Immobiliendarlehen: Tipps zur Finanzierung & Steuertricks für Vermieter

Für Sie als Eigentümer und Vermieter sollte sich die Investition in eine Immobilie lohnen. Rund um das Immobiliendarlehen und die Absetzung der Finanzierungskosten haben wir Ihnen daher hilfreiche Tipps zusammengestellt.

Die Immobilie, selbst genutzt oder vermietet, ist von hohem materiellem Wert. Sie dient nicht nur als Altersvorsorge, sondern bringt bei Vermietung im besten Fall eine satte Rendite – zusätzlich zum regulären Einkommen. Allerdings sollten Sie als Vermieter nicht damit kalkulieren, dass sich die Immobilie von selbst finanziert. Banken kalkulieren bei Immobiliendarlehen in der Regel lediglich 25 bis 50 % der Kaltmiete. Planen Sie also nicht die gesamten Mieteinnahmen für die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung. Berücksichtigen Sie auch Leerstand, Mietrückstände und Reparaturen. Sollten Sie darüber hinaus ausreichend Mieteinnahmen generieren, können Sie diese zur Sondertilgung des Immobiliendarlehens nutzen. Achten Sie daher schon bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags auf entsprechende Sondertilgungsrechte.

Ob alternativ zum klassischen Immobiliendarlehen das Immobilienleasing für Sie interessant wäre, erfahren Sie in diesem Artikel.

Top-Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen durch Sicherheiten

Eigenkapital und Sicherheiten wie kapitalbildende Lebensversicherungen, Bausparverträge, Depotbestände oder andere (unbeliehene) Immobilien senken den Zinssatz, sofern sie in die Finanzierung eingebunden werden. Allerdings erfordert insbesondere die Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag und Annuitätendarlehen eine langfristige und akribische Planung. Schließlich schreiben Bauspar-Bedingungen nicht selten eine langjährige Ansparphase vor. Beachten Sie, dass Ihr Erspartes in Bausparverträgen oftmals nur ungenügend verzinst wird und die Abschlussgebühr verbliebene Renditen nicht selten auffrisst.

Achtung: Wenn Sie mit einem Darlehen Immobilien finanzieren möchten, dann möglichst nicht eine Summe, die über den Anschaffungskosten und Nebenkosten liegt. Trotz recht niedriger Zinsphasen bergen die sogenannten Vollfinanzierungen ein finanzielles Risiko. Neben einem Zinsänderungsrisiko, dass zum Ablauf der Zinsbindung auftreten kann, sollten Sie durch Leerstand oder Mietnomaden verursachte Mietausfallrisiken nicht ignorieren und in jedem Falle für entsprechende Rücklagen sorgen.

Kosten für Immobiliendarlehen vollständig absetzen

immobiliendarlehen

Als Vermieter können Sie die Kosten in Verbindung mit Ihrem Immobiliendarlehen in vollem Umfang von der Steuer absetzen. Die Voraussetzung dafür ist, dass Ihre Immobilie vermietet bzw. verpachtet wird. Wenn Sie Immobilien ausschließlich vermieten, setzen Sie alle Kosten für das Immobiliendarlehen als Werbungskosten ab.

Achtung: Im Übrigen können Sie auch die Anschaffungskosten und damit verbundene Nebenkosten als sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ oder AfA über die Zeit der üblichen Nutzungsdauer steuerlich abschreiben. Das heißt, Sie können die Kaufsumme, Notarkosten oder auch Renovierungsarbeiten absetzen.

Etwas kniffliger wird die steuerliche Berücksichtigung von Kosten für Immobiliendarlehen, wenn es sich um sogenannte Mischimmobilien handelt: Ein Teil wird selbst bewohnt, der andere vermietet. Das Finanzamt akzeptiert lediglich anteilige Kosten für den vermieteten Teil der Immobilie. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen von Anfang an getrennte Finanzierungen und Konten abzuschließen. Das erleichtert Ihnen Abrechnung und Steuererklärung.

Zudem empfehlen wir auch Vermietern bei Immobiliendarlehen einen Vergleich verschiedener Angebote vorzunehmen. Achten Sie auf Zins- und Tilgungskonditionen, Sondertilgungen, Gebühren, Zinsbindung sowie Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie das Immobiliendarlehen vor Ablauf der Kreditlaufzeit zu tilgen beabsichtigen.

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