Möbliert vermieten – welche Steuer wird fällig und was ist absetzbar?

Wer möbliert vermietet, kann Steuern sparen. Der nachfolgende Beitrag beantwortet daher die oft gestellten Fragen: Wie kann ich die Möbel einer Ferienwohnung steuerlich absetzen und wie funktioniert die Abschreibung der Möbel bei der Vermietung im Allgemeinen?

Wenn Sie Ihre Wohnung mit Möbeln vermieten, sind Sie ebenso an die Mietpreisbremse gebunden wie bei der Vermietung eines nicht möblierten Objekts. Sie können allerdings einen Zuschlag für die Einrichtung verlangen.

Hinweis: Es gibt derzeit keine gesetzliche Regelung für die Höhe des Möbelzuschlags, außerdem muss die Kalkulation nicht offengelegt werden. Hingegen gilt eine Wohnung nur dann als möbliert, wenn das Interieur die Haushaltsführung ermöglicht und über die Einbauküche hinausgeht.

Möbliert vermieten – diese Steuer wird fällig

Bei der Vermietung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen sind die Einnahmen nicht umsatzsteuerpflichtig. Möbel fallen als bewegliche Wirtschaftsgüter zunächst nicht unter diese Befreiung. Es gilt im Umsatzsteuerrecht jedoch das Prinzip der einheitlichen Leistung, welches mitvermietete Möbel als nicht selbstständige Nebenleistungen definiert. Beim möbliert Vermieten fällt für private Vermieter daher eine Einkommenssteuer gemäß § 21 EStG an.

Möbliert vermieten – diese Steuern können Sie absetzen

Bei den folgenden Punkten können Sie als Vermieter steuerliche Vorteile erlangen:

  • Sie können die Notarkosten absetzen, wenn diese im Zusammenhang mit der Finanzierung entstehen – beispielsweise aufgrund der Eintragung einer Grundschuld. Die Ausgaben für den Notar sind als Werbekosten absetzbar.
  • Darüber hinaus können Sie die jährlich anfallende Grunderwerbsteuer absetzen.
  • Die Kosten für die Vermarktung der Immobilie (zum Beispiel eine kostenpflichtige Annonce) sind ebenfalls absetzbar.
  • Haben Sie zur Mietersuche einen Makler genutzt, ist dessen Provision ebenso von der Steuer absetzbar.
  • Ebenso können die Zinsen Ihres Immobilienkredits abgesetzt werden.

Hierbei gelten die folgenden Regeln:

Alle für die Vermietung erworbenen Einrichtungsgegenstände sind von der Steuer absetzbar.
Bis zu einem Wert von 800 Euro können Sie die Möbel in einer Steuererklärung geltend machen.
In der Regel ist die Einrichtung einer Ferienwohnung wesentlich teurer und die Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

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Das Bundesfinanzministerium hat Tabellen im Internet veröffentlicht, aus denen hervorgeht, wie lange bestimmte Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden können. Bei einer hochwertigen Einbauküche müssen Sie beispielsweise den Kaufpreis durch zehn teilen und jährlich einen Teil in der Steuererklärung geltend machen. Wenn Sie Möbel einer Ferienwohnung absetzen möchten, kann dies je nach Einrichtung bei zu zehn Jahre in Anspruch nehmen.

Eine Wohnung mit Möbel vermieten – so funktioniert das Absetzen oder die Abschreibung

Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten und die Steuer mindern möchten, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V der Steuererklärung eintragen. In dieser Anlage werden zudem alle Ausgaben für die Wohnung geltend gemacht, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, anfallende Notarkosten sowie die Kosten für Einrichtungsgegenstände.

Positionen unterhalb von 800 Euro setzen Sie in einer Steuererklärung ab, teurere Möbel schreiben Sie gemäß der Tabelle des Bundesfinanzministeriums über mehrere Jahre ab. Von den Mieteinnahmen aus einem Jahr ziehen Sie alle Kosten des gleichen Zeitraums ab. Die übrig gebliebene Summe muss gemäß des persönlichen Einkommensteuersatzes versteuert werden. Für jedes vermietete Objekt ist eine eigene Anlage V auszufüllen.

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