Anspruch auf “Schadensersatz statt Leistung” wegen nicht erbrachter Leistungen bedarf einer zuvor wirksamen Fristsetzung durch den Vermietenden. Dabei müssen die geschuldeten Leistungen eindeutig bezeichnet werden.
Vermieterin und die ehemaligen Mietenden eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfahlen streiten um Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Im Mietvertrag hatten sich die Mietenden zur Pflege des Gartens verpflichtet. Es war ihnen gestattet, zwei Hunde in dem Mietobjekt zu halten. Während ihrer Mietzeit hielten sie mindestens 19 Hunde.
Nachdem die Hundefans das Mietverhältnis gekündigt hatten, wurden in einem von beiden Seiten unterzeichneten „Wohnungs-Abnahmeprotokoll“ zahlreiche „Mängel“ vermerkt. Mit einem anwaltlichen Schreiben setzte die Vermieterin ihren scheidenden Mietenden eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel.
Da der Uringeruchs so stark war, unterzog sie die Mieträume einer Ozonbehandlung für 1.166,20 Euro. Darüber hinaus holte die Vermieterin Kostenvoranschläge zur Instandsetzung der Gartenanlage und zur Sanierung des Hauses über insgesamt knapp 33.000 Euro ein. Als die Hundefans nicht aktiv wurden, klagte die Vermieterin die Kosten der Ozonbehandlung sowie die in den Kostenvoranschlägen ausgewiesenen Beträge vor Gericht ein. Ohne Erfolg.
Doch sie gab nicht auf. So erreichte der Fall den Bundesgerichtshof (BGH).
Eindeutige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung fehlt
Die Frage, ob eine fiktive Schadensberechnung – also Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung – zulässig ist, sind laut BGH bereits bejaht. Die Klageforderung würde auch nicht scheitern, obwohl die Vermieterin die Mietsache vor ihrer Wiederherstellung bereits veräußert hatte. Der eigentliche Knackpunkt ist die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung durch die Vermieterin.
Die Mietenden sind lediglich aufgefordert worden, die aus dem „Wohnungs-Abnahmeprotokoll“ ersichtlichen „Mängel“ zu beseitigen. Dem Schreiben ist nicht zu entnehmen, welche Leistungen sie tatsächlich bezüglich der zahlreichen „Mängel“ im Einzelnen erbringen sollten. Auch aus dem beigefügten Abnahmeprotokoll geht das – hinsichtlich der von der Vermieterin mit dem Schadensersatzanspruch statt der Leistung geltend gemachten Positionen – nicht hervor. Anhaltspunkte dafür, dass eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich gewesen sein könnte, wurden weder vorgetragen noch sind sie ersichtlich.
(BGH-Urteil vom 26.4.2022 – VIII ZR 364/20)
