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Haus für 1 Euro kaufen und als Schenkung richtig versteuern

Es ist eine gängige Methode, um vermeintlich die Erbschaftssteuer zu sparen: Eltern verkaufen ihr Haus an das Kind deutlich unter Wert. Allerdings sparen sie damit nur die Grunderwerbssteuer. Aber: Wenn Sie das Haus für 1 Euro kaufen, ist eine Schenkung gegeben. Damit müssen Sie auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer zahlen. Erfahren Sie hier, was es dabei zu beachten gibt.

Haus für 1 Euro kaufen – eine Schenkung ist es trotzdem

In Deutschland besteht Vertragsfreiheit. Somit können Sie Ihr Haus jederzeit unter Wert verkaufen. Dennoch bleibt es keine reine Schenkung, da Sie eine gewisse Gegenleistung erhalten – selbst, wenn diese nur bei 1 Euro liegt. Das Haus für 1 Euro zu kaufen, ist eine Schenkung mit einer teilentgeltlichen Überlassung. Der Jurist spricht in diesem Fall von einer teilweisen Schenkung beziehungsweise einer gemischten Schenkung. Wenn Sie beispielsweise ein 500.000 Euro teures Haus für 1 Euro kaufen, beträgt die Schenkung die Differenz zwischen dem eigentlichen Verkehrswert und dem Kaufpreis 499.999 Euro.

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Achtung

Alternativ zum symbolischen Euro können Sie viele Formen der Gegenleistung vereinbaren, beispielsweise die Übernahme der restlichen Hypothekenschulden oder die Vereinbarung eines lebenslangen Nießbrauchrechts.

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Alternativ zum symbolischen Euro können Sie viele Formen der Gegenleistung vereinbaren, beispielsweise die Übernahme der restlichen Hypothekenschulden oder die Vereinbarung eines lebenslangen Nießbrauchrechts.

Haus für 1 Euro kaufen – wie die Schenkung versteuern?

Wenngleich bei dieser Form des „Hauskaufs“ nur eine sehr geringe Grunderwerbssteuer fällig wird – anteilig berechnet am Kaufpreis für einen Euro –, müssen Sie dennoch die Erbschaftssteuer für das Haus aufbringen. Hierbei spielt es keine Rolle, wie hoch oder niedrig der Kaufpreis ist. Allein der Verkehrswert der Immobilie dient hier als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer in Verbindung mit dem persönlichen Steuersatz und den Freibeträgen. Die Höhe des Schenkungssteuerfreibetrags ist je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich:

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder (sofern deren Eltern bereits verstorben sind), Stiefkinder & Adoptivkinder: 400.000 Euro
  • Enkelkinder (sofern deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
  • Eltern, Großeltern, Nichten / Neffen, Geschwister sowie alle übrigen
  • Erben: 20.000 Euro
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Das heißt, wenn Sie das Haus für 1 Euro kaufen, muss die Schenkung nur versteuert werden, wenn der Verkehrswert über der Freigrenze liegt. Im genannten Beispiel müssten Kinder somit 99.999 Euro versteuern, sofern ihre Freigrenze noch nicht ausgeschöpft ist.
Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn man ein Grundstück überschreiben möchten. Solange es bei einer einfachen Schenkung bleibt, entstehen nur Kosten für die Übertragung (Notar und Grundbuchüberschreibung) sowie die Schenkungssteuer (sofern keine schrittweise Schenkung erfolgt). Sollten Sie das Grundstück für einen geringen Wert kaufen, fallen hierfür Grunderwerbssteuern an.

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Achtung

Eine Steuerfreiheit bei der Erbschaftssteuer gilt nur dann, wenn die Erben das Haus für mindestens zehn Jahre selber bewohnen. Vorsicht also, wenn die Erblasser auch Wohnrecht vererben. Sofern das Wohnrecht nicht auf einen Erben zutrifft, müssen die Erben Erbschaftssteuer zahlen.

Achtung

Eine Steuerfreiheit bei der Erbschaftssteuer gilt nur dann, wenn die Erben das Haus für mindestens zehn Jahre selber bewohnen. Vorsicht also, wenn die Erblasser auch Wohnrecht vererben. Sofern das Wohnrecht nicht auf einen Erben zutrifft, müssen die Erben Erbschaftssteuer zahlen.

Fazit: Warum Haus für 1 Euro kaufen als Schenkung und nicht vererben?

Der Vorteil bei der Schenkung des Hauses ist, dass Beschenkte ihren Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen können. Will man beispielsweise das Haus verschenken an ein Kind, sollte man dies also in Etappen machen: erst eine Hälfte des Hauses, dann die nächste. Das setzt jedoch eine sehr frühzeitige Planung und Auseinandersetzung mit dem Erbe voraus. Beachten Sie, dass Sie dann auch die Möglichkeit verlieren, das Haus doch noch zu verkaufen oder sich in Erbangelegenheiten umentscheiden zu können.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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