Maximale Mieterhöhung – was ist zulässig und was nicht

Eine Erhöhung der Miete ist bei freifinanzierten Wohnungen im Laufe des Vertragsverhältnisses durchaus möglich. Dabei ist eine Anpassung auf ortsübliche Vergleichsmieten zulässig, wobei hier der Durchschnittspreis als Maßstab genommen wird. Welche maximale Mieterhöhung zulässig ist, erfahren Sie hier.

Innerhalb der deutschen Gesetzgebung gibt es Regelungen, wann die Miete erhöht werden darf und welche Mieterhöhung zulässig ist. Dadurch werden Mieter vor drastischen Mieterhöhungen geschützt, da innerhalb des Gesetzes eine maximale Mieterhöhung vereinbart ist. Üblicherweise ist hierbei eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zulässig und muss vom Mieter geduldet werden. Innerhalb des Gesetzes gibt es eine weitere Einschränkung, die sogenannte Kappungsgrenze. Nach dieser darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen. Wenn sich die Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet, liegt die Mietpreisbremse bei 15 Prozent. Zudem wird im Gesetz bezüglich einer Mieterhöhung geregelt, wie oft eine solche zulässig ist. Eine Erhöhung der Miete ist somit nur alle 15 Monate zulässig. Daher dürfen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung maximal innerhalb dieser gesetzlichen Grenzen veranschlagen.

Vor einer Erhöhung der Miete muss dies dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Dabei kann das Schreiben in Textform per Brief, E-Mail oder Fax versendet werden.
Denken Sie daran, dass im Schreiben unbedingt eine Begründung enthalten sein muss, warum eine maximale Mieterhöhung stattfindet.

Die Begründung für solch eine Mieterhöhung kann vielfältig sein:

  • Es kann sich zum Beispiel auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank bezogen werden.
  • Ebenso kann ein Gutachten eines Sachverständigen zu Rate gezogen werden.
  • Sie können ebenso drei Vergleichswohnungen benennen, aus welchen die neue, erhöhte Miete berechnet wird.
  • Zudem ist eine Bezugnahme auf den Mietspiegel des jeweiligen Standortes zulässig.

Auch wenn Sie sich als Vermieter auf eine andere Begründung als den Mietspiegel beziehen, besteht die Pflicht den Mietspiegel der jeweilige Kommune weiterzuleiten, damit der Mieter prüfen kann, ob der neue Preis die maximale Mieterhöhung berücksichtigt. Damit der Mieter die Möglichkeit hat eine Mietpreisberechnung für die Wohnung selbstständig durchzuführen.

Maximale Mieterhöhung – Unter welchen Umständen darf die Miete außerordentlich erhöht werden?

Neben den oben genannten Gründen, welche eine maximale Mieterhöhung zulässig machen, können andere Umstände eine außerordentliche Mietanpassung erlauben. Eine Aufwertung der Wohnung kann solch eine Anpassung rechtfertigen. Dabei werden die Kosten für die Modernisierung auf den Mieter umgelegt. Dies wird in § 559 BGB geregelt.

Eine solche Wohnungsaufwertung liegt beispielsweise vor, wenn Balkone angebracht oder Aufzüge eingebaut werden. Allerdings bedeutet nicht jede Baustelle in der Wohnung, dass eine maximale Mieterhöhung vollzogen werden darf. Nur durch eine Modernisierung der Mietwohnung ist eine Preisanpassung gerechtfertigt.

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Liegt jedoch nur eine Instandhaltung vor, ist eine Mieterhöhung nicht zulässig. Modernisierungsmaßnahmen sind immer dann gegeben, wenn der Mieter eine Verbesserung der Wohnung erhält. Dies ist zum Beispiel durch den Anbau eines Balkons gegeben. Werden jedoch lediglich kaputte Fenster gegen neue eingetauscht, wird der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt und die Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wird eine energetische Sanierung vorgenommen, gilt dies ebenso als Verbesserung. Eine solche Sanierung umfasst zum Beispiel gedämmte Fassaden oder isolierte Glasfenster. Die Begründung der Zulässigkeit einer maximalen Mieterhöhung ergibt sich aus den eingesparten Heizkosten für den Mieter.

Die maximale Mieterhöhung richtet sich dabei nach den Sanierungskosten, wobei diese die tatsächliche Ersparnis übersteigen dürfen. Die Grenze liegt hierbei bei 11 Prozent der entstandenen Kosten, welche auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen werden dürfen. Bei einer öffentlichen Förderung der Modernisierung verringert sich die Kostenumlegung wiederum auf die dem Vermieter tatsächlich entstandenen Kosten.

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