Wussten Sie schon? Das Wichtigste zur Energieausweis-Pflicht für Eigentümer und Vermieter!

Sie fragen sich, ob der Energieausweis für Sie Pflicht ist? Um Ihnen einen Überblick zu den geltenden Bestimmungen zu geben, haben wir von Vermietet.de Ihnen die wichtigsten Infos hier zusammengefasst.

Der Energieausweis soll Kauf- und Mietinteressenten eine einfache Möglichkeit bieten, Immobilien und Wohnungen in Bezug auf ihre Energieeffizienz besser vergleichen zu können. Die Energieausweis-Pflicht ist im Gesetz verbindlich geregelt – genauer in der Energieeinsparverordnung (EnEV) in § 16 „Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen“.

Die EnEV regelt nicht nur, wann und für wen die Energieausweis-Pflicht besteht, sondern definiert in § 27 auch die Zuwiderhandlungen, die als Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro belegt werden. Die Grundlage für die Ordnungswidrigkeiten gemäß der EnEV bildet das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), mit dem die Bundesregierung die Energieeinsparung bei Gebäuden verbessern will.

Achtung: Ordnungswidrig handelt, wer „vorsätzlich oder leichtfertig“ handelt. Grundsätzlich haften Sie als Verkäufer oder Vermieter für die korrekte Einhaltung der Pflichtangaben, auch wenn Sie für die Anzeigenschaltung einen Dritten beauftragen. Dies gilt, soweit nicht der Ausstellende des Energieausweises oder der von Ihnen beauftragte Dritte vorsätzlich gegen die Energieausweis-Pflicht verstößt.

Für wen gilt die Energieausweis-Pflicht?

Die Energieausweis Pflicht gilt für Vermieter, Verkäufer, Verpächter und Leasinggeber von Immobilien. Beim Neubau obliegt die Energieausweis-Pflicht dem Bauherrn. Er hat nach § 16 Abs. 1 sicherzustellen, dass „ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes“ ein Energieausweis bzw. eine Kopie übergeben wird.

Das sind die Ausnahmen

Für den Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen oder die aufgrund einer besonders erhaltenswerten Bausubstanz die EnEV-Anforderungen nicht erfüllen können, gilt nach § 24 EnEV keine Energieausweis-Pflicht. Diese Ausnahme umfasst ebenso schützenswerte Immobilien, bei denen die baulichen Maßnahmen das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden oder der Aufwand unverhältnismäßig hoch wäre.

Wenngleich es für Denkmalschutzgebäude keine Energieausweis-Pflicht gibt, regelt die Energieeinsparverordnung, wann ein Altbau in welchem Maße saniert werden muss. Das umfasst etwa den Austausch alter Heizkessel oder die energetischen Anforderungen, wenn eine Bauteilfläche von 20 Prozent saniert wird.

Wann genau gilt die Energieausweis-Pflicht?

Die Energieausweis-Pflicht gilt bei einem Verkauf einer Immobilie. Sofern der Energieausweis bzw. die wichtigsten Kenndaten vorliegen, müssen Immobilienverkäufer oder ihre Vertreter (z. B. Immobilienmakler) die entsprechenden Angaben bereits in der Immobilienanzeige auflisten. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen umfassen gemäß § 16a EnEV unter anderem den Endenergieverbrauch/-bedarf, den wesentlichen Energieträger und die Energieeffizienz. Bezüglich der Energieausweis-Pflicht gilt beim Hausverkauf: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung oder auf Verlangen des Interessenten vorgelegt werden. Ein deutlich sichtbarer Aushang bei der Besichtigung erfüllt die Vorlagepflicht ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist die Energieausweis-Vorlagepflicht unverzüglich zu erfüllen. Zudem ist dem Käufer nach Vertragsabschluss der Energieausweis bzw. eine Kopie zu überreichen.

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Bei der Neuvermietung einer Wohnung oder eines Gebäudes gelten für die Energieausweis-Pflicht die gleichen Bedingungen wie beim Verkauf: Spätestens zur Besichtigung oder unverzüglich bzw. auf Anfrage des Interessenten.

Der Energieausweis dient beim Neubau als Nachweis gegenüber Landesbehörden, dass das erbaute Gebäude den energetischen Anforderungen der EnEV entspricht. Oftmals ist er bereits Teil der Baugenehmigungsunterlagen. Dem Bauherrn obliegt die Energieausweis-Pflicht. Er muss sicherstellen, dass er den Energieausweis von dem beauftragten Architekten oder einem anderen zulässigen Aussteller erhält. Weicht das Gebäude nach Fertigstellung von den Angaben ab, muss der Energieausweis korrigiert werden.

Die Energiepass-Pflicht trat erstmals 2008 in Kraft. Eigentümer und Vermieter, die in diesem Jahr einen Energieausweis beantragt haben, müssen seit 2018 den Ausweis erneuern lassen. Energieausweise sind nur zehn Jahre gültig.

Welcher Energieausweis ist für wen Pflicht?

Die Endenergie und Energieeffizienz von Gebäuden wird entweder nach Verbrauch oder nach Bedarf berechnet. Es ist gesetzlich geregelt, welcher Energieausweis für welches Gebäude Pflicht ist:

  • Den Bedarfsausweis benötigen Eigentümer und Vermieter von Wohngebäuden, die vor 1977 erbaut wurden und weniger als fünf Wohneinheiten haben. Ferner ist der Energiebedarfsausweis für alle übrigen Gebäude (Nichtwohngebäude und Neubau) verpflichtend, wenn keine Verbrauchswerte für Strom und Heizung aus den vergangenen drei Jahren vorliegen.
  • Sind die Gebäude nach 1977 erbaut und verfügen über mehr als fünf Wohneinheiten bzw. können Sie Verbrauchswerte aus den vergangenen drei Jahren vorweisen, beantragen Sie einen Verbrauchsausweis.

Hinweis: Wenngleich für Ihre Immobilie Verbrauchswerte aus den vergangenen drei Jahren vorliegen, ist der verbrauchsorientierte Energieausweis nicht Pflicht. Sie können frei entscheiden, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis beantragen.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten variieren je nach Ausweisart: Ein Verbrauchsausweis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet zwischen 50 und 100 Euro, sofern Sie die entsprechenden Verbrauchsbelege vorlegen. Da bei einem Bedarfsausweis die Berechnung komplexer ist, kostet dieser mehr – in der Regel zwischen 300 und 500 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als sechs Wohneinheiten liegen die Kosten bei rund 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro je Wohneinheit.

Wenn Sie als Vermieter Ihrer Energieausweis-Pflicht nachkommen, können Sie die Kosten nicht auf den Mieter umlegen – dafür aber als Werbungskosten in der Steuererklärung in Anlage V absetzen.

Für die Energieberatung durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater fallen Kosten von rund 500 bis 1.000 Euro an. Diese Ausgaben lassen sich durch Fördermittel senken. Beachten Sie jedoch, dass die vom Bund geförderte Energieberatung zur Sanierung von Gebäuden nicht mit der Ausstellung der Energieausweise zu verwechseln ist.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Sie müssen nicht zwingend einen zertifizierten BAFA-Energieberater finden, um einen rechtsgültigen Energieausweis zu erhalten. Ausstellungsberechtigt sind ebenso Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Architektur, Bauingenieurwesen, Hochbau, Physik, Maschinenbau und Elektrotechnik sowie vergleichbare Fachrichtungen. Ferner dürfen staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, Handwerksmeister, öffentlich bestellte Sachverständige und Personen dieser und vergleichbarer Berufsgruppen, die eine entsprechende Weiterbildung vorweisen.

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