Verkehrswert von Immobilien ermitteln

Was ist bei Immobilien unter Verkehrswert zu verstehen und welche Werte werden mit dem Verkehrswertverfahren ermittelt? Der nachfolgende Beitrag gibt Ihnen Antworten auf diese Fragen. Zudem erklären wir Ihnen, wo der Verkehrswert eines Hauses steht, wie er berechnet wird und ob er dem Marktwert entspricht.

Durch das Verkehrswertverfahren wird im Rahmen einer Immobilienbewertung der am Markt erzielbare Verkaufspreis festgestellt. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert im Paragrafen 194 als den Preis, der zum Stichtag der Bewertung erzielbar wäre. Bei Immobilien ist der Verkehrswert eine Rechengröße, die im Verkehrswertverfahren auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu ermitteln ist. Die Ermittlung muss gemäß der Wertermittlungsverordnung die jeweiligen Marktbedingungen einbeziehen. Bei der Wertfeststellung kommen oft unterschiedliche Methoden zur Anwendung, welche voneinander abweichende Ergebnisse hervorbringen können.

Nach den Vorgaben der ImmoWertV entspricht der Verkehrswert einer Immobilie dem zum Stichtag erzielbaren Marktwert.

Glühbirne

Hinweis: Verkehrswert und Marktwert sind nur auf einem offenen Markt mit „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ identisch. Verkaufen Sie beispielsweise Ihre Immobilie an einen Freund oder Bekannten, kann der Verkaufspreis auch unterhalb des Preises liegen, der in einem Verkehrswertverfahren ermittelt worden ist. In dem Fall ist die natürliche Nachfrage ebenso eingeschränkt wie bei einer Zwangsversteigerung. Auch bei den Personen, die Gebote abgeben, gilt die Faustregel Verkehrswert gleich Marktwert nicht.

Das Verkehrswertverfahren kann auf mehreren Methoden beruhen

Der Verkehrswert eines selbst genutzten Hauses kann bei verfügbaren Objekten durch Vergleiche ermittelt werden. In dem Fall ist der Verkehrswert ein Mittelwert, der auf den Vergleichspreisen von Immobilien in gleichwertiger Lage, Ausstattung und Größe beruht. Gutachter berechnen den Verkehrswert als Durchschnittswert mit vergleichbaren Objekten in der Umgebung. Fehlen Vergleichsimmobilien, benutzt der Sachverständige die Datensammlung des Gutachterausschusses vor Ort. Wichtig ist bei diesen Verkehrswertverfahren, dass die Gutachter immer den aktuellen Zeitwert ermitteln.

Beim Ertragswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert wesentlich aufwendiger ermittelt. Das Verfahren berechnet neben dem Gebäude- und Grundstückswert die langfristig erzielbaren Erträge durch Vermieten. Der Ertragswert ist identisch mit dem Verkehrswert, ein Verkehrswertverfahren für eine Mietimmobilie schließt diese Aspekte ein:

  • Grundstückswert gleich Bodenwert
  • Gebäudeertragswert abzüglich Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung

Auch wenn das Verfahren gute Ergebnisse ermittelt hat, kann der Verkehrswert bei hohen Mietausfallrisiko niedrig ausfallen. Sachverständige, die den Zeitwert berechnen, untersuchen alle Kriterien, die aktuell den Ertragswert mindern können und lassen die Ergebnisse in die Gutachten einfließen.

Verkehrswert ermitteln per Sachwertverfahren

Bei nicht vermieteten Immobilien kann der Verkehrswert auch über eine Berechnung der Sachwerte festgestellt werden. Beim Sachwertverfahren ermittelt ein Gutachter den Wert des Grundstücks getrennt vom Gebäudewert.

  • Zur Ermittlung des Grundstückswerts kommen Bodenrichtwerte des Bundesbauministeriums zum Einsatz.
  • Der Wert des Gebäudes errechnet sich aus den Herstellungskosten abzüglich einer vom Baujahr abhängigen Altersminderung.
  • Der so ermittelte Restwert des Hauses wird mit dem Grundstückswert addiert.

Oft ist der Verkehrswert ein Mittelwert, weil Gutachter beim Verkehrswertverfahren zwei Methoden anwenden und zu jeweils verschiedenen Ergebnissen kommen. Die Sachverständigen nehmen dann von beiden Resultaten die durchschnittlichen Werte in ihre Gutachten auf.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Angenommen, Sie möchten einen Kredit aufnehmen und Ihr Haus soll als Sicherheit dienen. Die Bank wird in dem Fall ein Sachwertermittlungsverfahren beauftragen, weil dieses den substanziellen Wert Ihrer Immobilie darstellt. Der Verkehrswert ist für das Institut von untergeordneter Bedeutung, weil er volatil auf Angebot und Nachfrage reagiert. Ähnlich sieht es mit dem Ertragswert aus, es kann Mietausfälle geben oder zu einem Überangebot an Mietimmobilien kommen. Wie bereits erwähnt, wird jeder Gutachter immer nur den Zeitwert ermitteln. Und der schwankt bei den anderen Methoden wesentlich stärker als bei der Substanzwertermittlung. Trotzdem zieht die Bank bei der Beleihungswertermittlung einen festgelegten Betrag vom Sachwert ab, weil der Kredit langfristig läuft und sich der Wert Ihres Hauses mit fortschreitendem Alter weiter mindert.

verkehrswert

Sind Einheitswert und Verkehrswert identisch?

Einheits- und Verkehrswert sind nicht synonym zu gebrauchen.
Der Verkehrswert zeigt den aktuellen Preis einer Immobilie auf dem regionalen oder örtlichen Markt an. Ein Einheitswert wird von der Versicherung oder dem Finanzamt wie folgt berechnet:

  • Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt.
  • Zur Wertermittlung des Gebäudes werden neben Ausstattung und Bauweise Durchschnittspreise pro Kubikmeter Raum errechnet.
  • Unbebaute Grundstücke sind nur mit einfachen Wertangaben zu bewerten.

Verkehrswert und Marktwert liegen in der Regel weit oberhalb vom Einheitswert. Sie profitieren von der Regelung, weil Ihr Grundsteuerbescheid auf der Grundlage des festgestellten Einheitswerts basiert. Beim Erwerb einer Immobilie schickt Ihnen das Finanzamt einen auf dem Einheitswert aufgebauten Steuerbescheid. Sie können gegen den Bescheid Rechtsmittel einlegen, falls Ihnen der Betrag zu hoch angesetzt erscheint.

Nicht selten werden Einheitswerte auch bei Erbschaftsangelegenheiten und Schenkungen angewendet. Im Sektor Immobilien agierende Versicherungen bauen ihre Tarife auf Einheitswerte auf.

Wird der Verkehrswert auch beim Erbe eines Hauses angesetzt?

Als Erbe eines Hauses sind Sie dem Finanzamt Erbschaftsteuer schuldig. In der Regel dient eines der oben genannten Verkehrswertverfahren zur Steuerfestsetzung. Grundlage für die Festsetzung der Erbschaftssteuer ist das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG). Sie können von der Steuerschuld jedoch unterschiedlich hohe Freibeträge abziehen. Einzelheiten dazu entnehmen Sie bitte dem entsprechenden Beitrag in unserem Blog. Als Ehepartner steht Ihnen beispielsweise ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro zu.

Am häufigsten gelesen


Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Mai 25, 20202 min lesen

Keine Zeit für die Wohnungsbesichtigung? Vermietet.de hilft!

Vor allem bei gefragten Objekten ist es schwierig, ausreichend Zeit für die Wohnungsbesichtigung zu finden – zusätzlich zu den übrigen Aufgaben als Vermieter. Wir von Vermietet.de ermöglichen Vermietern eine unkomplizierte Immobilienverwaltung, praktische Funktionen und Dienstleistungen rund um die Vermietung.

Unsere Live-Webinare
bringen Dich mit Experten & der Community zusammen


Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Leider bieten wir aktuell keine Webinare an.

Unsere Webinar-Aufzeichnungen
stehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung


Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Mietnebenkostenabrechnungen für Ein- & Mehrfamilienhäuser In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 h Referent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Mehr erfahren

Unsere Vermieter-Guides -
kostenlos für Dich zum Download


Neueste Artikel


Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

September 20, 20218 min lesen

Vordruck für die Betriebskostenabrechnung: Warum er nicht die Lösung für dein Problem ist!

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung formell aussehen? Wie schreibt man eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter? Du - und viele andere Vermieter - erhoffen sich durch einen Vordruck für eine Betriebskostenabrechnung Antworten zu finden, aber vor allem eine Arbeitserleichterung zu erhalten. Aber leider müssen wir dich direkt enttäuschen. Die Lösung für dein Problem sieht...
September 20, 20213 min lesen

Nebenkosten: So gestalten Sie die Abrechnung selbst

Einmal im Jahr steht sie an – die Nebenkostenabrechnung. Sie dient Mieter wie Vermietern gleichermaßen zur Verrechnung der neben der Miete angefallenen Kosten. Vermieter können diese Nebenkostenabrechnung selbst erstellen – dazu müssen sie aber die Betriebskostenverordnung kennen.
September 19, 20214 min lesen

So geht’s richtig: Im Mietvertrag die Nebenkosten angeben!

Muss man im Mietvertrag wirklich alle Nebenkosten auflisten? Oder reicht es, den “Mieter zur Übernahme der umlagefähigen Kosten” zu verpflichten? Rund um den Mietvertrag und die aufzunehmenden Nebenkosten herrscht leider viel Unwissenheit. Damit dir das Halbwissen nicht teuer zu stehen kommt, räumen wir nun endgültig alle Unklarheiten aus dem Weg!

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung


Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Unser Newsletter


Interessen