0 % Gelesen 0 % Gelesen
März 29, 2018 | 5 Min Lesezeit

Im Mietvertrag die Untermiete regeln: Das müssen Vermieter wissen!

Der Partner möchte einziehen, ein Mitbewohner wird gesucht, ein Gast soll vorübergehend aufgenommen werden, die leerstehende Garage vermietet? Untermiete ist ein gängiges Thema in der Mietpraxis. Es ist sinnvoll, wenn Du Dich als Vermieter auf die Untervermietung Deines Wohnobjekts vorbereitest, die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und entsprechende Regelungen im Mietvertrag zur Untermiete festhältst.

Blog hören Kostenlos nutzen Über 250.000
Vermieter vertrauen
unserer Plattform

Der Partner möchte einziehen, ein Mitbewohner wird gesucht, ein Gast soll vorübergehend aufgenommen werden, die leerstehende Garage vermietet? Untermiete ist ein gängiges Thema in der Mietpraxis. Es ist sinnvoll, wenn Du Dich als Vermieter auf die Untervermietung Deines Wohnobjekts vorbereitest, die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und entsprechende Regelungen im Mietvertrag zur Untermiete festhältst.

Die Gründe für einen Mietvertrag zur Untermiete sind vielfältig, beispielsweise weil man sich vom Partner getrennt hat und die Miete alleine nicht zahlen kann. Grundsätzlich hat der Hauptmieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung – sofern ein „berechtigtes Interesse“ nach § 553 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht.

Das gilt beispielsweise, wenn der Abschluss eines Mietvertrags zur Untermiete wirtschaftliche Gründe hat oder der Lebenspartner einziehen möchte. Ein berechtigtes Interesse befreit den Mieter jedoch nicht von der Pflicht, die Erlaubnis vom Vermieter einzuholen.

Glühbirne

Hinweis: Der Mieter darf jederzeit Verwandte (z. B. Kinder, Ehepartner, Geschwister, Eltern), Pflegepersonal oder andere Hausangestellte in seinem Haushalt aufnehmen. Diese Personen gelten nicht als Untermieter. Somit besteht keine Zustimmungspflicht des Vermieters.

Mietvertrag zur Untermiete ablehnen? Das gilt für Vermieter!

Als Anspruchsvoraussetzung für die Untervermietung gilt, dass das Wohnobjekt nur teilweise untervermietet wird. Der Hauptmieter muss während der Zeit der Untermiete einen Teil der Wohnung nutzen. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein Zimmer zur Lagerung der Möbel während eines Auslandsaufenthalts benutzt wird. Zudem muss die Untervermietung für den Vermieter zumutbar sein. Das schließt eine Überbelegung der Wohnung oder einen unzumutbaren Untermieter ein. Diesbezüglich muss der Hauptmieter seiner Auskunftspflicht nachkommen und dem Vermieter Angaben zum potenziellen Untermieter machen (Name, Beruf, etc.).

Als Vermieter kannst Du eine Untervermietung untersagen, wenn die Wohnung zeitweise als Ferienwohnung angeboten wird. Dann besteht sogar das Recht auf Kündigung. Mehr zum Thema Kündigungsfrist im Mietvertrag findest Du auf Vermietet.de

Weiterhin entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters, wenn sich der Mieter mit einer angemessenen Mieterhöhung nicht einverstanden erklärt. Ein sogenannter Untermietzuschlag ist rechtens, wenn mit der Untervermietung eine stärkere Nutzung der Wohnung einhergeht, also mehr Personen in der Wohnung leben als zuvor. Werden die Nebenkosten pauschal abgerechnet (z. B. bei Inklusivmiete), ist ein Untermietzuschlag möglich.

Achtung: Grundsätzlich schließt der Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Untermieter ab. Für den Untermieter besteht damit keine Zahlungspflicht gegenüber dem Vermieter, sondern lediglich gegenüber dem Hauptmieter. Kommt es zum Mietrückstand oder -ausfall, kannst Du Dich als Vermieter nur an den Hauptmieter wenden.

Was sollte im Mietvertrag zur Untermiete stehen?

Aufgrund der oben erwähnten Rechten und Pflichten für Vermieter und Mieter ist es ratsam, Regelungen zur Untervermietung bereits im Hauptmietvertrag festzuhalten. Wichtig ist vor allem, dass die Klauseln im Mietvertrag die Untermiete eindeutig ausschließen oder erlauben und hierzu entsprechende Bedingungen klar formuliert werden.

Wichtige Klauseln für den Mietvertrag zur Untermiete als Vorlage:

  • Der Mieter darf die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters an eine dritte Person untervermieten. Ausgeschlossen ist die Untervermietung der gesamten Wohnfläche, die Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung und die Untervermietung an Touristen. Weiterhin kann der Vermieter seine Erlaubnis verweigern, wenn der potenzielle Untervermieter als unzumutbar zu betrachten ist.
  • Der Auszug von Untermietern ist dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Bei Wechsel des Untermieters ist eine neue Erlaubnis vom Vermieter einzuholen.
  • Der Hauptmieter haftet für alle Schäden, die er selbst, Mitbewohner, Untermieter sowie sonstige Personen nach dem Einzug schuldhaft verursachen.
  • Der Hauptmieter muss einen angemessenen Untermietzuschlag akzeptieren, sofern es sich um eine Inklusivmiete handelt und die mit der Untervermietung anfallenden, ggf. steigenden Nebenkosten andernfalls zu Lasten des Vermieters gehen.

Sinnvoll wäre, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses alle wichtigen Punkte zu klären. Es ist aber ebenfalls möglich, als Nachtrag im Mietvertrag die Untermiete zu regeln. Eine nachträgliche Ergänzung im Mietvertrag zur Untermiete ist nur mit beiderseitiger Unterschrift (Vermieter und Mieter) rechtlich gültig.

Diese Rechte solltest Du als Vermieter kennen

  • Die Erlaubnis des Vermieters ist immer einzuholen, auch wenn der Mietvertrag eine Untermiete gestattet
  • Vermieter hat Zustimmungspflicht bei berechtigtem Interesse
  • Eltern, Kinder, Geschwister und andere Angehörige gelten nicht als Untermieter – es bedarf keiner Zustimmung durch den Vermieter
  • Einer unzumutbaren Nutzung der Wohnung / unzumutbarem Untermieter muss der Vermieter nicht zustimmen
  • Klare Regelungen zur Untermiete im Mietvertrag festhalten, nachträgliche Ergänzung ist mit beiderseitiger Unterschrift möglich

Autoreninfo

Martina Arnold
Martina Arnold
Martina war lange für eine Hausverwaltung tätig und hat ihr Wissen mitgenommen, um nun selbst und ihre eigenen Objekte zu verwalten. Ihre Erfahrungen und ihr Wissen teilt sie gerne mit uns.

Am häufigsten gelesen

Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Unsere Vermieter-Guides -kostenlos für Dich zum Download

Unsere Live-Webinare bringen Dich mit Experten & der Community zusammen

Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Unsere Webinar-Aufzeichnungenstehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung

Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?

Unser Newsletter

Interessen

Neueste Artikel

Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben? Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Folge uns