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Altbau – die Miete rechtssicher erhöhen

Grundsätzlich unterscheidet sich die Altbau Miete nicht von dem Mietzins, der in Neubauwohnungen gezahlt wird. Hier gelten die Vorgaben aus dem BGB. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie die Miete in einem Altbau rechtssicher erhöhen können und auf was Sie achten müssen.

Altbau Miete – wichtige Faktoren zur Berechnung

Wenn Sie die Altbau Miete berechnen möchten, müssen Sie zunächst differenzieren, ob die Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet wird oder ob die Vermietung an bestimmte gesetzliche Kriterien gebunden ist. Dies kann der Fall sein, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus vermietet wird.
In diesem Fall dürfen Sie nur dann eine höhere Miete verlangen, wenn Sie eine Sanierung vorgenommen haben oder eine Anpassung nach dem Mietspiegel möglich ist.

Auf dem freien Wohnungsmarkt können Sie die Miete mit einem neuen Mieter frei vereinbaren. Danach gelten aber auch die Gesetze des BGB. Diese besagen, das eine Mieterhöhung nicht höher als 15 % ausfallen darf. In einem Zeitraum von drei Jahren ist eine Grenze von 20 % vorgegeben. In diesem Rahmen dürfen Sie die Miete bei Wohnungen, die Sie auf dem freien Markt vermieten, erhöhen. Im sozialen Wohnungsbau ist hingegen der Mietspiegel ausschlaggebend.

Ausstattung der Wohnung bei der Berechnung der Altbau-Miete berücksichtigen

Die Ausstattung in Mietwohnungen, die in einem Altbau gelegen sind, kann sich stark von Neubauten unterscheiden. So ist der Altbau ohne Heizung ist nachwievor auf dem Wohnungsmarkt zu finden.

Theoretisch können Sie trotz schlechten Zustandes der Wohnung eine Erhöhung der Kaltmiete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben anstreben. Diese besagen, dass Sie die Miete erhöhen dürfen, wenn diese deutlich unter dem Mietspiegel liegt. Haben Sie mit dem Mieter eine Staffelmiete vereinbart, ist die Erhöhung auch dann zulässig, wenn Sie keine Sanierungen vornehmen möchten. Eine Altbau-Miete für eine Wohnung, die nicht an eine zentrale Heizung angeschlossen ist, darf in Bezug auf die Nebenkosten natürlich keine Aufwendungen für die Heizung enthalten. Der Mieter kommt dafür selbst auf.

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Höhere Altbau-Miete berechtigt den Mieter zur Kündigung

Das Problem bei der Erhöhung der Miete für den Altbau liegt darin, dass der Miete bereit sein muss, diese Miete auch zu zahlen. Wenn Sie eine Altbau-Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, obwohl die Wohnung sehr viel schlechter ausgestattet ist als umliegende Wohnungen, laufen Sie Gefahr, dass der Mieter die Wohnung kündigt. Dieses Recht hat er, wenn er eine Mieterhöhung bekommt.

Gleiches gilt für Wohnungen, die in einem Altbau ohne Energieausweis liegen. Die Mieter haben in der Regel sehr hohe Kosten für den Betrieb der Heizung. Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen müssen, ist die Wohnung teurer als in einem modernen Wohngebiet. Es ist deshalb eine sehr gute Empfehlung, dass Sie den Altbau aufwerten, bevor Sie die Altbau-Miete erhöhen. Aus rechtlicher Sicht hat die Ausstattung der Wohnung jedoch keine Relevanz für eine Mieterhöhung. Dies bedeutet, dass Sie den Mietvertrag nach BGB durch eine Mieterhöhung auch dann ändern können, wenn der Altbau nicht den aktuellen Standards entspricht.

Erhöhung der Altbau-Miete nach dem aktuellen Mietspiegel

Ein Mietspiegel wird für alle größeren Städte erstellt. Auch einige Gemeinden haben einen eigenen Mietspiegel. Ist dies nicht der Fall, wird der Mietspiegel der nächsten größeren Stadt als Grundlage genommen. Wenn ein Mieter schon längere Zeit in einer Altbauwohnung wohnt und eine geringere Altbau-Miete zahlt, als es der Mietspiegel erlaubt, können Sie eine Erhöhung um bis zu 15 % der Kaltmiete vornehmen. Dies begründen Sie mit dem Mietspiegel. In den folgenden zwei Jahren dürfen Sie die Miete dann noch einmal um maximal fünf Prozent erhöhen. Die Mieterhöhung hat eine Frist von drei Monate zum Monatsanfang.

Es ist zu empfehlen das Mieterhöhungsschreiben rechtzeitig per Einschreiben zu versenden. Andernfalls hat der Mieter das Recht, die neue Miete erst zum Beginn des darauffolgenden Monats zu zahlen.

Mieter darf Mieterhöhung widersprechen

Wenn Sie als Vermieter eine höhere Altbau-Miete verlangen, hat der Mieter das Recht, in den Widerspruch zu gehen. Von diesem Recht wird er Gebrauch machen, wenn Sie die Mieterhöhung nicht schlüssig begründen. Bei groben Mängeln an der Wohnung kann er außerdem eine Mietminderung geltend machen und so weiterhin eine niedrigere Miete zahlen. Aus diesem Grund sollten Sie die Erhöhung der Altbau-Miete gut überlegen und begründen, um eventuellen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.

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