Haus für 1 Euro kaufen und als Schenkung richtig versteuern

Es ist eine gängige Methode, um vermeintlich die Erbschaftssteuer zu sparen: Eltern verkaufen ihr Haus an das Kind deutlich unter Wert. Allerdings sparen sie damit nur die Grunderwerbssteuer. Aber: Wenn Du das Haus für 1 Euro kaufst, ist eine Schenkung gegeben. Damit musst Du auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer zahlen. Erfahre hier, was es dabei zu beachten gibt.

In Deutschland besteht Vertragsfreiheit. Somit kannst Du Dein Haus jederzeit unter Wert verkaufen. Dennoch bleibt es keine reine Schenkung, da Du eine gewisse Gegenleistung erhältst – selbst, wenn diese nur bei 1 Euro liegt. Das Haus für 1 Euro zu kaufen, ist eine Schenkung mit einer teilentgeltlichen Überlassung. Der Jurist spricht in diesem Fall von einer teilweisen Schenkung beziehungsweise einer gemischten Schenkung. Wenn Du beispielsweise ein 500.000 Euro teures Haus für 1 Euro kaufst, beträgt die Schenkung die Differenz zwischen dem eigentlichen Verkehrswert und dem Kaufpreis 499.999 Euro.

Achtung: Alternativ zum symbolischen Euro kannst Du viele Formen der Gegenleistung vereinbaren, beispielsweise die Übernahme der restlichen Hypothekenschulden oder die Vereinbarung eines lebenslangen Nießbrauchrechts.

Haus für 1 Euro kaufen – wie die Schenkung versteuern?

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Wenngleich bei dieser Form des „Hauskaufs“ nur eine sehr geringe Grunderwerbssteuer fällig wird – anteilig berechnet am Kaufpreis für 1 Euro – musst Du dennoch die Erbschaftssteuer für das Haus aufbringen. Hierbei spielt es keine Rolle, wie hoch oder niedrig der Kaufpreis ist. Allein der Verkehrswert der Immobilie dient hier als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer in Verbindung mit dem persönlichen Steuersatz und den Freibeträgen. Die Höhe des Schenkungssteuerfreibetrags ist je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich:

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder (sofern deren Eltern bereits verstorben sind), Stiefkinder & Adoptivkinder: 400.000 Euro
  • Enkelkinder (sofern deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
  • Eltern, Großeltern, Nichten / Neffen, Geschwister sowie alle übrigen
  • Erben: 20.000 Euro

Das heißt, wenn Du das Haus für 1 Euro kaufst, muss die Schenkung nur versteuert werden, wenn der Verkehrswert über der Freigrenze liegt. Im genannten Beispiel müssten Kinder somit 99.999 Euro versteuern, sofern ihre Freigrenze noch nicht ausgeschöpft ist.
Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn man ein Grundstück überschreiben möchten. Solange es bei einer einfachen Schenkung bleibt, entstehen nur Kosten für die Übertragung (Notar und Grundbuchüberschreibung) sowie die Schenkungssteuer (sofern keine schrittweise Schenkung erfolgt). Solltest Du das Grundstück für einen geringen Wert kaufen, fallen hierfür Grunderwerbssteuern an.

Achtung: Eine Steuerfreiheit bei der Erbschaftssteuer gilt nur dann, wenn die Erben das Haus für mindestens zehn Jahre selber bewohnen. Vorsicht also, wenn die Erblasser auch Wohnrecht vererben. Sofern das Wohnrecht nicht auf einen Erben zutrifft, müssen die Erben Erbschaftssteuer zahlen.

Fazit: Warum Haus für 1 Euro kaufen als Schenkung und nicht vererben?

Der Vorteil bei der Schenkung des Hauses ist, dass Beschenkte ihren Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen können. Will man beispielsweise das Haus verschenken an ein Kind, sollte man dies also in Etappen machen: erst eine Hälfte des Hauses, dann die nächste. Das setzt jedoch eine sehr frühzeitige Planung und Auseinandersetzung mit dem Erben voraus. Beachte, dass Du dann auch die Möglichkeit verlierst, das Haus doch noch zu verkaufen oder sich in Erbangelegenheiten umentscheiden zu können.

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