Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – Unterschiede, Anwendungsgebiete, Besonderheiten

In der Immobilienbranche haben sich verschiedene Begriffe für den Immobilienwert etabliert. Wir von Vermietet.de klären auf, was es mit dem Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert von Immobilien auf sich hat.

Als Immobilienbesitzer – ob Eigentümer oder Vermieter – werden Sie sich irgendwann, in der Regel beim Verkauf, mit den Begriffen Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert befassen. Wann welcher Begriff verwendet wird, hängt in der Immobilienwirtschaft in der Regel von Marktsegment ab:

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  • Der Einheitswert wird meist von Behörden verwendet. Er gilt heute vorrangig als steuerliche Bemessungsgröße für z. B. die Grundsteuer und Zweitwohnungssteuer. Da der Einheitswert, anders als der Verkehrswert, auch als Grundlage für die Gewerbesteuer herangezogen wird, ist er sowohl für Privatpersonen wie auch Vermieter und Gewerbetreibende wichtig.
  • Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) als der Wert bezeichnet, den die Immobilie bei einem Verkauf unter den marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielen würde. Im genannten Paragrafen wird der Verkehrswert mit dem Marktwert gleichgesetzt. Die Wertermittlung erfolgt ohne Rücksicht auf persönliche, emotionale Verhältnisse. Benötigt wird der Verkehrswert u. a. beim Erbe eines Hauses, beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie oder Scheidungsverfahren.

Achtung: Tatsächlich beschreiben der Einheitswert und der Verkehrswert bzw. Marktwert den Wert einer Immobilie, der auf Grundlage bestimmter Bewertungsverfahren objektiv und unabhängig ermittelt wird. Je nach Berechnungsverfahren kommen jedoch unterschiedliche Werte heraus, auch bei demselben Objekt. In der Regel ist der Einheitswert niedriger als der Verkehrswert.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es bei Einheitswert und Verkehrswert?

Grundsätzlich stehen drei Verfahren zur Verfügung, um den Verkehrswert und Einheitswert zu berechnen. Dies sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Unter Umständen werden zwei Verfahren kombiniert, um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln.

Die wichtigsten Faktoren für die Berechnung von Einheitswert und Verkehrswert nach Wertermittlungsverfahren sind die folgenden:

  • Grundlage für die Wertermittlung des Einheitswertes bilden die Wertverhältnisse von 1964 bzw. 1935 für West- und Ostdeutschland. Mithilfe diesen Daten wird der Wert im Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren berechnet.
  • Das Ertragswertverfahren wird vorrangig für Mietobjekte und Gewerbeimmobilien genutzt.
  • Das Sachwertverfahren eignet sich für Immobilien, die keine Jahreseinnahmen im Sinne einer Miete oder dergleichen erzielen.

Gut zu wissen

Gemäß § 21 Abs. 1 Bewertungsgesetz sollen die Einheitswerte für Immobilien eigentlich alle sechs Jahre durch die Finanzämter festgestellt werden. Dies wurde jedoch aus praktischen Gründen nie umgesetzt, sodass die Berechnung nach wie vor auf Grundlage der alten Daten von 1964 und 1935 erfolgt.
Aus diesem Grund steht der Einheitswert – und der gesamte bürokratische Aufwand – seit Jahren in der Kritik. Für Sie als Eigentümer und Vermieter kann das sowohl positiv als auch negativ ausgelegt werden: Einerseits liegt der Einheitswert unter dem Verkehrswert, wodurch die Grundsteuer niedriger ausfällt. Andererseits können bauliche Veränderungen und deren Einfluss auf den Einheitswert nicht gut abgeschätzt werden.

Der Verkehrswert wird in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt, bei dem die Faktoren Lage und Umfeld, Zuschnitt und Grundstücksgröße, baulicher Zustand, Alter, Energieeffizienz, Ausstattung und weitere Besonderheiten (z. B. Luxusausstattung, Schwimmbad, Denkmalschutz, Nießbrauchrechte) eine Rolle spielen. Liegen keine Daten über vergleichbare Objekte zur Verfügung, wird der Verkehrswert durch das Sachwert- bzw. bei Mietobjekten mit das Ertragswertverfahren berechnet.

Kann der Verkehrswert aus dem Einheitswert berechnet werden?

Da für den Einheitswert und den Verkehrswert jeweils unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen und verschiedene Berechnungsverfahren genutzt werden, ist die Ermittlung des Verkehrswertes aus dem Einheitswert nicht möglich.

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