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Die Betriebskostenverordnung – Leitfaden zur Weitergabe von Mietnebenkosten

Die Betriebskostenverordnung – Leitfaden zur Weitergabe von Mietnebenkosten
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Betriebskosten fallen bei allen privat und gewerblich vermieteten Immobilien an. Vermieter geben diese, soweit möglich, als Nebenkosten an ihre Mieter weiter. Viele Positionen sind umlagefähig, einige nicht und andere bereiten als Grenzfälle beiden Parteien Schwierigkeiten. Seit 2004 regelt die Betriebskostenverordnung, welche Kosten weitergegeben werden dürfen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Punkte, die Sie als Vermieter wissen sollten.

Geltungsbereich der Betriebskostenverordnung

Seit dem Inkrafttreten am 1. Januar 2004 regelt die Betriebskostenverordnung, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Sie gilt für alle Mietverträge mit Abschlussdatum 1.1.2014 oder danach. Bei älteren Mietverträgen entscheidet die jeweils enthaltene Vertragsklausel, ob die neue Verordnung oder die Vorgängerversion zur Anwendung kommt.

Inhalte der Betriebskostenverordnung

In § 1 BetrKV wird der Anwendungsbereich genau erläutert und der Begriff Betriebskosten definiert.
Eine Auflistung aller Betriebskosten in jeweils statthaftem Umfang beinhaltet der § 2 BetrKV. Der Katalog umfasst zwar alle relevanten Positionen zur Abrechnung, er ist aber nicht abschließend.

§ 1 der Verordnung zeigt über die Definition hinausgehend auf, welche Aufwendungen nicht zu den Betriebskosten zählen. § 1 Abs. 2 grenzt folgende Positionen aus:

  • Alle Kosten für die Gebäudeverwaltung.
  • Kosten, die bei Instandhaltung oder Instandsetzung entstehen.

Der als Betriebskostenkatalog definierte § 2 umfasst 17 Positionen, welche vom Gesetzgeber zu den anfallenden Kosten beim Betrieb von Mietobjekten erklärt worden sind. In jedem Absatz wird erläutert, welcher Kostenanteil auf den Mieter umgelegt werden kann.

In der Betriebskostenverordnung § 2 Nummer 4 und 6 werden Kostenpositionen benannt, die beim Beheizen von Mietwohnungen anfallen. Vom Gesetz her umlagefähig sind:

  • Der Betrieb von zentralen Heiz- und Brennstoffversorgungsanlagen inklusive verbrauchter Brenn- und Heizstoffe.
  • Kosten für die regelmäßige Sicherheitsüberprüfung und für Geräte zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung.
  • Aufwendungen für Wartung und Reinigung.

Gleiches gilt für kombinierte Anlagen zur Heizung und Warmwasserversorgung. Für Vermieter ist wichtig, dass sie bei der Umlage außer der Betriebskostenverordnung die Heizkostenverordnung beachten müssen. Letztere enthält Vorschriften zur Umlage von Warmwasser- und Heizungskosten.

Abrechnungszeitraum für Nebenkosten

Der Gesetzgeber fordert von Vermietern im BGB § 556 Abs. 3, bei den Mietnebenkosten einen maximalen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten einzuhalten. Bei Überschreitung kann die Nebenkostenabrechnung aufgrund von Formfehlern unwirksam werden.

Die Betriebskostenverordnung als Anhang zum Mietvertrag?

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Bezüglich dieser Frage hat der BGH entschieden, dass die Kostenverordnung nicht dem Mietvertrag beigefügt werden muss. Es genügt die formgerechte Vereinbarung, dass der Mieter für alle aus der Vermietung resultierenden Betriebskosten aufzukommen hat. Vermieter müssen sich weder auf das BGB § 556 Absatz 1 Satz 2 beziehen, noch den Betriebskostenkatalog der Mietvereinbarung beilegen. Es kommt jedoch auf die Verwendung geeigneter Begriffe an. Im Mietvertrag muss immer die Rede von Betriebskosten sein, der als Synonym verwendete Begriff Mietnebenkosten ist für die Richter am BGH nicht ausreichend.

Mietnebenkosten gem. Betriebskostenverordnung einfach abrechnen

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Achtung

Kürzere Zeiträume sind zulässig und sogar notwendig, wenn eine Mietwohnung beispielsweise in der Jahresmitte bezogen wird oder der Mieter auszieht.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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