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Mieteinnahmen versteuern – das sollten Sie wissen

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind Sie steuerpflichtig. Im nachfolgenden Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, wie hoch die Steuern sind und ob es Freibeträge gibt. Zudem zeigen wir Ihnen, ab wann Mieteinnahmen versteuert werden müssen, und klären über praktische Steuertipps für Vermieter auf.

Mieteinnahmen versteuern – die gesetzliche Grundlage

Die Höhe der Abgaben ist bei Vermietern vom persönlichen Einkommenssteuertarif abhängig. Die Steuerlast wird durch abzugsfähige Werbekosten und Freibeträge reduziert.

Warum müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern? Die Antwort darauf gibt Ihnen das Einkommenssteuergesetz mit dem Paragrafen 21. Demnach unterliegen Mieteinnahmen der Einkunftsart „Verpachtung und Vermietung“. Darauf erhebt der Staat gemäß Paragraf 2 Absatz 1 EStG die Einkommenssteuer.

Ihre Einkommenssteuerpflicht regelt Paragraf 1 EStG, sofern Sie eine sogenannte „natürliche Person“ mit Wohnsitz in Deutschland sind.
Bei der Steuerpflicht spielt es keine Rolle, ob Sie Eigentumswohnungen, Häuser, Einliegerwohnungen oder Ferienwohnungen vermieten. Untermieten sind ebenso steuerpflichtig.
Um Ihre Mieteinnahmen zu versteuern, nutzen Sie die Einkommenssteuererklärung gehörende Anlage V (Geldbeschaffungskosten).

Bei den Steuern auf Mieteinnahmen sind Sonderregelungen und Ausnahmen zu beachten. Beispiel einer Ausnahme beim Ansatz Mieteinnahmen versteuern: Sie sind selbstständiger Gewerbetreibender und vermieten Ihr Wohneigentum, welches zum Betriebsvermögen gehört.
Gemäß EStG Paragraf 21 Absatz 3 sind die eingenommenen Mieten dann den Einkünften aus Ihrer eigenständigen Tätigkeit zuzuordnen.

Sonderregeln gelten, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind:

  • Sie vermieten an Mitglieder Ihrer Familie.
  • Sie erzielen Mieteinnahmen aus Verträgen mit Unternehmern.
  • Ihre Immobilien stehen leer.
  • Sie vermieten Ferienwohnungen.

Mieteinnahmen versteuern mit Rechner

Mieteinnahmen sind wie Einkommen zu versteuern, maßgeblich für die Höhe ist Ihr persönlicher Steuersatz. Unter die zu versteuernden Mieteinnahmen fallen Grund- oder Kaltmieten ebenso wie von den Mietern vereinnahmte Beträge für die Nebenkosten. Wie hoch bei den Mieteinnahmen die Steuer ausfällt, zeigen wir Ihnen anhand von zwei Beispielen. Zugrunde gelegt wird jeweils ein Einkommen von 50.000 Euro zuzüglich Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro.

Beispiel 1: Alleinstehender ohne Kinder

  • Die Einkommenssteuer inklusive Soli beträgt ohne Mieteinnahmen knapp 13.500 Euro.
  • Einkommen zusammen mit Mieteinnahmen versteuern resultiert in einer Steuerschuld von 17.900 Euro.
  • Durch die Mieteinnahmen steigt die Steuerbelastung um 4.400 Euro.

Beispiel 2: Ehepaar ohne Kinder

  • Bei identischem Einkommen beträgt die Einkommenssteuer 8.500 Euro.
  • Inklusive Mieteinnahmen wird ein Betrag von 11.700 Euro fällig.
  • 3.200 Euro mehr Steuern müssen aufgrund der Mieteinkünfte bezahlt werden.

Mieteinnahmen versteuern beim Vermieten an Unternehmer

Sie optimieren bei Ihren Mieteinnahmen die Steuer, wenn Sie an einen Unternehmer vermieten und auf die Miete Umsatzsteuer erhalten. Natürlich wird die Mehrwertsteuer ans Finanzamt weitergeleitet, aber Sie erhalten Erstattungen, und zwar auf alle sogenannten Eingangsleistungen. Dazu zählen beispielsweise entrichtete Umsatzsteuerbeträge beim Hausbau.

Bei den Mieteinnahmen die Steuern durch Freibeträge reduzieren

Wenn Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, haben Sie Anspruch auf einen steuerlichen Grundfreibetrag gemäß § 32a EStG. 2016 lagen die Werte bei:

  • 8.500 Euro für Ledige
  • 17.000 Euro für Verheiratete bei gemeinsamer Veranlagung

Sie müssen demnach nur Mieteinnahmen versteuern, sofern Ihr Gesamteinkommen den Grundfreibetrag übersteigt. Zudem wird bei Ihren Mieteinnahmen die Steuerlast durch Kinderfreibeträge gesenkt. Im laufenden Jahr liegt der Grundfreibetrag für ein Kind von gemeinsam veranlagten Eltern bei 7.400 Euro. Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen werden sämtliche Steuerfreibeträge berücksichtigt.

Negative Mieteinnahmen versteuern

Die Vermietung von Wohneigentum muss nicht zwangsläufig zu Gewinnen führen. Stehen Verluste im Raum, genießen Sie bei der Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen steuerliche Vorteile, die zur Abrechnung kommen:

  • Auf der Einnahmeseite: Miete wie Mietzins, Pacht und vereinnahmte Zahlungen auf die Nebenkosten.
  • Auf der Ausgabenseite: Abschreibungen, Instandhaltung und Versicherungen.

Ein positives Betriebsergebnis liegt vor, wenn die Einnahmen höher sind als die Ausgaben. Beim negativen Ergebnis sind die Mieteinnahmen niedriger als die laufenden Ausgaben und wirken sich steuermindernd aus.

Wie kommt der Steuerspareffekt zum Tragen?

Indem Sie Mieteinnahmen versteuern und Werbungskosten geltend machen. Grundlage hierfür bietet der Paragraf 9 EStG. Reduzierend wirken sich bei der Versteuerung der Mieteinkünfte nachfolgende Faktoren aus:

  • Kreditzinsen für das Darlehen zum Immobilienerwerb
  • Kosten für Pflege und Instandhaltung
  • Versicherungen für das Mietshaus
  • Zur Renovierung oder Instandsetzung aufgewendete Summen

Zudem können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen, sofern Sie über die Vermietung der Immobilie ein Einkommen erzielen. In der Anlage V geben Sie Ihre Aufwendungen entweder als Nebenkosten oder als steuerlich abzugsfähige Abschreibung (AfA) an. Wichtig: Als Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie können Sie die Grunderwerbsteuer nicht absetzen.

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Kann man eine selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Ihre Möglichkeiten sind bei einem von Ihnen bewohnten Eigenheim weitaus geringer als bei einer Mietimmobilie. Indes können Sie auch die selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Und zwar in Bezug auf den Wertverlust und unter diesen Voraussetzungen:

  • Die Eigentumswohnung wurde vor 1987 fertiggestellt.
  • Sie nutzen zwei Drittel der Fläche ausschließlich zum Wohnen.
  • In dem Fall schreiben Sie fünf Prozent der Baukosten für acht Jahre ab.

Auch die Kosten beim Hauskauf sind steuerlich absetzbar, es kommt hier ebenfalls auf die Art der Nutzung an. In wesentlich größerem Umfang ist der Hauskauf steuerlich absetzbar, wenn Sie mit der Immobilie Gewinne erwirtschaften und Steuer auf Mieteinnahmen entrichten müssen.

Muss ein vermietetes Zimmer versteuert werden?

Das Finanzamt will immer mit Steuern auf Mieteinnahmen am Gewinn beteiligt sein und unterscheidet nicht bei der Art der Vermietung. Sie müssen Mieteinnahmen versteuern, wenn Sie ein Zimmer Ihrer Eigentumswohnung oder Mietwohnung vermieten. Auch als Eigentümer eines Hotels müssen Sie bei jedem vermieteten Zimmer die Steuer abführen.

Mieteinnahmen versteuern und durch Abschreibungen sparen

Maßgeblich für die Abschreibung von Gebäude bei Vermietung ist der Begriff AfA, der steht für Absetzung für Abnutzung. Zu Recht geht das Finanzamt davon aus, dass vermietete Gebäude sich über die Zeit abnutzen beziehungsweise an Wert verlieren. Sie können als Käufer oder Erbauer die Herstellungskosten über viele Jahre hinweg von der Steuerschuld absetzen. Indes ist dabei darauf zu achten, ob es sich um einen Alt- oder Neubau bzw. um eine Immobilie unter Denkmalschutz handelt.

Für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke sind die AfA-Regelungen nicht anwendbar, da es keine Mieteinnahmen zu versteuern gibt. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch die Nebenkosten für Architekt, Makler, Notar und Finanzamt (Grunderwerbssteuer). Darüber hinaus fallen Aufwendungen für den Erhalt der Immobilie ebenfalls unter die abschreibungsfähigen Kosten. Bei Schäden, die nach dem Erwerb aufgetreten sind, setzen Sie die Reparaturkosten als Nebenkosten sofort ab.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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