In Kürze: Das kannst du von der Steuer absetzen
- Handwerkerleistungen: 20 Prozent absetzbar, max. 1.200 Euro pro Jahr
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: bis zu 4.000 Euro möglich
- Denkmalschutz: 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre
- Energetische Sanierung: Bis 8.000 Euro Steuerersparnis über 3 Jahre möglich. Mit dem ImmoScout24 Modernisierungsrechner erhältst du in wenigen Schritten eine erste Kostenschätzung für deine geplanten Modernisierungsmaßnahmen
- Arbeitszimmer-Pauschale: 1.260 Euro jährlich ohne Nachweis
Selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Möglichkeiten
Maklergebühren, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Finanzierungszinsen: Vermietende können diese und andere Kosten einer Eigentumswohnung von der Steuer absetzen. Personen, die ihre Immobilien selber bewohnen, profitieren von diesen Steuervorteilen hingegen nicht. Lediglich die folgenden Kosten lassen sich bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen:
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Der reine Arbeitslohn von Gärtnern, Haushaltshilfen oder Reinigungskräften lässt sich steuerlich geltend machen – Materialkosten sind jedoch ausgeschlossen. Die Höhe der Steuerersparnis hängt vom Beschäftigungsverhältnis ab:
- Minijobber: Maximal 510 Euro oder 20 Prozent der Kosten absetzbar (Steuererklärung Zeile 71)
- Sozialversicherungspflichtige/Selbstständige: Bis zu 4.000 Euro möglich (Steuererklärung Zeile 72)
Handwerkerleistungen
Arbeiten wie Parkett verlegen, Streichen, Heizungswartung, Fassadenreparaturen oder der Schornsteinfeger bringen Steuervorteile. Auch hier gilt: nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten werden anerkannt, keine Materialien. Du kannst 20 Euro der Kosten absetzen, maximal 1.200 Euro pro Jahr (Steuererklärung Zeile 73).
Energetische Sanierung (oft übersehen!)
Seit 2020 gibt es einen attraktiven Steuerbonus für energetische Sanierungen: 20 Euro der Kosten über drei Jahre verteilt, maximal aus 40.000 Euro Gesamtkosten. Das bedeutet bis zu 8.000 Euro Steuerersparnis. Wichtig: Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre alt sein und selbstgenutzt werden. Du musst dich zwischen Steuerbonus und KfW-/BAFA-Förderung entscheiden.
Arbeitszimmer-Pauschale
Nutzt du einen Raum ausschließlich beruflich, kannst du seit 2023 eine Pauschale von 1.260 Euro pro Jahr absetzen – ohne Nachweise über tatsächliche Kosten.
Besondere Steuervorteile bei Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Immobilien gewährt der Fiskus großzügige Abschreibungen. Als Selbstnutzer kannst du 90 Euro der Erhaltungskosten über zehn Jahre absetzen – das sind jährlich 9 Euro der Sanierungskosten.
Beispielrechnung: Bei einer 200.000 Euro-Sanierung schreibst du jährlich 18.000 Euro ab.
Wichtige Voraussetzungen:
- Denkmalschutz muss vor Arbeitsbeginn bestehen
- Maßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden
- Bestätigung der Behörde nach Abschluss erforderlich
Unwetterschäden als außergewöhnliche Belastung
Schäden durch Sturm, Hagel oder Hochwasser können als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden – allerdings nur soweit sie eine zumutbare Eigenbelastung übersteigen. Diese beträgt je nach Einkommen und Familienstand zwischen 1 Prozent und 7 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte.
Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung:
- Versicherung übernimmt den Schaden nicht
- Kosten stehen in direktem Zusammenhang mit dem Schadensereignis
- Schäden wurden zeitnah repariert (Ausnahmen möglich bei Finanzierungsproblemen)
Formale Anforderungen: Was das Finanzamt verlangt
Das Thema Steuern ist weder für Privatpersonen noch für Vermieter einfach. Auch du nur ein Zimmer vermietest, akzeptiert das Finanzamt zwar mehr Ausgaben. Die musst die Mieteinnahmen jedoch versteuern. Für alle Steuervorteile gelten strikte formale Vorgaben:
Rechnung erforderlich: Material- und Arbeitskosten müssen getrennt ausgewiesen sein. Das Finanzamt akzeptiert nur Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten.
Keine Barzahlung: Alle Rechnungen müssen per Banküberweisung beglichen werden. Auch Quittungen über Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Praktische Tipps
- Jede Rechnung aufbewahren – auch bei kleinen Beträgen
- Schon bei Auftragserteilung „keine Barzahlung“ vereinbaren
- Bei komplexeren Fällen (Sturmschäden, außergewöhnliche Belastungen) Steuerberater hinzuziehen
FAQ: Häufige Fragen zu den Steuervorteilen bei Eigentumswohnungen
Nein, die Grundsteuer für selbstgenutzte Immobilien ist nicht steuerlich absetzbar. Nur Vermietende können die Grundsteuer als Werbungskosten geltend machen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen sind regelmäßige Tätigkeiten wie Putzen oder Gartenpflege (bis 4.000 Euro absetzbar). Handwerkerleistungen sind einmalige Reparaturen oder Renovierungen (bis 1.200 Euro absetzbar).
Nein, bei selbstgenutzten Immobilien sind grundsätzlich nur Arbeitskosten absetzbar, keine Materialkosten. Die Rechnung muss diese Kosten getrennt ausweisen.
Ja, der Steuerbonus von bis zu 8.000 Euro über drei Jahre ist sehr attraktiv. Du musst aber zwischen Steuerbonus und staatlicher Förderung (KfW/BAFA) wählen – oft lohnt sich ein Vergleich.
Die zumutbare Eigenbelastung beträgt 1-7 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte, je nach Einkommen und Familienstand. Nur Kosten darüber hinaus sind als außergewöhnliche Belastung absetzbar.
Nein, Finanzierungszinsen für selbstgenutzte Immobilien sind nicht steuerlich absetzbar. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur vermieteten Immobilie.
Redaktionsrichtlinien von Vermietet.de
Die Vermietet.de Redaktion verfasst jeden Beitrag mit größter Sorgfalt und bezieht dabei ausschließlich seriöse Quellen und Gesetzestexte ein. Unsere Redakteur:innen sind selbst erfahrene Vermieter:innen oder haben sich in vielen Jahren ein hohes Niveau an Immobilienwissen angeeignet. Unsere Inhalte werden kontinuierlich überarbeitet und so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufbereitet. Unser Ziel ist es, dich mit vertrauenswürdigen Inhalten zu informieren und dir eine erste Orientierung zu vielen Fragestellungen rund um die Themen Immobilien und Verwaltung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen, ziehe bitte eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzu.
