Viele individuelle Lebensumstände sprechen für eine Untervermietung der eigenen Mietwohnung. Der passende Untermieter ist insbesondere in Ballungsgebieten schnell gefunden. Touristen, Zeitarbeiter oder Praktikanten sind zumeist an möblierten Wohnungen in der fremden Stadt interessiert, erspart es doch die teure Pension oder sogar ein Hotel.
Doch ist es überhaupt zulässig, eine Untervermietung vorzunehmen, oder darfst Du als Vermieter gar die Untervermietung untersagen?
Achtung bei der Untermiete
Zunächst sei gesagt, dass bei der Untermiete zumeist gar kein vertragliches Verhältnis zwischen Untermieter und Vermieter der Wohnung besteht. Dieses Verhältnis besteht weiterhin zwischen Mieter und Vermieter. Auch wenn schnell ein Untermieter für die Wohnung gefunden sein mag, so darf dieser nicht ohne Weiteres einziehen. Denn die Untervermietung bedarf gemäß nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB der Erlaubnis des Vermieters.
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Berechtigtes Interesse ermöglicht Zustimmung
Bei der Wohnraummiete hat der Mieter gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis, wenn er aus einem berechtigten Interesse einen Teil der Wohnung Dritten überlassen will. Der Mieter muss dem Vermieter den potenziellen Untermieter benennen. An das erforderliche berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung sind jedoch keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch zur Untervermietung aus wirtschaftlichen oder persönlichen und mit der Rechtsordnung zu vereinbarenden Gründen nachvollziehbar erscheinen lassen.
Hierzu zählen etwa die Reduzierung der Wohnkosten im Rahmen einer zu gründenden Wohngemeinschaft. Nach überwiegender Ansicht dürfte auch ein humanitäres Interesse ausreichend sein, wie die Aufnahme von Personen aus Kriegsgebieten. Auch die Verhinderung der Vereinsamung und die Senkung des Einbruchrisikos bei einem häufig abwesenden Mieter.
Mietzuschlag ist möglich
Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis einer Untervermietung von einer höheren Miete abhängig machen, da sich das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert. Da es sich dabei um eine gegenseitige Vereinbarung handelt, finden die Vorschriften über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch keine Anwendung.
Ein Zuschlag ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Belegungsanzahl der Wohnung durch die Untervermietung wiederhergestellt wird.
Wie kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen?
Im Idealfall ist der Bestand des Untermietvertrages an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft, denn in Rechtsprechung ist streitig, ob die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter auch für den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gegenüber dem Untermieter begründet.
Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre.
Weitere Kündigungserleichterungen
Dem Hauptmieter können in bestimmten Fällen sonstige Kündigungserleichterungen helfen:
- Nach § 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB kann stets ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden, wenn es sich um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt und der Vermieter diesen vertraglich mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Die Untervermietung darf aber nicht an eine ganze Familie oder mehrere Personen erfolgen, die dauerhaft einen Haushalt führen wollen.
- Nach § 573a Abs. 2, Abs. 1 BGB kann ebenfalls ohne Begründung bzw. berechtigtes Interesse gekündigt werden, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist nach der Vorschrift um drei Monate. Es muss sich dann um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln.
- Wenn der Hauptmietervertrag endet, hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter aus § 546 Abs. 2 BGB. Der Untermieter muss dann die Wohnung ebenfalls räumen, hat allerdings gegen den Hauptmieter einen Schadensersatzanspruch, weil dieser seinen Hauptmieterpflichten (Gewährung des Mietgebrauchs) nicht nachkommen kann, wenn der Untermietvertrag mangels wirksamer Kündigung noch läuft.
Verbotene Wohnraum-Zweckentfremdung
Eine Untervermietung kann auch öffentlich-rechtliche Folgen nach sich ziehen. Wird in einer Stadt oder Gemeinde untervermietet, in der ein gesetzliches Verbot der Zweckentfremdung für Wohnraum gilt, sind öffentlich-rechtliche Voraussetzungen zu beachten. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall.
Der Wohnraum darf dann nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Weitervermietung wird dann regelmäßig vermutet, wenn wiederholt, entgeltlich und nach Tagen oder Wochen bemessen vermietet wird, zum Beispiel bei einem AirbnB. In Städten und Gemeinden mit einem Zweckenfremdungsverbot ist daher zu empfehlen, längerfristig über mehrere Monate im Jahr unterzuvermieten, nach Möglichkeit auch nur einzelne Zimmer, um von vornherein keinen Anlass für die Vermutung einer Zweckentfremdung zu begründen. Anderenfalls muss, insbesondere wenn die häufige und kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beabsichtigt ist, eine Einwilligung der zuständigen Behörde eingeholt werden.
