstes Verfahren gibt über den objektiven Sachwert Aufschluss, während Letzteres die damit zu erzielenden Einnahmen herausstellt. Indes wird beim Ertragswertverfahren auch der Wert von Grund und Gebäude ermittelt. Beide Verfahren sind ähnlich komplex und werden idealerweise von bestellten, beziehungsweise vereidigten Gutachtern durchgeführt.
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