In Kürze
- Du kannst die Garage zusammen mit dem Wohnraummietvertrag oder separat vermieten
- Ist der Mietvertrag für die Garage in den Wonhraummietvertrag. integriert, unterliegt dieser dem Mietrecht
- Vereinbarst du einen separaten Mietvertrag kannst du einfacher kündigen und die Miete erhöhen
- Beim separaten Mietvertrag für die Garage zahlst du eventuell Umsatzsteuer
- Zweckentfremdung der Garage als Abstellkammer, Werkstatt, Büro oder Hobbyraum ist ein Kündigungsgrund
Einheitlicher Mietvertrag für Garage und Wohnung
In vielen Fällen wird eine Garage oder ein Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, wodurch ein einheitlicher Mietvertrag für beide Objekte entsteht. Das hat zur Folge, dass Vermieter:innen den Mietvertrag für die Garage grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung kündigen können. Eine sogenannte Teilkündigung ist nur dann möglich, sofern eine entsprechende Regelung vertraglich festgelegt wurde.
Der einheitliche Mietvertrag für Garage und Wohnung bringt zahlreiche weitere Einschränkungen für dich als Vermieter:in mit sich. Das Mietverhältnis für die Garage genießt dann kompletten Mieterschutz wie er auch im Wohnraummietverhältnis besteht. Nicht nur ist die Aufhebung des Mietvertrags für die Garage nicht unabhängig von der Wohnung möglich. Darüber hinaus kannst du auch keine isolierte Mieterhöhung für nur eines der beiden Objekte durchführen. Willst du die Miete für die Garage erhöhen, ist das nur zulässig, wenn du gleichzeitig auch die Miete der Wohnung erhöhst.
Separater Mietvertrag für die Garage
Neben einer einheitlichen Vermietung der Garage und dem Wohnobjekt, kann eine Garage auch einzeln vermietet werden. Das hat den Vorteil, dass die Vertragsmodalitäten individuell bestimmt und abgeändert werden können. Die strengen Regelungen des Mietrechts gelten beim separaten Mietvertag für die Garage nicht mehr. Regelungen zu Mieterhöhungen können in einem separat abgefassten Vertrag ebenfalls frei vereinbart werden.
Ein separat abgeschlossener Garagen-Mietvertrag kannst du als Vermieter:in spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, das bedeutet die Kündigung kann innerhalb von drei Monaten erfolgen (8§ 580a Absatz 1 BGB).
Separaten Mietvertrag für die Garage lässt sich einfacher kündigen
Ähnlich wie bei Mietimmobilien, gibt es von Gesetzes wegen keine Möglichkeit, einen Mietvertrag für die Garage ohne Kündigungsfrist auszustellen. Es gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 580 a Abs. 1 BGB). Ein wesentlicher Unterschied zur Vermietung von Wohnraum besteht jedoch darin, dass die Kündigung eines Garagenmietvertrags ohne Angaben von Gründen erfolgen kann. Ob ein Vermieter den Mietvertrag also wegen Eigenbedarfs oder einer lukrativen Neuvermietung kündigt, spielt keine Rolle, solange die relevanten Kündigungsfristen eingehalten werden.
Mieter braucht die Garage nicht. Was tun?
Manche Vermieter vermieten ihre Immobilie nur gemeinsam mit der Garage. Hat der potenzielle Mieter keinen Bedarf, solltest du eine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung der Garage (§ 540 BGB) in den einheitlichen Mietvertrag aufnehmen. Hierbei gilt zu beachten, dass die Untermiete ein eigenständiges Vertragsverhältnis darstellt.
So besteht der Untermietvertrag juristisch gesehen selbst dann weiter, wenn das eigentliche Hauptmietverhältnis mit dem Eigentümer bereits gekündigt wurde. So kann es vorkommen, dass der Untermieter die Garage selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin nutzt. Dem Vermieter steht in solchen Fällen jedoch ein Räumungsanspruch zu.
Die Mieter einer Garage sind daher in der Regel gut beraten, einen befristeten Mietvertrag für die Untermiete aufzusetzen, um auf eine Kündigung flexibel reagieren zu können und schnellstmöglich den Untermietvertrag zu beenden.
Achtung
Die Mieter:innen dürfen in der Garage ihren PKW abstellen, ebenso Fahr- oder Motorrädern sowie dazugehörige Gegenstände wie zum Beispiel Winterreifen. Nutzen die Mieter:innen die Garage als Abstellkammer, Werkstatt, Büro, Gästezimmer oder Hobbyraum stellt das eine Zweckentfremdung dar. In der Regel ist das in der Bauordnung so festlegt. Die Zweckentfremdung kann eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung rechtfertigen.
Instandhaltungspflichten bei der Vermietung der Garage
Eine weitere Besonderheit von separaten Mietverträgen für die Garage ergibt sich bei Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen. Werden Garage und Wohnung einheitlich vermietet, so muss der Vermieter grundsätzlich alle Kosten für die Instandhaltung tragen. Besteht ein gesondertes Mietverhältnis, können aufgrund der freieren Regularien zur Vertragsgestaltung auch bestimmte Schönheitsreparaturen – wie zum Beispiel das Streichen der Garagenwände – auf den Mieter umgelegt werden.
Betriebskosten bei Mietverträgen für die Garage
Grundsätzlich ist es möglich, auch auf eine Garage sämtliche in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Betriebskosten auf die Mieter:innen umzulegen. Dazu ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. In der Praxis fallen jedoch bei einer Garage nicht viele Betriebskosten an. Deshalb werden beim Mietvertrag für die Garage oft Pauschalmieten vereinbart, wie man sie auch von Wohnraummietverträgen kennt. Damit sind sämtliche anfallenden Betriebskosten mit der Monatsmiete abgegolten. Eine jährliche Betriebskostenabrechnung für den Garagenmietvertrag musst du als Vermieter:in nicht mehr erstellen.
Mehrwertsteuer bei separaten Garagenverträgen
Ist der Mietvertrag für die Garage Teil des Wohnraummietvertrags, zahlst du wie bei den Mieteinahmen für die Wohnung keine Umsatzsteuer. Bei einem separaten Mietvertrag für die Garage bist du im Gegensatz zur Vermietung von Wohnungen gegebenenfalls mit 19 Prozent umsatzsteuerpflichtig.
Übersteigen die Einnahmen jährlich nicht mehr als 22.000 Euro, kannst du die Kleinunternehmer in Anspruch nehmen und dich so von der der Umsatzsteuer befreien lassen.
Garagenmietverträge mit VermietenPlus
Mit der intelligenten VermietenPlus Immobilienverwaltungssoftware kannst du nicht nur deine Wohnimmobilien, sondern auch Garagen und Stellplätze verwalten. Hast du das Mietverhältnis für die Garage in den Mietvertrag für die Wohnung integriert, kannst du bei der Erstellung eines neuen Mietverhältnisses dazu einen eigenen Kostenpunkt erstellen. Wenn du ein neues Mietverhältnis hinzufügst, gliederst du mit „Art der Miete“ die Mietkosten auf in Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten. Zusätzlich kannst du mit „Kostenpunkt hinzufügen“ die Garage oder den Stellplatz dem Mietverhältnis zuordnen.
So kannst du die Garage in deine digitale Hausverwaltung integrieren. Hast du die automatischen Mieteingangskontrolle eingerichtet, musst du die Zahlungseingänge nicht mehr auf deinem Kontoauszug abhaken. Alle für das Mietverhältnis relevante Daten hast du mit VermietenPlus an zentraler Stelle abgelegt und jederzeit verfügbar.
Du kannst neben dem Wohnraummietvertrag auch einen gesonderten Mietvertrag für die Garage abschließen. Das hat den Vorteil, dass du nicht an das Mietrecht gebunden bist. Du kannst unabhängig vom Mietverhältnis für die Wohnung die Garage kündigen oder deren Miete erhöhen.
Die Mieter dürfen in der Garage ihr Auto, Motorrad oder Fahrrad abstellen sowie dazugehörige Teile, zum Beispiel Winterreifen. Alles andere, zum Beispiel die Nutzung als Abstellkammer oder Werkstatt, gilt als Zweckentfremdung. Diese kann eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung rechtfertigen.
Liegt ein vom Wohnraumverhältnis unabhängiger Mietvertrag für die Garage vor, können die Vertragspartner:innen frei vereinbaren wie die Miete erhöht wird. Ist die Garage Teil des Mietvertrags für das Wohnraumverhältnis, bist du an die Fristen und Regularien des Mietrechts gebunden.
Du kannst alle in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenpositionen auch bei Mietvertrag für die Garage vereinbaren. In der Praxis vereinbaren Vermieter oft für die Garage eine Pauschalmiete, weil bei einer Garage nicht so viele Betriebskosten anfallen. das verringert den Verwaltungsaufwand wesentlich.
Hast du einen separaten Mietvertrag für die Garage abgeschlossen, kannst die Kündigungsfrist frei vereinbaren. Ist die Garage Teil des Wohnraummietvertrags kannst du die Garage nur gemeinsam mit der Wohnung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate.
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