Renovierungskosten absetzen: die wichtigsten Infos für Vermieter

Nach dem Mieterwechsel ist eine Renovierung erforderlich oder geplant? Als Vermieter können Sie die Renovierungskosten steuerlich absetzen. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wie Sie welche Renovierungskosten absetzen, beantwortet dieser Artikel.

Im Gegensatz zu Privatpersonen können Sie als Vermieter die Kosten, welche Ihnen aus der Generierung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung entstehen, steuerlich absetzen. Somit können Sie den geldlichen Aufwand für eine Renovierung Ihrer Mietwohnung von der Steuer absetzen. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie

  • eine klare Einkünfteerzielungsabsicht haben – also sich bemühen, die Wohnung zu vermieten,
  • die Mieteinnahmen pro Jahr mehr als 410 Euro betragen und
  • Sie eine Steuererklärung mit der Anlage V für „Vermietung und Verpachtung“ beim Finanzamt abgeben.

Unterschreiten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Grenze von 410 Euro, abzüglich der Werbungskosten und des Härteausgleichsbetrags, sind die Mieteinnahmen steuerfrei. In diesem Fall können Vermieter jedoch auch keine Renovierungskosten absetzen.

Glühbirne

Hinweis: Bezüglich der Vermietungsabsicht ist es tatsächlich egal, ob Sie nach dem Auszug Ihres Mieters bereits einen neuen Mieter gefunden haben oder nicht. Nach aktueller Rechtsprechung können Renovierungskosten auch dann geltend gemacht werden, wenn die Immobilie aktuell nicht vermietet ist, die Absicht der Vermietung aber grundsätzlich weiterhin besteht.

Renovierungskosten richtig absetzen – Werbungs- oder Anschaffungskosten?

Achtung: Gemäß § 255 Abs. 1 S. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) zählen bauliche und sanierungsbedingte Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Vorausgesetzt der Gesamtaufwand liegt über 15 Prozent des Gebäudewertes. Jene Kosten können nicht wie üblich als Werbungskosten sofort abgesetzt werden, sondern müssen als Abschreibung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.

Renovierungskosten werden als Werbungskosten, also direkt im Jahr der Entstehung, von den Mieteinnahmen steuermindernd abgezogen. Als Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten bezeichnet der Gesetzgeber alle Kosten, die für den Bau oder Erwerb der Immobilie entstanden sind. Diese Posten können Sie jedoch nicht wie Renovierungskosten direkt absetzen, sondern schreiben diese über die Jahre der Nutzungsdauer ab.

Welche Kosten akzeptiert das Finanzamt?

Damit das Finanzamt Renovierungskosten bei einer Vermietung akzeptiert, müssen diese im Rahmen der Erhaltung der Mietsache entstanden sein. Der sogenannte Erhaltungsaufwand umfasst sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung. Renovierungskosten können Sie absetzen, wenn diese für die Renovierung bereits vorhandenen Gebäudeteilen, Einrichtungen oder Anlagen entstanden sind. Wenn Gegenstände, Verwendungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Substanz oder anderes an der Immobilie ersetzt oder modernisiert werden, ohne dass in diesem Zusammenhang die Funktion verändert wird, gilt dies folglich als Erhaltungsaufwand. Hierzu gehört beispielsweise der Austausch von Fenstern, Heizanlagen, messtechnischen Geräte zum Ablesen von Energie- und Wasserverbrauchsständen sowie verschiedene Renovierungsarbeiten innerhalb einer Wohnung. Dies können Sie dann als Renovierungskosten absetzen.

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Diese Renovierungskosten können Sie nicht absetzen

Erbringen Sie einige der Renovierungsarbeiten in Eigenregie, können Sie nur die Materialkosten als Renovierungskosten absetzen – nicht Ihre Arbeitsleistung. Sollten Sie selbst einen Teil der Immobilie bewohnen, dürfen Sie nur die anteiligen Renovierungskosten in der Steuer angeben.

Finanzierungsmöglichkeiten für die Renovierung

Normale Gebrauchsspuren durch die tägliche Nutzung oder aufgrund des langjährigen Verschleiß, der Austausch einer Heizanlage oder eine Wärmedämmung: Renovierungen nach dem Mieterwechsel können sehr unterschiedlich ausfallen. Mitunter ergibt sich sogar die Chance, im Rahmen der Renovierung wertsteigernde Modernisierungen durchzuführen, um anschließend die Miete erhöhen zu können.

Während kleinere Renovierungen mühelos aus Rücklagen bezahlt werden können, braucht es für größere Bauvorhaben häufig eine passende Finanzierung. Selbst wenn Sie die Renovierungskosten absetzen können, ist es zunächst eine größere Investition, die Sie tätigen müssen. Banken bieten hierzu sogenannte zweckgebundene Renovierungskredite an. Die Darlehen dürfen dementsprechend lediglich für Renovierungen genutzt werden. Zudem gibt es spezielle Fördermittel für die Sanierung von Wohnimmobilien von der KfW – etwa für die energetische Sanierung oder Beseitigung von Barrieren im Wohnumfeld.

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