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Wissenswertes für Vermieter zum Thema „Mietvertrag und Kaution”

Zu Beginn eines Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, eine Kaution von bis zu drei Nettomonatsmieten zu verlangen. Diese Kaution dient als Absicherung, falls der Mieter Zahlungen schuldig bleibt. Im Mietvertrag muss die Kaution schriftlich festgehalten werden. Näheres zum Thema „Mietvertrag und Kaution“ erfahren Sie hier!

Mietvertrag und Kaution: Grundsätzliches zur Regelung

Generell gilt, dass im Mietvertrag die Kaution festgehalten werden muss. Dabei ist der Vermieter an die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) § 551 gebunden. Dieses besagt im Absatz „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“, dass der Vermieter als Sicherheit maximal drei Monatsmieten exklusive Betriebskosten vom Mieter einfordern darf.

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Hinweis

Als Vermieter müssen Sie die geleistete Kaution bei einer Bank als Spareinlage angelegen. Sie muss weiterhin vom Privatvermögen getrennt aufbewahrt werden. Der Vermieter hat außerdem die Pflicht, die Kaution verzinst anzulegen. Lediglich bei einem Wohnraum in einem Jugendwohnheim oder einem Studentenwohnheim entfällt diese Pflicht.

Hinweis

Als Vermieter müssen Sie die geleistete Kaution bei einer Bank als Spareinlage angelegen. Sie muss weiterhin vom Privatvermögen getrennt aufbewahrt werden. Der Vermieter hat außerdem die Pflicht, die Kaution verzinst anzulegen. Lediglich bei einem Wohnraum in einem Jugendwohnheim oder einem Studentenwohnheim entfällt diese Pflicht.

Wird im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, so darf der Mieter diese in drei monatlichen Teilzahlungen an den Vermieter bezahlen, wobei die erste Teilzahlung mit Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die zwei restlichen Teilzahlungen müssen spätestens mit der zweiten und der dritten Mietzahlung geleistet werden.

Mehrere Möglichkeiten zur Leistung einer Kaution

Der Mieter muss eine Kaution nicht automatisch leisten. Eine Kaution muss nur dann bezahlt werden, wenn diese Vereinbarung ausdrücklich im Mietvertrag niedergeschrieben wurde.

Nachdem der Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben ist, kann die Kaution auf drei Arten gezahlt werden:

  • Der Mieter überweist dem Vermieter das Geld auf ein Konto. In diesem Fall muss der Vermieter den geleisteten Kautionsbetrag auf ein Kautionskonto mit entsprechender Verzinsung, wie beispielsweise einem Sparbuch oder einem Tagesgeldkonto, legen.
  • Bei der Zahlung der Kaution in bar muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Bestätigung über den Erhalt ausstellen. Zudem kann die Mietkaution der Mieter anlegen, in dem er den Geldbetrag auf ein von ihm gewähltes Sparbuch legt und dieses dem Vermieter als Pfand gibt. Das Bankinstitut stellt dem Mieter bei Eröffnung des Kontos eine Verpfändungsurkunde aus, die dem Sparbuch bei der Übergabe beigelegt werden muss.
  • Anstelle einer finanziellen Mietsicherheit oder eines Pfandes kann der Vermieter auch einen Bürgen akzeptieren. Solch ein Bürge kann beispielsweise ein Angehöriger des Mieters mit einer entsprechenden Bonität sein. Zudem besteht die Möglichkeit einer Bankbürgschaft. Bei einer Bürgschaft ist jedenfalls immer der im Mietvertrag genannte Bürge im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters zur Zahlung offener Forderungen verpflichtet.

Egal für welche Vereinbarung Sie sich entscheiden, diese muss jedenfalls im Mietvertrag unter „Kaution“ detailliert festgelegt werden. Bei Kautionsleistungen an Wohnungsbesitzer, die ihre Räumlichkeiten untervermieten, gilt dieselbe Regelung. Näheres dazu können Sie in unserem Beitrag „Mietvertrag bei Untermiete“ nachlesen.

Folgen für den Vermieter bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag

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Wurde der Mietvertrag ohne Kaution abgeschlossen, hat der Eigentümer logischerweise auch keinen Anspruch auf eine Kautionsleistung. Ohne geleisteter Kautionszahlung hat der Vermieter auch keinen Schutz, fall der Mieter die Miete nicht mehr wie vereinbart zahlt oder dieser Zahlungsunfähig wird.

Keinesfalls sollte man bei Mitvermietung einer Garage oder eines Autostellplatzes die Miete für diese bei der Kautionshöhe vergessen. Denn diese darf man ebenfalls für die Berechnung der Kaution hinzurechnen. Auch hier gilt es, diese Vereinbarung genau im Mietvertrag für die Garage festzuhalten, sollte dieser gesondert erstellt werden.

Mietvertrag und Kaution: Wann die Kaution zurückzuzahlen ist

Die Mietkaution muss grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach erfolgtem Auszug aus der Wohnung an den Mieter zurückbezahlt werden. Jedoch müssen Sie als Vermieter die volle Höhe der Kaution nur dann zurückbezahlen, wenn keine Zahlungsforderungen mehr offen sind.

Die Mietkaution muss spätestens dann ausgezahlt werden, wenn der Mieter diese nach Auszug und allen geleisteten Mietzahlungen zurückfordert. Die Rückzahlung müssen Sie als Vermieter schriftlich nachweisen können. Darüber hinaus muss eine Kautionsabrechnung erstellt werden, die genauen Aufschluss über die Höhe der Kaution, eventuelle Gegenforderungen vom Vermieter, Steuern und die angefallenen Zinsen enthält.

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