So erstellst du für deine Ferienwohnung einen Mietvertrag!

Grundsätzlich kannst du jede Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten. Wie bei jedem anderen Mieterverhältnis schließt du für die Vermietung einer Ferienwohnung einen Mietvertrag ab. So schaffst du bei Schäden an der Wohnung, Zahlungsausfällen oder Stornierung eine rechtliche Sicherheit für beide Vertragspartner. Bei einem Mietervertrag für die Ferienwohnung musst du allerdings im Gegensatz zu einem Mietvertrag für Wohnraum zahlreiche Besonderheiten berücksichtigen, damit du nicht in Konflikt mit den Behörden gerätst. Welche das sind, möchten wir dir im Folgenden erklären.

Darauf musst du achten, wenn du für deine Ferienwohnung einen Mietvertrag ausstellst

Grundsätzlich musst du bei der Nutzung einer Ferienwohnung nicht unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Auch eine mündliche oder elektronische Zusage hat der BGB (§535) als rechtlich gültig erklärt. Von einer rein mündlichen Vereinbarung ist in jedem Fall abzuraten. Schließe immer einen Mietvertrag ab – schriftlich sowie von dir und deinen Mietenden unterschrieben.

Was sollte der Mietvertrag für die Ferienwohnung alles enthalten?

Wie bei anderen Mietverträgen auch, ist es wichtig, die Identität des Mietenden und der mit einziehenden Personen genau festzuhalten. Wir empfehlen die Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse aufzunehmen, ebenso das Geburtsdatum. Um die Identität der Mietenden zu prüfen, solltest du dir den Personalausweis zeigen lassen. Aus Datenschutzgründen darfst du keine Kopie des Ausweises anfertigen, auch nicht die Nummer im Mietvertrag festhalten. Hast du alle Daten erfasst, kannst du eventuelle Rechnungen und Mahnbescheide zustellen.

Diese Angaben sollte der Mietvertrag für deine Ferienwohnung enthalten:

• Objekt
• Mietende
• Vermietende
• Buchungszeit
• Preis
• Konkrete Stornierungsbedingungen
• Umgang mit Haustieren und wie hoch der Kostenzuschlag ist
• Ob es sich um einen Nichtraucher – oder Raucherobjekt handelt
• Vereinbarung über die Schlüsselübergabe (wenn du die Immobilie selbst verwaltest. sind persönliche Übergabetermine zu empfehlen, um den Mieter kennenzulernen)
• Kosten, die an Dritte zu zahlen sind (zum Beispiel Kurtaxe)

Ist die Buchung bestätigt und die Vermietung noch mindestens vier Wochen entfernt, sind Anzahlungen von erfahrungsgemäß 10-25 Prozent des Gesamtpreises üblich. Es sollte allerdings vereinbart werden, bis wann die Restzahlung zu tätigen ist. Oft ist es außerdem empfehlenswert, eine Frist zu nennen, bis wann ein schriftliches Angebot des Vermietenden angenommen werden muss. Weiterhin sollte die zu zahlende Kaution der Ferienwohnung im Mietvertrag festgehalten werden.

Mietvertrag für die Ferienwohnung oder Beherbergungsvertrag

Beim Mietvertrag für eine Ferienwohnung schließt du entweder einen reinen Wohnraummietvertrag ab, alternativ dazu kannst du auch einen „Beherbergungs“- oder auch „Gastaufnahmevertrag“ vereinbaren. Bietest du nur die Vermietung der Räumlichkeiten inklusive Möblierung an, dann reicht ein auf die Anforderungen einer Ferienwohnung zugeschnittener Mietvertrag. Als Zusatz empfiehlt es sich, dem Mietvertrag eine Inventarliste zur Ausstattung der Ferienwohnung hinzuzufügen.

Der Beherbergungsvertrag für die Ferienwohnung

Eventuell möchtest du im Rahmen des Mietvertrages für die Ferienwohnung weitere Services anbieten. Das können Wäschedienst, Frühstück, Reinigung, Halb- oder Vollpension sein. Möchtest du diese Dienste nicht separat abrechnen, dann reicht ein reiner Mietvertrag nicht mehr aus. Du schließt einen Beherbergungsvertrag ab und vereinbarst dort die von dir erbrachten Zusatzleistungen. Mit dem Beherbergungsvertrag bist du nicht mehr nur Vermieter, sondern auch Gastwirt. Damit kommen weitere Auflagen und Regularien auf dich zu, die du unbedingt beachten musst.

Sonderregelungen beim Beherbergungsvertag

Der Beherbergungsvertrag und die damit verbundenen zusätzlichen Leistungen machen dich zum Gewerbetreibenden. Du musst dein „Gastgewerbe“ beim Gewerbeamt anmelden. Je nach Stadt oder Gemeinde kostet das eine Gebühr von rund 20 Euro.

Ebenso wirst du gegenüber dem Finanzamt umsatzsteuerpflichtig. Bleibst du unter der Kleinunternehmergrenze von 25.000 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr, kannst du die Kleinunternehmerregelung für dich in Anspruch nehmen und bist weiterhin von der Umsatzsteuer befreit.

Bei einem Beherbergungsvertrag hast du als Vermieter teilweise erweiterte Rechte. Du überträgst das Hausrecht nicht auf den Mieter und kannst die Wohnung zum Beispiel für die Reinigung jederzeit betreten.

Sind deine Gäste keine Selbstversorger und bietest du zusätzlich zum Wohnraum auch Verpflegung an, dann musst du unter Umständen auch Hygienevorschriften beachten. Du unterliegst dann der Beaufsichtigung und den Regularien des Gesundheits- oder Ordnungsamtes.

Nutzungsänderung beim Mietvertrag für Ferienwohnungen

Bei jeder Art der Vermietung musst du immer auch die Nutzungsart der Immobilie beachten. Diese ist bei jeder Immobilie baurechtlich festgelegt. Möchtest du als Büro- oder Praxis genehmigte Räume als Ferienwohnung vermieten, dann musst du beim Bauamt eine Änderung der Nutzung beantragen. Eventuell musst du zusätzliche sanitäre Anlagen oder Stellplätze einrichten. Oder du musst Auflagen zum Schall- und Brandschutz erfüllen. Leider kommt auch hier einiger bürokratischer Aufwand auf dich zu, bevor du mit der Vermietung beginnen kannst. Die Nutzungsänderung verursacht auch Kosten, vor allem wenn du noch Experten wie einen Rechtsanwalt oder Architekten hinzuziehen musst.

Wichtig: Zweckentfremdungsverbot beachten

Willst du deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten und auf den einschlägigen Portalen wie Airbnb oder Fewo-direkt anbieten, dann sind dem leider von Seiten des Gesetzgebers in gewissen Regionen Grenzen gesetzt. Vor allem in den Metropolen mit angespannten Wohnungsmärkten haben die Behörden für Wohnraum Zweckentfremdungsverbote vereinbart.

Eine Zweckentfremdung stellt der Definition nach eine nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietungen als Ferienwohnung dar (§ 2 Absatz 1 Nr.1 ZwVbG). Das bedeutet, dass du deine Wohnung nur unter strengen Auflagen als befristet als anbieten kannst. In den Städten gibt es sehr unterschiedliche Regelungen, die du jeweils für deine Region recherchieren solltest.

Registrierung von Ferienwohnung beantragen

Manche Städte lassen eine begrenzte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und deren Vermietung über Portale wie Airbnb zu. Die Stadt erteilt zum Beispiel in Köln ebenso in Berlin für die Vermietung als Ferienwohnung eine „Registrierungsnummer“ oder „Wohnraumschutznummer“. Du musst diese beantragen, in der Regel kannst du das kostenlos und online erledigen. Hast du die Registrierungsnummer erhalten, bist du verpflichtet, diese bei einem Inserat auf den Vermietungsplattformen immer mit anzugeben.

Zusätzlich zur Registrierung haben viele Städte die Dauer der befristeten Vermietung begrenzt. Die Regelungen variieren stark: In Berlin und Köln sind beispielsweise maximal 90 Tage pro Jahr erlaubt. Bei Studierenden erhöhte sich die erlaubte Zahl der Tage auf 180. Andere Kommunen haben abweichende Fristen. Informiere dich daher immer über die spezifischen Bestimmungen deiner Stadt.

Kündigung eines Mietvertrages für Ferienwohnungen

Den Mietvertrag für eine Ferienwohnung zu kündigen, ist generell mit der gesetzlich festgelegten Frist möglich (nach §573c BGB). Kündigungsgründe müssen nicht vorliegen, wenn der Mietvertrag ordentlich befristet oder außerordentlich mit gesetzlicher Frist aufgelöst wird.

Aber Achtung: Handelt es sich bei dem Vertragstyp um einen Reisevertrag nach §§ 651a ff. BGB gelten unter Umständen andere Kündigungsfristen. Ein Reisevertrag kommt dann zustande, wenn mindestens zwei Reiseleistungen über eine Agentur gebucht werden, beispielsweise die Ferienwohnung inklusive Transport.

Fristlos sind sowohl der Mietvertrag als auch der Reisevertrag nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 542 II BGB), für den Vermieter ebenso wie für den Mietenden. Zu außerordentlich wichtigen Gründen zählen unter anderem Lärmbelästigung, Bedrohung oder Beleidigung und der Tod eines Mietenden.

Tritt der Mietende die Ferienwohnung nicht an, egal wann die Absage erfolgt, steht dir die Miete von bis zu 90 Prozent des Gesamtpreises gemäß § 537 BGB zu. Aber: Du als Vermieterin oder Vermieter musst versuchen, die Wohnung anderweitig zu belegen. Klappt das, darfst du nur die Stornierungskosten in Rechnung stellen..

Das Mietverhältnis endet automatisch ohne Kündigung, wenn der Mietvertrag für die Ferienwohnung nur auf bestimmte Zeit ausgestellt ist. Eine Ausnahme bilden jedoch Pauschalangebote, denn dort gelten die Regelungen des Reiserechts.

Beim Mietvertrag für Ferienwohnungen unbedingt alle Regeln beachten

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und dem Abschluss des dazugehörigen Mietvertrages sind eine Vielzahl von Auflagen und Gesetzen zu beachten. Vor allem wer gewerblich vermieten möchte, muss sich auf zusätzliche behördliche Auflagen einstellen. Diese sind oft von Stadt zu Stadt verschieden. Deshalb sollten Vermieterinnen und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages für Ferienwohnungen sich sorgfältig informieren über alle behördlichen Auflagen. In vielen Fällen sind dabei Experten zu Rate zu ziehen. Das können Steuerberaterinnen oder Steuerberater sein, auch Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte sein.