Bei immer mehr Immobilienanzeigen handelt es sich um Angebote zum Wohnungstausch. Als Vermieter musst du dich nicht auf den Tausch einlassen. Die Grünen fordern jedoch, rechtliche Rahmenbedingen zu schaffen und Mietern ein Recht auf den Wohnungstausch einzuräumen.
Wohnungstausch als Ausweg aus der Wohnungsknappheit?
Wie extrem die Wohnungsnot in Ballungsgebieten wirklich ist, zeigt ein aktuelles Beispiel aus Berlin. Hier musste eine öffentliche Wohnungsbesichtigung nach kurzer Zeit abgebrochen werden, weil der Andrang nicht mehr zu bewältigen war. Es hatte sich eine 150 Meter lange Schlange mit Interessenten gebildet, von denen schlussendlich nicht mal jeder überhaupt in die Nähe der Wohnung kam (Quelle: tagesspiegel.de).
Und tatsächlich sind die Mieten in Berlin in den letzten drei Monaten so stark angestiegen wie in keiner anderen Stadt in Deutschland. Satte 27 Prozent mehr Kaltmiete werden nun im Durchschnitt fällig. Das katapultiert die Hauptstadt auf Platz zwei der teuersten Städte Deutschlands hinter München (Quelle: berliner-zeitung.de).
Die explodierenden Mieten sind das Resultat einer schlechten Wohnungspolitik. Aktuell fehlen bundesweit rund 700.000 Wohnungen. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde ein weiteres Mal weit verfehlt und wird auch 2023 nicht realisiert.
Um überhaupt noch an eine neue Wohnung zu kommen, sind Tauschbörsen derzeit hoch im Kurs. Auch bei ImmoScout24.de zeigt sich eine eindeutige Tendenz: Beim überwiegenden Teil der vorgeschlagenen Wohnungen (zumindest in Ballungsgebieten) handelt es sich um Tauschangebote. Doch was bedeutet das für dich als Vermieter? Musst du dich darauf einlassen? Wie sind die rechtlichen Rahmenbedingungen?
Vermieter müssen Wohnungstausch nicht akzeptieren
Rein rechtlich läuft der Wohnungstausch genauso ab wie der Wohnungswechsel mit einem Nachmieter. Mieter stellen einen alternativen Mieter vor, kündigen ihren Vertrag und du schließt mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag ab.
Doch wie bei einem normalen Mieterwechsel bist du nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Und noch weniger bist du dazu verpflichtet, dem Nachmieter dieselben Vertragskonditionen anzubieten wie dem Vormieter. Wie bei jedem neuen Vertragsabschluss darfst du neue Konditionen und auch einen neuen Mietpreis verhandeln.
Übt dein Mieter also Druck aus, dass sein Tauschpartner den Mietvertrag genauso übernimmt, hat er dazu keine rechtliche Handhabe. Der Vertragsabschluss und auch die Wahl des Vertragspartners liegen voll in deinen Händen.
Selbstverständlich steht es dir frei, den Tauschpartner dennoch zu akzeptieren und auch den Mietpreis nicht oder nur sehr gering zu erhöhen. Immerhin kann ein reibungsloser und lückenloser Mieterwechsel auch ein Vorteil sein und weniger Arbeit bedeuten.
Varianten des Wohnungstauschs
Es gibt allerdings noch zwei weitere Varianten, wie dein Mieter den Wohnungstausch realisieren kann. In beiden Fällen, bleibt der bisherige Mieter der Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten. Das kann sowohl für dich als Vermieter als auch für deinen Mieter Vor- und Nachteile haben.
Aufnahme einer weiteren Person in den Mietvertrag
Eine Variante für den Wohnungstausch, könnte die Aufnahme des Tauschpartners als weiteren Hauptmieter in den bestehenden Mietvertrag sein. Gemäß § 553 BGB dürfen Mieter weitere Personen in die Mietwohnung aufnehmen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Das Interesse kann zum Beispiel darin begründet sein, dass die Miete nicht mehr allein gezahlt werden kann.
Die Aufnahme weiterer Personen in den Mietvertrag hat für dich den Vorteil, dass du durch diese Person finanziell zusätzlich abgesichert bist. Denn du darfst Zahlungen von jedem Mieter gleichermaßen fordern. Allerdings muss sämtliche Kommunikation – Nebenkostenabrechnungen, Abmahnungen, Begehungswünsche, Mieterhöhungen, etc. – immer an alle Mieter adressiert werden, um gültig zu sein. Auch Kündigungen sind dann nur an alle Parteien auszusprechen. Ebenso dürfen nur alle Mieter gleichzeitig den Vertrag kündigen.
Um Dritte in den bestehenden Mietvertrag aufzunehmen, musst du als Vermieter zustimmen. Ziehen enge Verwandte, der Partner oder die Partnerin mit ein, bist du zur Zustimmung verpflichtet. Dein Mieter muss den Einzug allerdings schriftlich mitteilen und dir den Namen, das Geburtsdatum sowie die bisherige Adresse nennen. Bei Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern sollte dein Mieter dir ebenfalls die Daten nennen, eine Zustimmung ist allerdings nicht erforderlich.
Sollen weitere Personen in die Wohnung einziehen, bei denen es sich weder um Lebenspartner noch um enge Verwandte handelt, hast du rein theoretisch das Recht, die Personen abzulehnen. Das geht jedoch nur in einem sehr engen Rahmen, und zwar wenn:
- die Dritte Person unzumutbar wäre (zum Beispiel, wenn es sich um einen bekannten Betrüger handelt oder die Person dich in der Vergangenheit bereits mehrfach beleidigt hat), oder
- es durch die Aufnahme der Person zu einer Überbelegung der Wohnung käme.
Ab wann eine Wohnung überbelegt ist, ist nicht im Detail geklärt. Zieht jedoch eine Familie zu einer anderen Familie – zumindest auf dem Papier – könnte eine Überbelegung durchaus gegeben sein. Abgesehen davon ist fraglich, ob es sich bei einem Wohnungstausch um ein berechtigtes Interesse handelt.
Da der ursprüngliche Mieter bei dieser Variante nicht mehr selbst in der Wohnung wohnen bleibt, handelt es sich genau genommen nicht mehr um das Eröffnen einer Wohngemeinschaft, sondern eine Untermiete.
Untermiete
Die Untermieter ist die zweite Möglichkeit, den Wohnungstausch zu realisieren. Dabei schließt bleibt der Mieter der Hauptmieter und schließt mit dem Tauschpartner ein Untermietverhältnis ab. Für dich ändert sich dabei nichts. Ansprechpartner bleibt der bisherige Mieter. Er ist dir gegenüber auch weiterhin vertraglich verpflichtet.
Wie bei der Aufnahme in den Mietvertrag gibt es nur wenige Gründe, die dir als Vermieter das Recht einräumen, die Untervermietung zu untersagen. Ein grundsätzliches Verbot, beispielsweise durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, ist nicht zulässig. Einwände darfst du nur gegen die Person erheben. Und auch diese müssen sachlich dargelegt werden können.
Doch auch, wenn du der Untermiete zustimmen musst, ist dein Mieter verpflichtet, diese anzuzeigen. Er muss dich schriftlich informieren und dir die Daten der einziehenden Personen mitteilen. Tut er das nicht, besteht eine Vertragsverletzung, die eine Abmahnung rechtfertigt. Zudem darfst du den sofortigen Auszug des Untermieters verlangen.
Wohnungstausch ohne Zustimmung des Vermieters
Mancher Mieter denkt vielleicht, er könne die Wohnung einfach ohne deine Zustimmung tauschen. Die Tauschpartner zahlen dann wie gewohnt die Miete an den vorherigen Vermieter. Eventuelle Differenzen gleichen sie untereinander aus. Erfährst du als Vermieter von einem solchen Tausch, darfst du deinen Mieter unverzüglich fristlos kündigen.
Recht auf Wohnungstausch voranbringen
Diverse Tauschbörsen für Mietwohnungen sind in den letzten Jahren aus dem Boden geschossen. Allerdings hält sich die Anzahl der dadurch abgeschlossenen Tauschverträge noch im Rahmen. Grund dafür ist, dass der Tausch ohne die Zustimmung des Vermieters kaum zu realisieren ist. Stimmen, die eine Rechtsgrundlage für den Wohnungstausch fordern, werden daher immer lauter.
Nicht nur seitens der Tauschbörsen oder der Mietervereine wird ein Recht auf den Wohnungstausch gefordert. Auch die Grünen sind dem nicht abgeneigt. Allerdings scheitern sie aktuell noch an den Koalitionspartnern. In Österreich ist der Wohnungstausch schon seit 1982 im Mietrecht verankert. Ob sich die Grünen in Deutschland durchsetzen können, ist jedoch fraglich.
