Die Politik zwingt Eigentümer immer deutlicher zur energetischen Sanierung ihrer Immobilien. ImmoScout24 hat in einer Umfrage ermittelt, dass viele Vermieter die Finanzierung der aufwendigen Maßnahmen nicht mehr leisten können.
Das Thema energetische Sanierung wird Immobilieneigentümer in den nächsten Jahren nicht mehr loslassen. Der Gebäudebestand soll in der gesamten EU bis 2050, wenn möglich noch schneller, komplett CO2 neutral werden. Die Politik macht deshalb verstärkt Druck auf die Immobilienwirtschaft. In unserem letzten Newsartikel im Vermietet.de Magazin berichteten wir bereits zu den von der EU geforderten Mindeststandards für die Energiebilanz von Gebäuden. Experten rechnen damit, dass die Pläne der EU für rund 40 Prozent der Einfamilienhäuser und 15 Prozent der Mehrfamilienhäuser ein Sanierungszwang bedeuten.
Das Ende der Gas- und Ölheizung soll noch schneller als geplant kommen
Nun hat die Bundesregierung in der letzten Woche im März mit dem Referentenentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachgelegt. Das Papier ist vom Bundeswirtschaftsministerium erarbeitet. Dort wird unter anderem angekündigt, dass der Gesetzgeber das für 2025 geplante Verbot von Öl- und Gasheizungen auf das Jahr 2024 vorziehen möchte. Ab dann soll jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Zwar ist das noch kein komplettes Verbot von Gasheizungen und niemand muss jetzt seine alten Anlagen verschrotten. „Wenn die alte Gasheizung noch funktioniert, kann sie drinbleiben. Ist sie kaputt ist, kann man sie reparieren. Wenn sie nicht mehr reparabel ist, gibt es praktikable Übergangslösungen“, sagte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck gegenüber der WirtschaftsWoche. Der Spielraum mit fossilen Energien zu heizen, wird aber immer enger. Die Diskussion erinnert an das Gerangel um den Verbrennungsmotor. Das Heizen mit fossilen Rohstoffen wird ein ähnliches Schicksal erleiden wie die Spritztour mit dem Benziner.
Immobilienbranche protestiert gegen Pläne von Wirtschaftsminister Habeck
Der Aufschrei der Immobilienbranche war nach den bekannt gewordenen Plänen aus dem Hause Habeck groß. Sämtliche Interessenvertreter der Wohnungswirtschaft meldeten sich zu Wort. Die einhellige Meinung war, dass die Regierung die Immobilieneigentümer überfordert. Vor allem fragen sich die Branchenvertreter, wer die kostspielige Erneuerung einer großen Mehrheit der Heizungsanlagen in diesem Lande bezahlen soll. Kai Warneke, Präsident von Haus & Grund, appellierte umgehend an die höchste Instanz im Staat: „Bundeskanzler Scholz muss nun dafür sorgen, dass die Energiewende im Gebäudebestand die Bürgerinnen und Bürger nicht überfordert. Ansonsten enden Habecks Pläne in einem Desaster“.
ImmoScout24 befragt private Vermieterinnen und Vermieter zur energetischen Sanierung
Wie die Stimmungslage beim Thema energetische Sanierung derzeit unter Vermietern aussieht, zeigt eine aktuelle Umfrage von ImmoScout24. 1.204 private Vermieter haben an der Erhebung teilgenommen. Demnach stehen die Eigentümer von vermieteten Immobilien in Deutschland der energetischen Sanierung grundsätzlich positiv gegenüber. So geben 14 Prozent der Befragten an, ihre Immobilien bereits saniert zu haben. 47 Prozent denken derzeit darüber nach, ihre Häuser energetisch zu ertüchtigen. 20 Prozent der Eigentümer sagen, dass ihre Immobilie in einem energetisch guten Zustand ist.
Wer soll die hohen Kosten für die energetische Sanierung bezahlen?
Das Hindernis zu noch mehr energetischer Sanierung im Gebäudebestand sind die exorbitanten Kosten. 47 Prozent der Befragten rechnen mit Investitionen von 20.000 bis 50.000 Euro. Etwa ein Drittel geht davon aus, dass ihre Investitionen über 100.000 Euro liegen werden. Wer aus der Praxis kommt, der weiß, dass diese Beträge maßvoll geschätzt sind. Sind bei einer Sanierung der Austausch von Heizungsanlage und Fenstern, die Dämmung von Dach und Fassade fällig, fallen deutlich höhere Beträge an. Die Frage ist deshalb berechtigt, wo das viele Geld für den Komplettumbau der Häuser und Wohnungen in Deutschland herkommen soll. Ganz abgesehen davon, dass weder Materialien noch Fachkräfte zur Verfügung stehen, um die ganze anfallende Arbeit zu erledigen. 75 Prozent der von ImmoScout24 Befragten geben an, das für sie eine energetische Sanierung aktuell nicht infrage kommt. Vermieter können sich solch umfangreiche Investitionen nicht leisten.
Mieteinahmen reichen nicht für die Finanzierung der energetischen Sanierung
Vor allem reichen die Mieten nicht aus, um das viele Geld für den Klimaschutz zu erwirtschaften. Derzeit können Vermieter nur acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. ImmoScout24 rechnet vor, dass sich damit gerade Mal eine Mieterhöhung von 8,6 Prozent monatlich realisieren lässt. 21 Prozent der befragten Vermieter glauben, dass sie die Miete um mindestens zehn Prozent erhöhen müssen, 36 Prozent halten eine Mieterhöhung von 20 Prozent für notwendig. 12 Prozent der Vermieter könnten ohne Mieterhöhung Maßnahmen finanzieren.
Ob sich die energetische Sanierung am Ende rechnet, ist allerdings nicht nur eine Frage der Miete. Derzeit lässt sich eine deutliche Neuorientierung bei der Bewertung von Immobilien beobachten. Nicht einzig Lage und Ausstattung sind entscheidend für eine gute Bewertung von Häusern und Wohnungen. Die Energiebilanz eines Gebäudes wird zunehmend auch von den Banken bei einer Finanzierung ins Visier genommen. Wer seine Immobilien rechtzeitig zukunftsfähig macht, der darf mit einer deutlichen Wertsteigerung gegenüber schlecht sanierten Immobilien rechnen.
Wertsteigerung durch energetische Sanierung noch unterschätzt
Diesem Umstand scheinen viele Immobilienbesitzer noch nicht genügend Rechnung zu tragen. ImmoScout24 hat in einer Umfrage ermittelt, dass 51 Prozent aller Vermieter davon ausgehen, dass eine mangelnde energetische Sanierung keine Wertminderung ihrer Immobilie bedeutet. Nur 20 Prozent der Eigentümer glauben, dass sich die energetische Sanierung lohnt und sie auf diese Weise mehr Rendite erwirtschaften können.
Ob sich der Austausch der Heizungsanlage oder eine Fassadendämmung auszahlen und welche Kosten dabei anfallen, gilt es sorgfältig abzuwägen. Eine erste Orientierung verschafft dabei der kostenlosen Sanierungsrechner von ImmoScout24. Eigentümer erhalten damit eine Einschätzung, wie einzelne Sanierungsmaßnahmen den Wert ihrer Immobilie steigern können. Den Sanierungsrechner finden alle ImmoScout24-Mitglieder im Bereich „Meine Immobilien“.
Neues Förderprogramm für den Neubau
In den Blick zu nehmen ist bei der energetischen Sanierung auch immer die Förderung. Zahlreiche Änderungen sind seit Anfang des Jahres in Kraft getreten. Am 1. März startet das KfW-Programm für energiesparende Neubauten. 1,1 Milliarden Euro stehen für die Neubauförderung zur Verfügung. 350 Millionen gehen an private Bauvorhaben, der Rest ist für gewerbliche Antragsteller. Dabei gehen zinsverbilligte Kredite der KFW Bank ausschließlich an Bauten mit dem Effizienzhausstandard EH40. Noch höher fällt die Förderung aus, wenn das Qualitätssiegel „Nachhaltige Gebäude (QNG)“ erreicht wird. Gefördert wird nicht nur der Neubau, sondern auch der Ersterwerb von neu errichteten, energieeffizienten Gebäuden.
