Mieteinnahmen versteuern – wie es geht und worauf Du achten musst

Das Thema Steuern stößt vielen Vermietern übel auf, da es diverse Punkte zu beachten gibt. Doch die Mieteinnahmen zu versteuern fällt Dir mitunter nach einer Eingewöhnungszeit relativ leicht. Worauf Du achten musst und welche Tipps Du anwenden kannst, erfährst Du exklusiv bei uns.

Die Steuererklärung wird bei den meisten Vermietern durch einen Steuerberater erledigt. Dennoch ist es für Dich wichtig zu wissen, wo Du in der Steuererklärung Mieteinnahmen berücksichtigen musst und was Du in dieser Anlage sonst noch alles ansetzen kannst und darfst. Zunächst einmal ist wichtig zu wissen, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V Deiner Steuererklärung berücksichtigt werden müssen. Wie Du sicherlich weißt gibt es neben dem Hauptvordruck, in dem Deine persönlichen Daten eingetragen werden, diverse Anlagen zur Steuererklärung. Diese umfassen unter anderem die Anlage G für den Gewerbebetrieb, die Anlage N für nichtselbständige Arbeit sowie die Anlage Kap für Kapitalerträge. Für die Vermietung ist – wie erwähnt – die Anlage V entscheidend.

Umsatzsteuer fällt nur in Ausnahmefällen an

Hast Du nun also die Anlage V in Deinem Steuerprogramm aufgerufen, so wirst Du schnell feststellen, dass es zahlreiche verschiedene Posten gibt, welche Du hier berücksichtigen musst. Generell gilt bei der privaten Vermietung und Verpachtung, dass Du nur in Ausnahmefällen umsatzsteuerpflichtig bist. Dies ist nämlich dann der Fall, wenn Du eine Garage separat, sprich an eine Person, die die zugehörige Wohnung nicht mietet, vermietest. In einem solchen Fall musst Du die Umsatzsteuer in Höhe von aktuell 19 % (Stand April 2021) berücksichtigen, was natürlich einen herben Einschnitt in die Mieteinnahmen haben kann. Glücklicherweise musst Du als privater Vermieter aber sonst keinerlei Gewerbe- oder Umsatzsteuer abführen, so dass Du diese Posten nicht im Hinterkopf halten musst.

Liste Deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auf

Im nächsten Schritt musst Du nun die Mieteinnahmen, die Du mit Deinen Immobilien über das Jahr erzielt hast, auflisten. Hierbei ist zu beachten, dass jede Immobilie eine eigene Anlage V benötigt – es kann bei mehreren Immobilien also ganz schön was zusammenkommen. Bei den Einnahmen müssen neben der Kaltmiete auch die gezahlten Betriebskosten sowie Einnahmen für etwaige Sonderausstattung, wie beispielsweise Garagen oder Küchen, berücksichtigt werden. Um ganzjährig eine einfache und übersichtliche Information über Deine gesamten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu haben, bietet Dir Vermietet.de eine Einnahmenübersicht an. Hier wird alles detailliert aufgelistet, so dass Du am Jahresende nur noch den finalen Wert – also die Gesamteinnahmen – herausziehen und in Deine Anlage V eintragen musst. Vermietet.de nimmt Dir hier also schon einmal viel Arbeit ab.

Den Einnahmen werden die Ausgaben gegenübergestellt

Überall da wo es Einnahmen gibt, gibt es auch Ausgaben bzw. Aufwendungen. Das gilt natürlich auch für Deine Immobilien. Sämtliche Kosten, die mit Deiner Immobilie zusammenhängen, werden als sogenannte Werbungskosten deklariert und Deinen Mieteinnahmen gegenübergestellt. Handwerkerrechnungen sowie Aufwendungen Deinerseits – beispielsweise Materialien, die Du dann selbst verbaust – können demnach als Werbungskosten angesetzt werden. Darüber hinaus gelten auch Fahrtkosten zu Deinen Objekten sowie Kontoführungs- und Verwaltungsgebühren als Werbungskosten. Die wohl größten Punkte auf der Seite der Aufwendungen werden bei den meisten Vermietern zum einen die Abschreibung und zum anderen die Kreditkosten sein. Mit Kreditkosten sind die Zinsen gemeint, die Du aufwenden musst, um Dir das Fremdkapital zu leihen. Diese jährlich anfallenden Kosten kannst Du als Aufwendungen in Deiner Steuererklärung ansetzen. Auch die Abschreibung ist ein Punkt, der Dir als privater Vermieter in die Karten spielt. Je nach Baujahr Deiner Immobilie kannst Du jährlich zwischen 2 und 2,5 Prozent des reinen Gebäudekaufpreises als Werbungskosten ansetzen. Genaueres zur Ermittlung der Abschreibungen findest Du im zugehörigen Artikel (LINK).
Zusätzlich solltest Du bei den Ausgaben auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese stellen bei Dir in der internen Buchhaltung zwar nur einen durchlaufenden Posten dar, aber da Du die Nebenkosten auf der Seite der Einnahmen angeben musst, solltest Du diese auch unbedingt auf der Seite der Ausgaben wieder abziehen. Vergisst Du dies, gelten die Nebenkosten für Dich als Einnahmen und werden somit versteuert.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit Deinem persönlichen Steuersatz besteuert

Wenn Du nun also sowohl Deine Einkünfte als auch Deine Aufwendungen aus der Vermietung und Verpachtung ermittelt und gegenübergestellt hast, dann ergibt sich daraus der Saldo Deiner Vermietungsaktivität. Dieser kann entweder positiv – die Einnahmen sind größer als die Ausgaben – oder negativ – die Ausgaben sind größer als die Einnahmen – sein. Dieser Saldo wird dann auf dein zu versteuerndes Einkommen angerechnet. Hast Du mit Deinen Immobilien also Verluste gefahren, so mindert dies Dein zu versteuerndes Einkommen und dementsprechend auch Deine Steuerlast. Gewinne hingegen werden auf das zu versteuernde Einkommen aufgeschlagen und mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser liegt meist zwischen 15 und 45 Prozent.
Um also Deine individuelle Steuerbelastung aus der Vermietung und Verpachtung zu ermitteln, sind einige Stellschrauben zu drehen. Zur Dokumentation Deiner Einnahmen und Ausgaben ist Vermietet.de ideal geeignet. Du kannst am Ende einer jeden Periode auf Knopfdruck erfahren, wie hoch Deine Einnahmen und wie hoch Deine Ausgaben waren. Somit bist Du für Deine Steuererklärung bestens vorbereitet und kannst Dich künftig selbst an die Steuererklärung setzen.

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