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Februar 22, 2019 | 8 Min Lesezeit

Gutachter für den Hauskauf beauftragen? Das solltest Du wissen

In Zeiten niedriger Zinsen lockt der schnelle Immobilienkauf. Unter Umständen solltest Du Dich aber in etwas Geduld üben und besser einen Gutachter vor dem Hauskauf beauftragen. Wann ein Haus mit einem Gutachter besichtigt werden sollte, was er genau macht und wie hoch die Kosten sind, erfährst Du hier von uns.

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In Zeiten niedriger Zinsen lockt der schnelle Immobilienkauf. Unter Umständen solltest Du Dich aber in etwas Geduld üben und besser einen Gutachter vor dem Hauskauf beauftragen. Wann ein Haus mit einem Gutachter besichtigt werden sollte, was er genau macht und wie hoch die Kosten sind, erfährst Du hier von uns.

Angesichts der anhaltenden niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen ist der Hauskauf für viele Menschen attraktiver geworden. In Verbindung mit einem geringen Angebot, je nach Region in Deutschland, besteht jedoch die Gefahr, dass man ein vermeintliches Schnäppchen mit erheblichen Mängeln oder ein solides Haus zum überteuerten Preis kauft. Sofort zuschlagen ist daher nicht immer die richtige Wahl. Ob Du die Immobilie auf Mängel prüfen lassen möchtest oder den Kaufpreis nach unten verhandeln willst: Nimm Dir Zeit, einen Gutachter vor dem Hauskauf die Immobilie besichtigen zu lassen, um keinen Fehlkauf zu machen.

Achtung: Bei Privatverkäufen darf der Verkäufer jederzeit die Begehung durch einen Gutachter verneinen. Sollte dies der Fall sein, nimm besser Abstand von dem Immobilienangebot. Die Ablehnung eines Gutachters vor dem Hauskauf kann auf versteckte Mängel hindeuten. Zudem empfehlen wir Dir, kein Haus zu kaufen, welches eine Vielzahl an Schwachstellen hat. Die Reparaturkosten übersteigen oftmals den eigentlichen Wert und Du hast am Ende einen unnötigen Mehraufwand.

In diesen Fällen sollte ein Gutachter den Hauskauf begleiten

  • Das Baujahr liegt mehr als 20 Jahre zurück: Durch die Nutzung einer Immobilie wird ihr Wert gemindert. Je länger sie bewohnt ist, umso höher ist die Abnutzung. Daher solltest Du speziell bei älteren Immobilien einen Gutachter vor dem Hauskauf beauftragen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern geht man von einer Lebensdauer von rund 60 bis 80 Jahren aus. Ab etwa 20 Jahren sind die ersten größeren Renovierungen erforderlich. Häuser mit einem Baujahr bis 1998 solltest Du dementsprechend von einem Gutachter prüfen lassen.
  • Das Haus ist ungewöhnlich günstig: Vergleichbare Immobilien (gleiche Lage, gleiche Größe, gleiches Baujahr etc.) erzielen in der Regel einen ähnlichen Marktpreis. Liegt der veranschlagte Kaufpreis jedoch deutlich unter den Verkehrswerten vergleichbarer Objekte, solltest Du Dich fragen, warum dies der Fall ist. Das kann verschiedene Gründe haben, etwa aus persönlicher Misslage des Verkäufers heraus, oder weil das Haus nur vermeintlich in einem guten Zustand ist. Ein Gutachter kann das Haus bewerten und im besten Fall eine Fehlinvestition verhindern.
  • Das Haus ist ungewöhnlich teuer: Sicherlich, eine luxuriöse Ausstattung, eine sehr gute Energieeffizienz und eine exklusive Lage erhöhen den Marktwert von Immobilien. Scheint Dir das Haus jedoch überteuert, beauftrage einen Gutachter vor dem Hauskauf. Dies bietet Dir unter Umständen Vorteile bei der Kaufpreisverhandlung, wenn der Wert tatsächlich niedriger eingestuft wird.
  • Sie haben Zweifel am Zustand des Hauses: Bei der Besichtigung sind Dir Zweifel gekommen, ob sich nicht doch Mängel und Schäden im Dach, in den Wänden oder in den Fenstern verstecken? Ein Immobilienkauf ist eine hohe Investition. Wenn Du Bedenken hast, prüfe diese bevor Du eine Finanzierung abschließt und den Kaufvertrag unterschreibst. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn ein Bauunternehmen den Hausbau mit zu hohen Preisen abrechnet oder Du Baumängel vermutest.

Hauskauf durch Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist in Deutschland nur möglich, wenn im Vorfeld der Verkehrswert ermittelt wird. Dadurch kann überhaupt erst das Mindestgebot festgelegt werden. Dies erfolgt durch einen gerichtlich bestellten Gutachter vor dem Hauskauf. Interessenten können das Gutachten im Vorfeld einsehen. Du als Interessent hast allerdings keinen Anspruch, ein eigenes Gutachten erstellen zu lassen oder gar das Recht auf eine Besichtigung. Dies liegt einzig im guten Willen des Vorbesitzers.
Da leider nicht eindeutig geregelt ist, welche Informationen ein Gutachten für Zwangsversteigerungen enthalten muss, ist nicht gewährleistet, dass Du alle relevanten Informationen zur Immobilie erhältst.

Wenn Immobilien auf einer Zwangsversteigerung angeboten werden, kannst Du also Glück oder Pech haben. Insbesondere, wenn der Noch-Besitzer eine Besichtigung verweigert, gehst Du ein bestimmtes Risiko ein, denn wer möchte schon ein Objekt kaufen, welches er noch nie von innen gesehen hat.

Glühbirne

Hinweis: Unser Tipp an Dich: Nimm mit dem Hauptgläubiger Kontakt auf, wenn der Vorbesitzer eine Besichtigung verweigert. Bei diesem handelt es sich in der Regel um die Hausbank des Schuldners. Diese kann mitunter den derzeitigen Besitzer von einer Besichtigung dennoch überzeugen.

Du kannst aber auch eine preisgünstige Immobilie erwerben, mit welcher Du langfristig eine hohe Rendite erwirtschaftest. In jedem Fall sollte Vorsicht geboten sein, wenn einem Gutachter vor dem Hauskauf der Zutritt verweigert wird.

Die Aufgaben eines Gutachters beim Hauskauf

Ein Gutachter prüft Immobilien auf ihren Zustand, eventuelle Schäden und Mängel sowie die Sorgfalt von Umbaumaßnahmen. Auch die Richtigkeit der Angaben im Exposé kann ein Gutachter vor dem Hauskauf kontrollieren. Die Tatsachen sowie die Beurteilung der Objekte fasst der Gutachter in einem Verkehrswertgutachten gegebenenfalls mit Bildern oder anderen Nachweisen zusammen.

Prüfen sollte ein Gutachter vor dem Hauskauf vor allem die folgenden Punkte:

  • Der bauliche Zustand der Immobilie: Weist die Substanz bereits Schäden auf? Befindet sich Feuchtigkeit in den Wänden? Ist das Dach von Schädlingen befallen? Hat sich im Keller Schimmel gebildet? Wie steht es um die Energieeffizienz und Wärmeisolierung des Hauses (Wände, Fenster, Türen, Dachisolation)?
  • Heizungsanlage, Elektroinstallationen und Wasserleitungen: Aus welchem Baujahr und in welchem Zustand sind diese? Heizungsanlagen ab 1985 dürfen maximal 30 Jahre in Betrieb sein und müssen danach ausgetauscht werden. Elektroinstallationen sind spätestens nach 40 Jahren veraltet, Wasserleitungen nach 50 Jahren. Ein Gutachter schätzt vor dem Hauskauf die Dringlichkeit der Sanierungen und die erwartbaren Kosten ein.
  • Gesundheitsschädliche Substanzen: Was vor einigen Jahrzehnten noch ganz selbstverständlich in Häusern verbaut wurde, gilt heute als gesundheitsschädlich – zum Beispiel altes PVC, Holzlacke oder Klebstoffe. Darüber hinaus gibt es weitere gesundheitsschädliche Substanzen wie Asbest oder Schimmel, mit denen man nicht zusammen wohnen möchte und die darüber hinaus die bauliche Beschaffenheit des Hauses angreifen.
verkehrswertgutachten

So viel kostet ein Gutachter für den Hauskauf

Für ein Hausgutachten kann der Preis stark variieren, denn er ist von einigen Faktoren abhängig – unter anderem dem Leistungsumfang (Teilgutachten, Vollgutachten, Wertermittlung, zusätzlich Wärmeschutz-Ermittlung), der Schwierigkeitsstufe der Begutachtung und dem Verkehrswert. Ein Hausgutachter kann sein Honorar frei verhandeln, sollte die Kosten für die Bewertung der Immobilie im besten Fall aber nach der Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) abrechnen.

Hier ein paar beispielhafte Preise für den Gutachter zum Hauskauf:

Nach Honorartafel zu § 35 Abs. 1 HOAI kostet eine Wertermittlung in der Normalstufe für eine 200.000 Euro teure Immobilie zwischen 860 und 1.051 Euro. Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro kostet das Gutachten bei Schwierigkeitsstufe zwischen 1.425 und 2.012 Euro.

Alternativ kannst Du die Wertermittlung von einem Makler übernehmen lassen, der Immobilienbewertungen ohnehin im Rahmen seiner Beauftragung durchführt. Ebenso gibt es unsere Software für die Immobilienbewertung. Trage einfach alle erforderlichen Daten ein und erhalte einfach und schnell den Wert Deiner Immobilien.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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