Kaution einbehalten bei Mängeln nach der Wohnungsübergabe?

Die Mietkaution sichert Ihre Ansprüche nach Abschluss eines Mietverhältnisses. Doch um die Kaution einbehalten zu können, muss ein triftiger Grund vorliegen. Rückstand bei der Mietzahlung, offene Nebenkosten oder Beschädigungen am Mietobjekt, vor allem der letzte Punkt führt immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten.

Die Rückgabe einer Wohnung erfolgt am letzten Tag des Mietvertrages. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder einen gesetzlichen Feiertag verschiebt sich das Fristende auf den nächsten Werktag. Der Mieter hat die Wohnung, soweit diesen keine weiteren Pflichten aus dem Mietvertrag treffen, geräumt und besenrein zu übergeben. Weiterhin hat er alle Schäden zu beseitigen, die während seines Gebrauchs der Mietsache entstanden sind.

Kaution einbehalten – Abnutzung ist kein Schaden

So schön es auch wäre, den Zustand des Erstbezugs zu erhalten: Ihr Mieter kann nur verpflichtet werden, wirkliche Schäden, die über eine Abnutzung hinausgehen, zu beseitigen. Druckstellen von Möbeln auf Teppichen fallen nicht darunter. Gleiches gilt für gewöhnliche Kratzer im Parkett. Auch Dübellöcher in den Wänden stellen keine Schäden dar, sondern müssen nur beseitigt werden, wenn eine wirksame Vereinbarung über Schönheitsreparaturen vorliegt. Anders sieht es dagegen aus, wenn im Parkett eine echte Delle vorhanden ist oder im Bad eine Fliese einen Sprung hat, weil der Mieter einen schweren Gegenstand fallen gelassen hat.

Kaution einbehalten – Protokolle erstellen

Es ist ratsam, bei Ein. und Auszug eine gemeinsame Begehung mit dem Mieter vorzunehmen und diese ausführlich zu protokollieren, um die Verantwortung des Mieters für einzelne Schäden nachzuweisen. Dabei sollte auch eine Inventarliste erstellt werden. Eine reine Vermieterbestätigung genügt hier nicht, da sie in der Regel keine Angaben über den Zustand der Mietsache bei Ein- und Auszug enthält.

So lange lässt sich die Kaution einbehalten

Nachträgliche Mängel nach Wohnungsübergabe lassen sich nur schwer geltend machen, sofern sie sich nicht an versteckten Orten der Wohnung befinden. Wenn Mängel nach der Wohnungsübergabe geltend gemacht werden, sollte dies rasch geschehen. Zwar gehen die Gerichte regelmäßig davon aus, dass die Mietkaution nach Auszug noch zwischen drei und sechs Monaten einbehalten werden kann. Die Beweissituation für den Vermieter verschlechtert sich jedoch mit der Zeit, weil der Schaden erst nachträglich entstanden sein könnte. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung bereits erneut vermietet wurde.

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Technische Fragen zum Einbehalt der Kaution

Nach Ablauf von bis zu sechs Monaten hat der Vermieter aufgrund der Verjährungsfrist ohnehin keine Möglichkeit mehr, Forderungen geltend zu machen. Ein halbes Jahr nach Ende der Mietzeit sind alle Ansprüche wegen einer möglichen Verschlechterung der Mietsache verjährt. Auch dies ist ein Grund, weshalb die Abnahme von Maßnahmen unmittelbar zum Abschluss der Mietzeit vorgenommen werden sollte. Kaution einbehalten wegen Schaden ist daher nur innerhalb dieser sechs Monate möglich. Nach Ablauf dieser Zeitspanne hat die Rückzahlung zu erfolgen.

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