Mieter kündigen aufgrund von Mietrückstand – so geht es

Wenn Sie als Vermieter einem Mieter kündigen wollen, bedarf es in der Regel einem wichtigen Grund. Dieser liegt beispielsweise vor, wenn die Miete nicht regelmäßig und pünktlich gezahlt wird. Was es zu beachten gilt, wenn Sie einem Mieter kündigen, weil ein Mietrückstand vorliegt, erfahren Sie hier.

Mieter genießen in der Regel einen Kündigungsschutz, weswegen Sie als Vermieter nur in gesetzlich klar definierten Fällen die Kündigung aussprechen können. Eine Kündigung ohne Frist ist dabei nur in Ausnahmefällen üblich. Beispielsweise können Sie einem Mieter kündigen, der wegen Ruhestörung vermehrt auffällig wird. Ebenso verhält es sich, wenn ein Mieter mit seiner Miete erheblich in Verzug ist. Dann darf die fristlose Kündigung erteilt werden. Jenes Kündigungsrecht des Vermieters wird in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelt. Dabei sind die wesentlichen Punkte für die Wirksamkeit der Kündigung die folgenden:

  • Hat der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete gezahlt, darf er ohne Frist vor die Tür gesetzt werden.
  • Wurde innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt und die beiden ausstehenden Summen überschreiten eine Monatsmiete, darf der Mieter ebenfalls ohne Frist gekündigt werden.
  • Wenn die Miete über mehr als zwei Monate teilweise nicht gezahlt wurde und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist, darf ebenfalls der Mietvertrag aufgelöst werden. Die beiden Monate müssen dabei nicht aufeinanderfolgend sein.

Bei einem Mietrückstand ist eine Kündigung ohne Mahnung möglich. Miete wird innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches als das gesamte Entgelt verstanden, welches für die Überlassung einer Wohnung inklusive den Nebenkostenvorauszahlungen fällig wird. Eine Kündigung aufgrund von Mietrückstand aus einer Nachzahlung, welche aus einer Nebenkostenabrechnung entstanden ist, wird somit nicht begründet. Der Mietvertrag kann innerhalb einer solchen Streitigkeit zwischen Mieter und Vermieter nicht gekündigt werden.

Was muss ich bei der Kündigung beachten?

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Es ist sinnvoll bei einer Kündigung aufgrund von Mietrückstand neben der außerordentlichen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Dadurch soll verhindert werden, dass bei einer Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung vor Gericht keinerlei Kündigung vorliegt. Dann wird in einem solchen Fall zumindest die ordentliche Kündigung mit ihren längeren Fristen gültig.
Auch wenn der Mieter seine Schulden innerhalb der Schonfrist begleicht, ist dann die ordentliche Kündigung wirksam.

Wenn Sie einem Mieter kündigen, so muss die Kündigung immer in schriftlicher Form erfolgen. Mündliche Absprachen sind nicht rechtswirksam. Es empfiehlt sich außerdem das Schreiben per Einschreiben oder Kurier zu versenden, so dass die Zustellung dokumentiert werden kann.

Welche Fristen sind zu beachten, wenn Sie einem Mieter kündigen, weil ein Mietrückstand vorliegt?

Wenn Sie einem Mieter kündigen aufgrund eines Mietrückstandes, folgt darauf in der Regel eine Räumungsklage. Beachten Sie jedoch, dass dem Mieter im Sinne des § 599 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Schonfrist gewährt wird. Diese beträgt zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wobei innerhalb dieser Zeit die gesamte Miete zu bezahlen ist. Wird nur ein Teilbetrag, auch wenn dieser erheblich ist, gezahlt, muss der Mieter dennoch die Wohnung verlassen.

Hinweis: Mitunter ist es möglich, dass Forderungen des Mieters gegen Sie als Vermieter verrechnet werden können, wenn Sie einem Mieter kündigen aufgrund eines Mietrückstandes. Auch dann wird die Kündigung unwirksam.

Wenn Sie einem Mieter kündigen wegen Mietrückstand und die fristlose Kündigung keine Gültigkeit hat, Sie aber zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben, gelten die folgenden gesetzlichen Fristen:

  • Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • Falls im Vertrag eine abweichende Frist vereinbart ist, so tritt deren Gültigkeit in Kraft.
  • Je nach Länge des Mietverhältnisses kann die Kündigungsfrist auch länger sein:
    • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
    • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
    • ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate.
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