Wie Sie bei einem Altbau die AfA richtig nutzen

Für einen vermieteten Altbau ist die AfA – Absetzung für Abnutzung – nutzbar, um Ihre Steuerlast zu mindern. Unter Umständen können Sie sogar von der erhöhten Abschreibung profitieren. Wann und wie dies möglich ist, erfahren Sie in dieser kurzen Übersicht zur AfA bei einem Altbau.

Grundsätzlich können Kosten für die Herstellung, Anschaffung, Reparatur und Sanierung von Immobilien bei Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Und dann auch nur, wenn die Mieteinnahmen abzüglich der Abschreibungen und Werbungskosten über der Freigrenze von

  • 410 Euro bei dauerhafter und
  • 520 Euro bei teilweiser Vermietung liegen.

Ferner muss die Summe aller Einkünfte – nicht nur die aus Vermietung und Verpachtung – über dem Grundfreibetrag liegen, der für das Jahr 2018 bei 9.000 Euro liegt. Zusammen veranlagte Ehepaare und Lebenspartner wenden den doppelten Betrag an (18.000 Euro).

Hinweis: Wenn Sie den Altbau vermieten, ist die AfA möglich – sofern Sie Einkommen und Einkünfte in der Steuererklärung versteuern müssen.

Altbau-AfA – wie schreiben Sie die Kosten richtig ab?

Abschreibungen für Immobilien werden für die Nutzungsdauer jährlich mit einem bestimmten Prozentsatz abgesetzt. Anders sieht das zum Beispiel aus, wenn Sie Werbungskosten für eine Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Diese sind nämlich in voller Höhe im Jahr der Entstehung von der Steuer abzuziehen. Mit welchem Prozentsatz und über welche Dauer hinweg Sie die Altbau-AfA anwenden dürfen, hängt vom Baujahr der Immobilie und vom Kaufdatum ab.

  • Wurden Kaufverträge und Bauanträge nach dem 31.12.2005 vereinbart, wird die lineare Abschreibung angewendet. Für alle vorher erworbenen Immobilien und Bauanträge gilt die degressive Abschreibung.
  • Wenn das Gebäude bis zum Jahr 1924 erbaut worden ist, gilt bezüglich der AfA bei Immobilien im Altbau, dass jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten über insgesamt 40 Jahre abgeschrieben werden dürfen.
  • Für alle Gebäude, die nach dem Jahr 1924 erbaut worden sind und zur Vermietung genutzt werden, gilt ein AfA-Satz von zwei Prozent pro Jahr für insgesamt 50 Jahre.

Wann gelten für Altbau erhöhte AfA-Sätze?

Befindet sich der vermietete Altbau in einem Sanierungsgebiet, städtebaulichen Entwicklungsbereich oder ist als Denkmalschutz eingestuft, können Sie gemäß § 7 h und i EStG erhöhte Absetzungen bei der Steuer angeben. Bei Modernisierungsarbeiten für einen Altbau im Sanierungsgebiet sowie für den Erhaltungsaufwand bei Denkmalschutzhäusern können Sie

  • im Jahr der Herstellung (der Sanierungsarbeiten, nicht des Gebäudes) und in den folgenden sieben Jahren neun Prozent und
  • in den folgenden vier Jahren sieben Prozent abschreiben.

Damit Sie bei Ihrem Altbau die erhöhte AfA nutzen können, verlangen die Finanzbehörden einen Nachweis. Beantragen Sie idealerweise bei der Landesbaubehörde oder Gemeinde eine Bescheinigung darüber, dass Ihr Altbau im Sanierungsgebiet beziehungsweise Entwicklungsgebiet liegt. Lassen Sie sich unbedingt eine Bescheinigung für Ihr Mietobjekt ausstellen. Das ist wichtig, wenn Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung vermieten, alle übrigen Wohnungen in dem Gebäude aber bereits saniert worden sind (BFH-Urteil vom 6.5.2014, IX R 15/13).

afa altba

Achtung Die Bescheinigung sollten Sie rechtzeitig beantragen. Liegt sie bei Abgabe der Steuererklärung nicht vor, liegt es im Ermessen des Finanzamtes, ob es für den Altbau die erhöhte AfA gelten lässt oder zunächst ablehnt.

Beachten Sie diese Punkte bei der Berechnung

Unter Umständen sollten Sie bei der AfA für den Altbau einen Rechner zur Hand nehmen, denn Sie sollten möglichst korrekt die Bemessungsgrundlage berechnen. Diese ergibt sich aus den gesamten Herstellungs- und Anschaffungskosten (Kaufpreis, Maklerprovision, Baukosten, Baunebenkosten, Notargebühren etc.) abzüglich des Bodenwertes.
Warum? Ob bei Neubau oder Altbau: AfA sind nur für abnutzbare Objekte möglich. Ein Grundstück kann sich nicht abnutzen. Wird ein darauf stehendes Gebäude abgerissen, kann das Grundstück wieder neu bebaut werden. Außerdem gilt: Machen Sie Fehler bei der Berechnung der Abschreibung für die Immobilie mit dem Rechner, setzen Sie unter Umständen zu wenige Kosten ab.

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