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Kündigungsgründe für einen Vermieter müssen rechtssicher sein – das müssen Sie beachten

Es ist nicht gerade leicht, wenn sie ihre Rechte als Vermieter mit einer Kündigung durchsetzen wollen. Möchten sie sich endgültig von einem Mieter trennen, brauchen sie einen besonderen Grund. Erfahren Sie hier, auf welche Kündigungsgründe Sie sich als Vermieter berufen können, damit eine Kündigung rechtssicher ist und wie Sie am besten vorgehen.

Auf diese Kündigungsgründe können sich Vermieter berufen

Eigenbedarf

Einer der bekanntesten Gründe für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Braucht der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts, ist dieser Kündigungsgrund gegeben. Auch wenn er es dadurch wesentlich näher zu seinem Arbeitsplatz hat, aus beruflichen Gründen eine größere Wohnfläche oder er eine Pflegeperson benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung gegeben.

Zahlungsausfall

Ist ein Mieter ein säumiger Zahler oder überweist er seine Miete fortlaufend nicht pünktlich, kann das laut Mietrecht eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. Bei einem Zahlungsverzug ist sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, dafür muss der Mietrückstand mindestens zwei Monatsmieten betragen. Die Vertragsverletzung durch den Mieter liegt auch vor, wenn er die im Mietvertrag vereinbarte Mietkaution nicht oder nicht vollständig zahlt.

Ist ein Mieter ein säumiger Zahler oder überweist er seine Miete fortlaufend nicht pünktlich, kann das laut Mietrecht eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. Bei einem Zahlungsverzug ist sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, dafür muss der Mietrückstand mindestens zwei Monatsmieten betragen. Die Vertragsverletzung durch den Mieter liegt auch vor, wenn er die im Mietvertrag vereinbarte Mietkaution nicht oder nicht vollständig zahlt.
Weitere Informationen über den Inhalt eines Mietvertrages oder ein Mietvertrag-Muster finden Sie auf Vermietet.de

Achtung

Zahlt der Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung innerhalb von zwei Monaten seine Rückstände vollständig, ist eine fristlose Kündigung unwirksam. Deshalb sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben hilfsweise auch ordentlich kündigen. Dann muss der Mieter ausziehen, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

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Achtung

Zahlt der Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung innerhalb von zwei Monaten seine Rückstände vollständig, ist eine fristlose Kündigung unwirksam. Deshalb sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben hilfsweise auch ordentlich kündigen. Dann muss der Mieter ausziehen, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Fehlende Sorgfaltspflicht

Auch eine fehlende Sorgfaltspflicht oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sind Kündigungsgründe für den Vermieter. Unter Sorgfaltspflicht versteht man die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache pfleglich und schonend zu behandeln, er darf die Mietwohnung nicht vernachlässigen.
Für all diese Kündigungsgründe haben Vermieter die Beweislast zu tragen.

Denken Sie daran, wenn Sie Anschuldigungen gegen den Mieter vorbringen, dass Sie Zeugen benennen können. Da den Richtern in einem Rechtsstreit ein Protokoll nicht genügt, müssen die Zeugen auch vor Gericht aussagen können.

Sowohl bei einer Störung des Hausfriedens als auch bei der Verletzung der Sorgfaltspflichten sollte der Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen. Dann kann er ihm fristlos den Mietvertrag aufkündigen, wenn er diesen Warnschuss nicht versteht.

Betreibt der Mieter in seiner Wohnung unerlaubt ein Gewerbe, etwa eine Musikschule, oder lässt er ohne Zustimmung von Vermieterseite Dritte in seiner Wohnung leben, darf der Vermieter einschreiten und das Mietverhältnis beenden.

Sonstige Kündigungsgründe für einen Vermieter

Besonders interessant sind die sogenannten sonstigen Gründe, die einem Vermieter erlauben, einem Mieter die Wohnung zu kündigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt einem Vermieter hier eine Generalklausel an die Hand, mit der er für eine Aufkündigung des Mietvertrages sonstige “berechtigte Interessen“ geltend machen kann. Diese Interessen müssen jedoch schwerwiegend sein. Als Maßstab dienen an dieser Stelle die Vorgaben, die auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten.

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So kann der Mieter zwar grundsätzlich Mitglieder seiner Familie mit in seiner Wohnung wohnen lassen. Ist aber durch den Einzug von Familienmitgliedern die Wohnung vollkommen überbelegt, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzt. Darüber hinaus gibt es auch handfeste wirtschaftliche Kündigungsgründe für einen Vermieter: Wird er durch die Fortsetzung des Mietvertrages gehindert, den Wert der Wohnung zu verbessern, darf er das Mietverhältnis aufkündigen. (Hier können Sie einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag downloaden.) Eine Kündigung ist außerdem rechtens, wenn sich Mieter gegen eine energetische Sanierung der Wohnung stellt. Lesen Sie auf dem Vermietet.de-Blog mehr über den Energieausweis für die Mietwohnung.

Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist eine Anfechtung durch den Mieter möglich. Damit die Kündigung dennoch Bestand hat, muss der Vermieter rechtssicher handeln. So sind weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ohne Grund möglich. Auch die Form der Kündigung muss stimmen. Sie hat schriftlich zu erfolgen, die Kündigungsgründe vom Vermieter müssen für den Mieter nachvollziehbar sein. Bei einer fristgemäßen Beendigung des Mietvertrags ist die vereinbarte Kündigungsfrist zu beachten.

So ist die Kündigung durch den Vermieter rechtssicher

Ob einer Kündigung durch den Vermieter eine Abmahnung des Mieters vorangehen muss, war lange umstritten. Der Bundesgerichtshof hat vor einiger Zeit für Klarheit gesorgt. So wird nach einer höchstrichterlichen Entscheidung aus dem Jahr 2007 eine Abmahnung etwa bei einem vertragswidrigen Verhalten für die ordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht unbedingt vorausgesetzt. (Aktenzeichen VIII ZR 145/07).

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