Die Bewertung von Mietobjekten ist ein wichtiges, aber auch mitunter komplexes Thema für Vermieter und Eigentümer. Wir von Vermietet.de möchten Klarheit schaffen und bieten Ihnen daher einen informativen Überblick zum Ertragswertverfahren, mit dem vermietete Immobilien bewertet werden.
Wann wird das Ertragswertverfahren bei Immobilien angewandt?
Grundsätzlich handelt es sich beim Ertragswertverfahren um eine von drei gängigen Formen zur Berechnung des Immobilienwertes – in diesem Fall der Ertragswert der Immobilie. Dabei wird das Ergebnis aus Einnahmen und Ausgaben, welche sich in Bezug auf das Objekt ergeben, zugrunde gelegt. Aus diesem Grund wird das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien genutzt.
Wichtige Faktoren für das Ertragswertverfahren bei Immobilien
Um den Ertragswert des Mietobjekts zu ermitteln, reicht es allerdings nicht, die Einnahmen und Ausgaben gegenzurechnen. Die Berechnung beim Ertragswertverfahren von vermieteten Immobilien ist weitaus komplexer.
Wichtig beim Ertragswertverfahren für Immobilien sind die Faktoren Bodenwert, Liegenschaftszins, Reinertrag und der sogenannte Vervielfältiger, welche als Wertfaktoren fungieren. Die einzelnen Faktoren setzen sich wie folgt zusammen:
- Der Bodenwert berechnet sich aus dem Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses und der Grundstücksfläche in Quadratmeter.
- Der Liegenschaftszins ist der marktübliche Prozentsatz, mit dem Immobilien und Grundstücke verzinst werden. Beim Ertragswertverfahren für Miet-Immobilien wird lediglich das Grundstück berücksichtigt – also nicht der Verkehrswert, sondern der Bodenwert.
- Der Reinertrag beschreibt das Ergebnis aus Rohertrag (die marktüblich zu erzielende Jahresmiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (alle Kosten, die nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können).
- Der Vervielfältiger berücksichtigt die Restnutzungsdauer des Gebäudes in Abhängigkeit zum Liegenschaftszins. Berechnet wird er nach folgender Formel:
V = (qn-1) / (qn x i)
V=Vervielfältiger q=i+1 n=Restnutzungsdauer i=Liegenschaftszins
Achtung: Bestehen bauliche Mängel am Gebäude, muss ihr Wert vom (vorläufigen) Ertragswert abgezogen werden, um den endgültigen Ertragswert zu erhalten.
Ertragswertverfahren für Immobilien im Beispiel
Im Folgenden zeigen wir Ihnen mithilfe eines Beispiels, wie man bei Mietobjekten den Zeitwert berechnet:
- Grundstücksfläche = 600 qm
- Bodenrichtwert pro Quadratmeter = 140 Euro
- Bodenwert = 84.000 Euro (Bodenrichtwert x Quadratmeter des Grundstücks)
- Jahresmiete = 30.000 Euro
- Bewirtschaftungskosten = 6.000 Euro
- Reinertrag des Grundstücks = 24.000 Euro (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)
- Liegenschaftszins = 6 %
- Bodenwertverzinsung = 5.040 Euro (Bodenwert x Liegenschaftszins)
- Gebäudereinertrag = 18.960 Euro (Reinertrag Boden – Bodenwertverzinsung)
- Vervielfältiger bei 25 Jahren Restnutzungsdauer = 14
→ Ertragswert für das Gebäude = 265.440 Euro (Gebäudereinertrag x Vervielfältiger)
Die Beispielrechnung stellt das Ertragswertverfahren für Immobilien vereinfacht dar. Mängel wurden hier beispielsweise nicht berücksichtigt, da es sich um einen individuellen Faktor handelt, der nicht bei jedem Mietobjekt vorhanden ist. Derlei Mängel gilt es im Vorfeld des Ertragswertverfahrens bei den Immobilien durch ein Gutachten festzustellen.
Neben dem Ertragswert gibt es den Einheitswert einer Immobilie, welcher durch das Finanzamt ermittelt wird. Jener Wert wird durch Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ermittelt und nimmt das Bewertungsgesetz als Grundlage. Der Einheitswert dient vor allem für den Grundsteuerbescheid als Grundlage.
