Kann im Gewerbe-Mietvertrag eine ausschließlich verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbart werden, um in der Heizkostenverordnung vorgesehene Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil individuell zu gestalten? Der Bundesgerichtshof hat geurteilt!
Im vorliegenden Fall streiten Vermieterin und Mieter von Praxisräumen unter anderem über die Heizkostenabrechnung.Der zugrunde liegende Mietvertrag regelt in § 6 Ziffer 3: „Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von […] gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. […]“. Darüber hinaus regelt der Mietvertrag in § 6 Ziffer 4: „Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO-Bestimmungen […] ausstatten.“
Die Mieträume jedoch verfügen über eine Lüftungsanlage, die der Mieter auch teilweise zur Beheizung nutzt. Eine Verbrauchserfassung erfolgt insoweit nicht. In zwei Betriebskostenabrechnungen legte die Vermieterin die diesbezüglichen Kosten als Position „Heizung über Lüftung“ nach Fläche auf die Mieter um.
Nach Ansicht der Mieter war diese Position angesichts der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht umlagefähig.
Das Urteil
Nach Ansicht des Bundesgerichtshof sieht der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vor, dass Ermittlung und Verteilung von Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen. Demnach sollten die Heizkosten vollständig nach Verbrauch umgelegt werden. Diese Vereinbarung ist wirksam, denn § 10 der Heizkostenverordnung (HeizKV) lässt rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in den Paragraphen 7 und 8 HeizKV beschriebenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil von 50 bis 70 Prozent vorsehen. Bei der Gewerberaummiete können daher mietvertraglich auch ausschließlich verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshof fanden sich In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Vielmehr sind die Belange der Vermieterin gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestehen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während sich das Interesse der Mieter auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.
Da verbrauchsunabhängige Heizkosten nach der Vereinbarung im Mietvertrag nicht umlagefähig sind, schulden die Mieter die Kosten für „Heizung durch Lüftung“ nicht. Die Mieter müssen die Position „Heizung über Lüftung“ demanch nicht tragen.
Urteil: Bundesgerichtshof vom 30.1.2019, XII ZR 46/18)
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