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Wann darf man dem Mieter kündigen wegen Ruhestörung?

Als Vermieter müssen Sie gute Gründe haben, um einen Mieter vor die Tür setzen zu können. Sobald ein Bewohner jedoch nachhaltig den Hausfrieden stört, können Sie diesem unter Umständen fristlos kündigen. Wann Sie einem Mieter kündigen dürfen bei Ruhestörung und was es alles zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Was ist nach dem Gesetz eine Ruhestörung?

Mit einer Ruhestörung wird regelmäßig eine durch Schallemissionen oder Lärm hervorgerufene Belästigung von Personen bezeichnet Dabei ist zu beachten, dass nicht jede Ruhestörung verboten ist. Als Mieter in einem Haus muss man sich jedoch an bestimmte Regeln halten, um die anderen Bewohner nicht zu stören. Ansonsten können Sie als Vermieter dem störenden Mieter kündigen.

Innerhalb der deutschen Gesetzmäßigkeiten gibt es einige Paragraphen, die festlegen, wann eine Ruhestörung vorliegt. Solche Gesetze finden sich im Strafrecht, im Zivilrecht und diversen anderen Vorschriften sowie Verordnungen. Dabei sind die Folgenden zu nennen:

  • Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung,
  • Immissionsschutzgesetze der Bundesländer,
  • Sportanlagenlärmschutzverordnung,
  • Straßenverkehrsordnung,
  • Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm,
  • Verkehrslärmschutzverordnung sowie
  • verschiedene Verordnungen von Gemeinden.

Eine Definition von Lärmbelästigung, welche als allgemein gültig anerkannt werden kann, ist dabei in § 117 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) verankert.

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§ 117 Ordnungswidrigkeitengesetz

(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden, wenn die Handlung nicht nach anderen Vorschriften geahndet werden kann.

§ 117 Ordnungswidrigkeitengesetz

(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden, wenn die Handlung nicht nach anderen Vorschriften geahndet werden kann.

Es zeigt sich, dass eine Ruhestörung dann vorliegt, wenn Lärm ohne jeglichen Grund und in einem unverhältnismäßigen Ausmaß die Nachbarschaftsruhe stört. Das Strafrecht findet im Übrigen nur dann Anwendung, wenn eine Anlage betrieben wird, welche die verwaltungsrechtlichen Pflichten durch Lärm verletzt und zudem gesundheitsschädigend wirkt. Dann kann dementsprechend eine Ruhestörung auch als Kündigungsgrund angegeben werden.

Wann dürfen Sie dem Mieter kündigen wegen Ruhestörung?

Grundsätzlich finden sich die Regelungen zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Jedoch existieren weder zur Ruhestörung noch zu den gesetzlich geregelten Ruhezeiten wesentliche Anhaltspunkte. Daher empfiehlt es sich diese in der Hausordnung festzulegen. Hierdurch haben die Ruhezeiten eine Verbindlichkeit für alle und dementsprechend können Sie als Vermieter gegen Mieter, die Lärm verursachen, die Kündigung aussprechen.

Bevor Sie einem Mieter kündigen aufgrund einer Ruhestörung, bedarf es einer Abmahnung. Diese Vorgehen ist ähnlich wie im Fall, wenn Sie einem Mieter kündigen, der einen Mietrückstand vorzuweisen hat. Die Abmahnung kann mündlich oder schriftlich abgegeben werden, wobei sich die schriftliche Variante eher anbietet. Dadurch haben Sie im Falle eines Rechtsstreites einen Beleg zur Hand. Eine solche Maßnahme ist immer dann zulässig, wenn sich ein Mieter vertragswidrig verhält. Solch ein Verhalten ist gegeben, wenn Mieter häufig gegen die Hausordnung verstoßen hat und damit der Hausfrieden gestört wird. Im Falle einer permanenten Ruhestörung ist die Kündigung also gerechtfertigt.

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Laut § 543 Absatz 3 BGB kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Der Paragraph regelt dies beim Vorliegen eines wichtigen Grundes. Folglich können Sie jenem Mieter fristlos kündigen, der eine Ruhestörung verursacht. Diese muss jedoch wiederkehrend sein und Sie müssen vorab eine Abmahnung erteilt haben. Der Lärm muss hierbei jedoch für die anderen Hausbewohner nicht mehr zumutbar sein.

Welche Fristen gilt es zu beachten, wenn Sie einem Mieter kündigen, der eine Ruhestörung verursacht hat?

Eine Kündigung eines Mieter wegen Lärmbelästigung ist nur dann möglich, wenn vorher eine Abmahnung erfolgt ist. Dann kann der störende Hausbewohner fristlos gekündigt werden. Für die Abmahnung selbst ist im Gesetz keine Frist verankert. Dennoch empfiehlt es sich weder mit der Abmahnung noch mit der Kündigung lange zu warten. Der Grund ist hierfür: Je mehr Zeit zwischen der Ruhestörung und Ihrer Reaktion darauf vergeht, als desto weniger gravierend wird die Belästigung von den Gerichten angesehen.

Bereits in der Abmahnung sollten Sie dem Mieter mit einer fristlosen Kündigung drohen. Dadurch wird deutlich, dass Sie es ernst meinen und dass im Falle einer erneuten Lärmbelästigung mit erheblichen Konsequenzen zu rechnen ist.

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