Ob Sie langfristige Mietverhältnisse schaffen möchten oder nach der maximalen Rendite streben: Die Motivationen zur Vermietung Ihrer Immobilien sind vielfältig. Das Folgende sollten Sie in jedem Falle bei der Festlegung von Mietpreisen beachten.
Die Macht des Mietpreises
Ist Ihr angestrebter Mietpreis zu günstig oder bewegen Sie sich bereits in Preisregionen des Wuchers? Eine falsche Einschätzung kann langfristige Folgen haben und ist im schlimmsten Fall sogar strafbar:
Ist der Mietpreis zu niedrig angesetzt, verzichten Sie auf angemessene Mieteinnahmen, müssen aber dennoch für die Instandhaltung des Objekts aufkommen, um den Werterhalt Ihrer Immobilie zu sichern. Ist der Mietpreis hingegen hoch angesetzt, kann eine Vermietung hingegen schwer werden. Die Gefahr eines langfristigen Leerstands ist immens und die Mieteinnahmen entfallen. Liegt die geforderte Miete gar über 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, spricht man vom gesetzeswidrigen „Mietwucher“, welcher dem Vermieter gegenüber mit Geld- und Freiheitsstrafen geahndet werden kann.
Der Mietspiegel als Grundlage Ihrer Vermietung
Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument zur Bestimmung des Mietpreises und beinhaltet Daten zu ortsüblichen Vergleichsmieten. Einen Einblick in den aktuellen Mietspiegel erhalten Sie direkt bei Städten und Gemeinden.
Die meisten Mietspiegel verfügen über einen allgemeinen Erläuterungsteil und einen Tabellenteil. Zunächst wird der Grundpreis der Wohnung ermittelt, die Sie vermieten wollen. Dazu schauen Sie in die entsprechende Tabelle Ihres Mietspiegels und legen Baujahr und Wohnfläche der Immobilie zugrunde. Der Mietspiegel unterscheidet nach Wohnungsgrößen, da bei kleineren Wohnungen oftmals höhere Quadratmeterpreise üblich sind. Die Tabelle zur Grundpreisbestimmung kann darüber hinaus weitere Faktoren aufweisen: die Wohnlage des Hauses, eine bestimmte Sanitärausstattung oder die Art der Heizungsanlage. Möglich sind auch regionale Unterschiede: Im qualifizierten Berliner Mietspiegel von 2015 wird für die Baujahre 1973 – 1990 beispielsweise noch zwischen den ehemaligen Ost- und Westgebieten der Stadt unterschieden.
Beim ermittelten Grundpreis handelt es sich üblicherweise um die Netto-Kaltmiete. Wenn im Mietvertrag Brutto-Kaltmieten beziehungsweise Teilinklusivmieten vereinbart sind, die bestimmte Teile der Betriebskosten beinhalten, sollten Sie diese herausrechnen, um die Preise mit dem Mietspiegel vergleichbar zu machen.
Hinweis: Auf der Internetpräsenz von Städten und Gemeinden wird der Mietspiegel oft zum Download angeboten. Alternativ bieten sie zumeist eine direkte Mietspiegelabfrage an.
Achtung bei preisgebundenem Wohnraum!
Im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es Immobilien, die einer Mietpreisbindung unterliegen, um Preissteigerungen zu verhindern. Diesen Fall bezeichnet man als preisgebundenen Wohnraum. Die Miete bei diesen Immobilien ist gedeckelt auf die Kosten, die zur Bewirtschaftung der Immobilie erforderlich sind. Eine Mieterhöhung ist aufgrund der sogenannten feststehenden „Kostenmiete“ ausgeschlossen.
Ab wann gilt eine Miete als unangemessen?
In Gebieten mit geringem Wohnungsangebot ist die Miethöhe schon als unangemessen hoch anzusehen, wenn sie 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist strafbar und Mieter haben das Recht, den übersteigerten Mietanteil zurückzufordern.
Mietpreisbremse
Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in deutschen Ballungsgebieten hat der Gesetzgeber mit dem Mietnovellierungsgesetz 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, die zum Schutze einer Nachhaltigkeit im Mietmarkt eingesetzt werden soll. Die jeweiligen Landesregierungen können die regulierten Gebiete frei definieren. Vermieter dürfen in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten seither bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete nicht mehr uneingeschränkt erhöhen. Es gilt die Obergrenze der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von maximal zehn Prozent.
Wenn Sie vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart hatten, so ist eine Senkung nicht erforderlich.
Kappungsgrenze
Als Vermieter müssen Sie bei der Festlegung der Miethöhe nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze einhalten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Dies gilt auch dann, wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine weitere Preiserhöhung zulässig wäre.
Regelmäßige Mietpreissteigerung?
Für Sie als Vermieter gibt es Möglichkeiten, eine fortlaufende Mietsteigerung sicherzustellen. Verschiedene Optionen für regelmäßig steigende Mieten ist die Vereinbarung von Staffel- oder Indexmieten. Allerdings finden sie in der Praxis selten Verwendung, da viele Vermieter langfristige Mietverhältnisse bevorzugen.
Die Unterschiede im Vergleich:
Staffelmiete
Der Staffelmietvertrag definiert eine regelmäßige Erhöhung des Mietpreises über eine vorgegebene Zeitspanne. Die Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten, dabei werden Zeitpunkt der Erhöhung und die neu zu zahlende Miete als konkreter Geldbetrag vertraglich festgelegt.
Indexmiete
Bei der Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden: Mit steigenden Lebenshaltungskosten kann so auch die Miete steigen. Die Indexmiete orientiert sich nicht an den ortsüblichen Vergleichsmieten und die Mietpreisbremse muss nur bei der Ausgangsmiete berücksichtigt werden. Bei zukünftigen Erhöhungsschritten muss die Bremse nicht beachtet werden – die Miete kann dann höher sein als sie es laut Mietpreisbremse sein dürfte.
