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Verkehrswert von Immobilien ermitteln

Was ist bei Immobilien unter Verkehrswert zu verstehen und welche Werte werden mit dem Verkehrswertverfahren ermittelt? Der nachfolgende Beitrag gibt Ihnen Antworten auf diese Fragen. Zudem erklären wir Ihnen, wo der Verkehrswert eines Hauses steht, wie er berechnet wird und ob er dem Marktwert entspricht.

Was bedeutet der Verkehrswert bei Immobilien?

Durch das Verkehrswertverfahren wird im Rahmen einer Immobilienbewertung der am Markt erzielbare Verkaufspreis festgestellt. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert im Paragrafen 194 als den Preis, der zum Stichtag der Bewertung erzielbar wäre. Bei Immobilien ist der Verkehrswert eine Rechengröße, die im Verkehrswertverfahren auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu ermitteln ist. Die Ermittlung muss gemäß der Wertermittlungsverordnung die jeweiligen Marktbedingungen einbeziehen. Bei der Wertfeststellung kommen oft unterschiedliche Methoden zur Anwendung, welche voneinander abweichende Ergebnisse hervorbringen können.

Nach den Vorgaben der ImmoWertV entspricht der Verkehrswert einer Immobilie dem zum Stichtag erzielbaren Marktwert.

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Hinweis

Verkehrswert und Marktwert sind nur auf einem offenen Markt mit „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ identisch. Verkaufen Sie beispielsweise Ihre Immobilie an einen Freund oder Bekannten, kann der Verkaufspreis auch unterhalb des Preises liegen, der in einem Verkehrswertverfahren ermittelt worden ist. In dem Fall ist die natürliche Nachfrage ebenso eingeschränkt wie bei einer Zwangsversteigerung. Auch bei den Personen, die Gebote abgeben, gilt die Faustregel Verkehrswert gleich Marktwert nicht.

Hinweis

Verkehrswert und Marktwert sind nur auf einem offenen Markt mit „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ identisch. Verkaufen Sie beispielsweise Ihre Immobilie an einen Freund oder Bekannten, kann der Verkaufspreis auch unterhalb des Preises liegen, der in einem Verkehrswertverfahren ermittelt worden ist. In dem Fall ist die natürliche Nachfrage ebenso eingeschränkt wie bei einer Zwangsversteigerung. Auch bei den Personen, die Gebote abgeben, gilt die Faustregel Verkehrswert gleich Marktwert nicht.

Das Verkehrswertverfahren kann auf mehreren Methoden beruhen

Der Verkehrswert eines selbst genutzten Hauses kann bei verfügbaren Objekten durch Vergleiche ermittelt werden. In dem Fall ist der Verkehrswert ein Mittelwert, der auf den Vergleichspreisen von Immobilien in gleichwertiger Lage, Ausstattung und Größe beruht. Gutachter berechnen den Verkehrswert als Durchschnittswert mit vergleichbaren Objekten in der Umgebung. Fehlen Vergleichsimmobilien, benutzt der Sachverständige die Datensammlung des Gutachterausschusses vor Ort. Wichtig ist bei diesen Verkehrswertverfahren, dass die Gutachter immer den aktuellen Zeitwert ermitteln.

Beim Ertragswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert wesentlich aufwendiger ermittelt. Das Verfahren berechnet neben dem Gebäude- und Grundstückswert die langfristig erzielbaren Erträge durch Vermieten. Der Ertragswert ist identisch mit dem Verkehrswert, ein Verkehrswertverfahren für eine Mietimmobilie schließt diese Aspekte ein:

  • Grundstückswert gleich Bodenwert
  • Gebäudeertragswert abzüglich Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung

Auch wenn das Verfahren gute Ergebnisse ermittelt hat, kann der Verkehrswert bei hohen Mietausfallrisiko niedrig ausfallen. Sachverständige, die den Zeitwert berechnen, untersuchen alle Kriterien, die aktuell den Ertragswert mindern können und lassen die Ergebnisse in die Gutachten einfließen.

Verkehrswert ermitteln per Sachwertverfahren

Bei nicht vermieteten Immobilien kann der Verkehrswert auch über eine Berechnung der Sachwerte festgestellt werden. Beim Sachwertverfahren ermittelt ein Gutachter den Wert des Grundstücks getrennt vom Gebäudewert.

  • Zur Ermittlung des Grundstückswerts kommen Bodenrichtwerte des Bundesbauministeriums zum Einsatz.
  • Der Wert des Gebäudes errechnet sich aus den Herstellungskosten abzüglich einer vom Baujahr abhängigen Altersminderung.
  • Der so ermittelte Restwert des Hauses wird mit dem Grundstückswert addiert.

Oft ist der Verkehrswert ein Mittelwert, weil Gutachter beim Verkehrswertverfahren zwei Methoden anwenden und zu jeweils verschiedenen Ergebnissen kommen. Die Sachverständigen nehmen dann von beiden Resultaten die durchschnittlichen Werte in ihre Gutachten auf.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Angenommen, Sie möchten einen Kredit aufnehmen und Ihr Haus soll als Sicherheit dienen. Die Bank wird in dem Fall ein Sachwertermittlungsverfahren beauftragen, weil dieses den substanziellen Wert Ihrer Immobilie darstellt. Der Verkehrswert ist für das Institut von untergeordneter Bedeutung, weil er volatil auf Angebot und Nachfrage reagiert. Ähnlich sieht es mit dem Ertragswert aus, es kann Mietausfälle geben oder zu einem Überangebot an Mietimmobilien kommen. Wie bereits erwähnt, wird jeder Gutachter immer nur den Zeitwert ermitteln. Und der schwankt bei den anderen Methoden wesentlich stärker als bei der Substanzwertermittlung. Trotzdem zieht die Bank bei der Beleihungswertermittlung einen festgelegten Betrag vom Sachwert ab, weil der Kredit langfristig läuft und sich der Wert Ihres Hauses mit fortschreitendem Alter weiter mindert.

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Sind Einheitswert und Verkehrswert identisch?

Einheits- und Verkehrswert sind nicht synonym zu gebrauchen.
Der Verkehrswert zeigt den aktuellen Preis einer Immobilie auf dem regionalen oder örtlichen Markt an. Ein Einheitswert wird von der Versicherung oder dem Finanzamt wie folgt berechnet:

  • Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt.
  • Zur Wertermittlung des Gebäudes werden neben Ausstattung und Bauweise Durchschnittspreise pro Kubikmeter Raum errechnet.
  • Unbebaute Grundstücke sind nur mit einfachen Wertangaben zu bewerten.

Verkehrswert und Marktwert liegen in der Regel weit oberhalb vom Einheitswert. Sie profitieren von der Regelung, weil Ihr Grundsteuerbescheid auf der Grundlage des festgestellten Einheitswerts basiert. Beim Erwerb einer Immobilie schickt Ihnen das Finanzamt einen auf dem Einheitswert aufgebauten Steuerbescheid. Sie können gegen den Bescheid Rechtsmittel einlegen, falls Ihnen der Betrag zu hoch angesetzt erscheint.

Nicht selten werden Einheitswerte auch bei Erbschaftsangelegenheiten und Schenkungen angewendet. Im Sektor Immobilien agierende Versicherungen bauen ihre Tarife auf Einheitswerte auf.

Wird der Verkehrswert auch beim Erbe eines Hauses angesetzt?

Als Erbe eines Hauses sind Sie dem Finanzamt Erbschaftsteuer schuldig. In der Regel dient eines der oben genannten Verkehrswertverfahren zur Steuerfestsetzung. Grundlage für die Festsetzung der Erbschaftssteuer ist das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG). Sie können von der Steuerschuld jedoch unterschiedlich hohe Freibeträge abziehen. Einzelheiten dazu entnehmen Sie bitte dem entsprechenden Beitrag in unserem Blog. Als Ehepartner steht Ihnen beispielsweise ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro zu.

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